今天（10月8日），貸款利率新規正式實行。

房貸利率也由以往的偏向行政規定（央行基準利率*（1+浮動比例））轉變為市場定價（商業銀行基礎利率+基點）。樓市利率與實體利率完全脫鉤。首套房貸利率不低於LPR，二套房貸利率不低於LPR加60個基點。

房貸利率發生轉變之下，一個新詞“LPR”活躍的出現在我們身邊。什麼是“LPR”？貸款利率調整之下對市場以及個人購房有什麼影響？

我們來一一說道說道。

丨什麼是LPR？

LPR，全名loan prime rate，中文名為貸款基礎利率，是商業銀行對其最優質客戶執行的貸款利率，其他貸款利率可在此基礎上加減點生成。

早在2013年10月，LPR就已經開始執行。首批由9家綜合實力較強的全國性銀行成為LPR報價行，後增至10家。但在當時，考慮到不少銀行尚不具備定價能力，為了穩定市場，央行仍繼續公佈貸款基準利率，導致出現大部分銀行依賴央行公佈的基準利率，並在其基礎上進行上浮。也導致了LPR的市場化程度不高，無法反映市場利率的變動情況，無法有效促進金融業和實體經濟的良性迴圈以及綜合競爭力。

而為了促進金融業和實體經濟的良性迴圈，也為經濟高品質發展創造良好的金融環境。2019年8月17日中國人民銀行釋出〔2019〕第15號公告，宣佈改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制，將銀行貸款利率與新的LPR掛鉤，銀行LPR報價參考改為MLF（中期借貸便利）利率。

在公告中，報價行（銀行）由原來的10家擴大到18家。老成員有工行、農行、中行、建行、交行、招商銀行、中信銀行、興業銀行、浦發銀行、民生銀行。新增成員還有城市商業銀行、農村商業銀行、外資銀行和民營銀行各2家，西安銀行、台州銀行、上海農村商業銀行、廣東順德農村商業銀行、渣打銀行（中國）、花旗銀行（中國）、微眾銀行、網商銀行。並且這些新增成員不是固定不變的，還會定期評估調整。

而LPR的集中報價和釋出機制是：在報價行(18家銀行）自主報出本行貸款基礎利率的基礎上，全國銀行間同業拆解中心對報價進行加權平均計算，得到貸款基礎利率並公佈。

這個就像是裁判打分，去掉最高最低分，取平均值。不同的是，這裡還根據貸款額度加權，簡單說就是報價前多了個係數。

丨貸款利率調整之下對市場以及個人購房有什麼影響？

2019年8月17日，中國人民銀行公告〔2019〕第15號釋出，貸款市場報價利率（LPR）機制形成。

但在公告中，並沒有提及個人住房貸款利率調整。而主要為“深化利率市場化改革，提高利率傳導效率，推動降低實體經濟融資成本。”

2019年8月25日，中國人民銀行公告〔2019〕第16號釋出，商業性個人住房貸款利率同樣使用LPR。

16號公告需要仔仔細細認認真真閱讀，舉要刪蕪之下，木婁君將公告分為以下幾點：

1.貫徹落實“房子是用來住的，不是用來炒的”定位和房地產市場長效管理機制。隨著這一年的政策調控，我們越來越清晰的發現這絕對不是一句空話套話。落實定位和機制之下，也就意味著“穩定房地產市場”是全篇內容核心，“穩房價、穩地價、穩預期”。

2. 確保區域差別化住房信貸政策有效實施，保持個人住房貸款利率水平基本穩定。這一點，從近兩個月LPR報價就能看出，LPR的實質性是在於發展和推動實體經濟發展，抑制房地產過快過猛過於畸形的發展。

這一點從報價走勢圖上可以看出：

丨走勢圖

1年期LPR以實體經濟為貸款的主要參考基準，定向降息的意味十分明顯；5年期以上LPR則是房貸利率為主要的參考基準，保持穩定是核心。

3.時間節點以2019年10月8日為準，國慶節簽訂的合同還按照老政策走，國慶結束後，按新政策執行。公積金個人住房貸款利率政策暫不調整。

4. 申請個人住房貸款時可以商定利率重定價週期。最短為1年。利率重定價日，定價基準調整為最近一個月相應期限的貸款市場報價利率。

例如，木婁君在2019年10月9日，申請到貸款，約定重定價週期為4年，那麼在2023年10月9日這天，按照2023年9月的LPR加基點，為新貸款利率，重新計算利率，如此反覆直到貸款結清。

