本期摘要

房地產行業發展已經進入白銀時代，在行業高速增長不再的時代背景下，房企投資策略更趨穩健。

投資態度上，眾多房企採取“審慎”態度，富力地產原則上停止拿地；

投資方式上，房企紛紛各施才能，不僅採取公開市場招拍掛，同時通過收併購、舊改、合作開發、勾地等多元方式擴充土地儲備，值得一提的是，城市更新尤為突出，尤其以大灣區房企為亮點；

投資方向上，除碧桂園和萬科採取一到五線城市全面佈局外，眾多房企逃離三四線，聚焦一二線和強三線城市，同時強調區域深耕策略；

投資力度上，主要採取量入為出的策略，投資金額佔回款或銷售金額的30%-50%不等，投資較為平穩；投資標準上，房企拿地以專案利潤為導向，同時看重地塊去化情況。

一、投資態度——審慎拿地

從投資態度上來看，房企總體上保持審慎態度，把握土地市場機會擇機補充土地儲備，四季度土地市場或有機會。

具體來看，富力地產明確表示下半年原則上停止拿地，融創中國5月份已基本停止招拍掛拿地，下半年將嚴格控制土地投資。對於其他在業績會中提到投資態度的房企來說，無論其規模是大或小，均不約而同提出下半年會審慎拿地，如中國海外發展、Sunny城、融創置業、首創中國等均如此，華潤置地提出積極投資但不冒進。

二、投資方式——多元擴充土地儲備，城市更新突出

總體來看，房企通過招拍掛、收併購，勾地，舊改，藉助產業或城市運營等多種方式獲取土地。在多元擴充土地儲備方面，尤其以旭輝控股集團、中樑控股、綠城中國等為代表，中國金茂藉助其城市運營優勢，助推其更好地擴充土地儲備。

在多元擴充土地儲備的方式中，城市更新尤為突出。佳兆業、合景泰富、中國奧園等大灣區房企均看重城市更新拿地方式，同時禹洲地產、龍光地產等房企均表示會加大城市更新拿地力度。

另外，首創置業、融信中國和Sunny城均提到一二級聯動。包括城市更新在內的一二級聯動既可以通過參與土地一級整理獲得開發利益分成，又具有獲取大量低價土地的優勢，備受眾多房企青睞。

另外，龍湖集團是為數不多的只通過公開市場拿地的房企。

三、投資方向——聚焦一二線和強三線，強調區域深耕

在投資方向上，房企紛紛提出“聚焦+深耕”的關鍵詞，聚焦一二線及強三線城市，重點深耕長三角、粵港澳大灣區等城市群。

一方面，房企紛紛聚焦一二線和強三線城市，融信中國、佳兆業、中國海外發展、龍湖集團主要關注一二線城市，大悅城控股、旭輝控股集團、華潤置地在關注一二線的同時，也強調強三線城市；對於三四線城市，眾多房企均呈現出謹慎態度，如中國金茂、正榮地產、中樑控股等，而中國奧園、寶龍地產和深圳控股均表示會控制三四線城市投資佔比。對於頭部房企碧桂園和萬科來說，屬於少有的採取全面佈局策略的房企，碧桂園一到五線均衡佈局，萬科提出產業和人口基礎好的三四五線城市也會進入。

另一方面，隨著粵港澳大灣區規劃綱要和長三角一體化等城市群利好政策的出臺，眾多房企強調區域深耕策略，如龍光地產、首創置業、合景泰富、禹洲地產和德信中國等，不勝列舉。

圖表：2019下半年房企投資方向

四、投資力度——量入為出，投資約佔回款或銷售金額的30%-50%

從投資力度上來說，大多房企根據銷售回款或銷售金額確定其投資力度，佔比從30%-50%不等，如世茂房地產、中國金茂和融信中國均按回款比例，而龍光地產、旭輝控股集團、中國奧園和Sunny城分別為銷售金額所佔比例。

另外，部分房企整體上依據其全年投資計劃，具體投資視情況而定，大型房企如碧桂園、中國海外發展等全年投資額均在1000億以上，小型房企如佳兆業、正榮地產等投資金額相對較小。

五、投資標準——看重利潤和去化

從投資標準上看，房企拿地以專案利潤為導向，同時看重地塊去化情況。

總 結

2019年上半年，房地產行業整體銷售和收入增速均放緩，在此背景下，房企下半年投資佈局也趨於穩健。

在投資態度上，超過5家房企在業績會上使用了“審慎”這一用詞，並且富力下半年原則上停止拿地；在投資方式上，各家房企各顯神通多元擴充土地儲備，其中城市更新尤為突出；在投資方向上，謹慎對待三四線城市，普遍聚焦一二線和強三線城市，同時強調區域深耕；在投資力度上，多數房企將回款或銷售金額的30-50%用於土地投資，整體較為平穩；在投資標準上，專案利潤與地塊去化是房企比較看重的方面。

總體來說，在行業增速下行的背景下，房企在投資佈局方面整體趨於審慎，同時強調聚焦與深耕。