5. 個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率，二套房在此基礎上不得低於相應期限貸款市場報價利率+60個基點。

按照9月20日最新公佈的LPR報價，5年期以上的LPR為4.85%，即個人貸款利率不得低於4.85%，二套房再次基礎上增加60個基點，即二套房個人貸款利率不得低於（4.85%+0.6%）=5.45%。

6. 因城施策，銀行業金融機構根據各省級市場利率定價自律機制確定的加點下限。

例如，西安房價出現大幅上漲，為了穩定市場。西安的銀行可以自行定價，在基礎上增加60個基點。即，首套房利率為5.45%，二套房為6.05%。

7. 結合本機構經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素，明確商業性個人住房貸款利率定價規則，合理確定每筆貸款的具體加點數值。

例如，在上面的背景下，老A徵信、信貸條件良好，銀行根據此，給老A不增加基點。那麼老A的首套房利率5.45%，二套房為6.05%。而小B徵信不佳，銀行根據此，給小B再增加30基點，那麼小B的首套房利率為5.75%，二套房為6.35%。

所以，綜上所述，你的貸款利率=當期LPR+地方加點+銀行加點。也就是說，從10月8日以後，全國各地的房貸利率不會比當期LPR低，也就意味著市場徹底告別“利率優惠”時代。

當然，也不用過度緊張。木婁君上面的例子也只是比較誇張的比喻。而根據中國青年報的報道，在目前公佈加點利率的北京為例。首套房和二套房利率不得低於相應期限LPR＋55個基點和105個基點。按照最新的LPR5年期來計算，首套房與二套房房貸利率下限分別為5.4%和5.9%。相比過去4.9%基準利率下上浮10%-20%來看，相差並不大。

以100萬元25年期的首套房為例，採用等額本息的還款方式，之前每月月供6075.36元，新規執行後月供為6081.30元，每月貸款利息增加約6元；若是二套房，之前月供為6369.86元，改革後的月供為6382.02元，每月貸款利息增加約12元。

所以，提醒剛需購房者不要因為房貸利率更改，就開始保持觀望。留意合適房源，抓住低利率時間點，果斷上車才是重點。

一言以蔽之，LPR加點的新貸款利率機制和之前主流利率其實相差不多，對還貸以及市場的影響，基本可以忽略。換句話說，房貸利率該是多少還是多少，該還的錢，一分都不會少。

所以，從短期來看，買房成本暫時不會有什麼大變化。

所以，放寬心，該買房的還是可以買。但需要注意的是別再用過去幾年的樓市經驗看待未來的樓市。

對於剛需而言，在這個“房住不炒”但房價穩定的節骨眼，根據自身家庭實力選擇一個地段、品質、配套不錯的樓盤，儘可能買大不買小，一步到位。畢竟房票珍貴，不能浪費。同時隨著年末房企衝刺業績，大概率會出現部分打折促銷優惠活動，也不妨多多關注一番。

而對於改善，除上述三大基本外，“佔據核心稀有資源”是未來房屋保值的核心要素。

對於投資，錢包並不富裕的可以考慮退場了，不賺錢很有可能是近幾年的主流。但對於有充足資金實力或者樓盤、（樓盤所在的）地段確實有升值空間的，不妨可以考慮投資。

對於房企，接下來很有可能會並不好過，高週轉的賺快錢機會逐漸減少，穩定心態，合理拿地，維持現金流穩定是未來核心。而品質、價效比也將會成為未來房企間的核心競爭力。

最後，在報告中，“不低於”、“確定下限”字樣多次出現，也有將房貸利率下限鎖死，上不封頂的意味。

這時再回顧一番7.30會議，不將房地產作為短期刺激經濟的手段、發展高品質經濟、擺脫經濟發展過度依賴房地產。

一葉落而知秋。

這話，對樓市而言頗有深意。