松山湖自從有了華為加冕之後，一直是備受追捧的房產投資選擇。去年，一則松山湖掛牌價超10萬的訊息名動灣區地產圈。

YQ突襲，暫時沉寂後的松山湖樓市情況如何？還值得買嗎？

果殼採訪了一位有10年華為工作資歷、5年松山湖居住體驗的華為人，為你揭開松山湖樓市最深刻、真實的一面。

PART.1

松山湖的房子賺了170萬

我還是後悔了

木先生（化名）是一位有10年從業經歷的華為老員工，以下是他在松山湖買房的經歷，內容整理自他的自述：

我從2010年畢業後就加入了華為，工作了幾年，手上有幾十萬存款，考慮到華為以後要搬到松山湖，就在松山湖買了一套房。

房子是2013年8月份買的，萬科金域鬆湖，98平的3房2廳，單價9800元/平，總價大概98萬。

當時買來主要是為了自住，其實我一直都在深圳阪田工作，從2015年開始，一直住在松山湖。

雖說是不同的城市，但是上班還比較方便，因為萬科金域鬆湖就在華為基地旁邊，往返兩地有公司的班車接送，通勤時間大概一個小時，還算方便。

但是去年，我把松山湖的房子賣了，買到了深圳。

因為松山湖從2017年4月份出臺限購政策後市場一直冰凍，一直持續到2019年4月份就沒漲，感覺不太適合長持，加上2018年的時候已經把20萬欠款還上，沒有了槓桿效應，覺得深圳更好，就把房子賣掉，買在了深圳。

房子是2019年4月份賣的，賣了差不多270萬，比買的時候，漲了大約175%，賺了170多萬。

賣了之後，那套房子隨著深圳去年年末樓市的大熱，又漲了一波，現在可以賣到340萬左右。

雖說是漲了，但其實買松山湖我是後悔的，屬於戰略失誤，買錯了。

當時應該買阪田，2013年的時候，阪田房價是松山湖的2倍，單價在2萬左右，買一套和松山湖同等面積的房子，房價大概在200萬，等於說是兩倍的價差。

現在，阪田二手房均價已經去到了6萬，同樣一套房子，總價已經達到了600萬，比2013年足足高出400萬，上漲了200%。

很明顯，阪田房價升值空間更大，而且買阪田通勤時間會更短，工作和生活都會更方便。

PART.2

松山湖到底意味著什麼？

從木先生的買房經歷可以發現，他買松山湖後悔，主要是松山湖的房子增值空間遠遠低於低於阪田，但是松山湖本身也漲了，而且漲幅其實還很可觀，甚至超過了阪田。

只是對於木先生本人來說，買松山湖遠沒有買深圳合適。

不過這中間還涉及到一個問題，深圳的買房門檻明顯要高於松山湖，對於沒有購房名額、資金不夠，或者想做多種類投資的客群而言，松山湖到底適合買嗎？

首先，要認清一個概念，松山湖≠松山湖片區，看下邊兩張圖：

下圖是松山湖片區的範圍，根據《東莞市關於推進園區統籌片區聯動協調發展的意見》，東莞市將全市劃分為6大片區：松山湖片區、城區片區、濱海片區、水鄉新城片區、東部產業園片區以及東南臨深片區。

其中松山湖片區又包括松山湖高新技術產業開發區（東莞生態產業園區）、茶山鎮、寮步鎮、大朗鎮、大嶺山鎮、石龍鎮、石排鎮，而真正的松山湖其實是松山湖片區內這一部分（下圖紅色描邊部分）：

它位於大朗、大嶺山、寮步三鎮之間，面積約72平方公里,地處東莞市的幾何中心。根據規劃，松山湖有3個重點發展片區，分別為松山湖（生態園）核心區、中子科學城、東莞火車站地區。

然而在今年1月份，中子科學城正式更名為松山湖科學城，面積由原來的53.3平方公里優化調整至90.52平方公里，整體涵蓋松山湖和大朗、大嶺山、黃江一園三鎮具有戰略價值的相關區域。

等於是說松山湖的整體面積是擴大了，但重點區、核心區，還是上圖紅線標註的範圍，如果把松山湖片區比作深圳，那這裡就等於是深圳的福田、南山，是松山湖片區最具價值的地方。

PART.3

松山湖房價追漲的五大關鍵因素

據果殼在鏈家查詢，萬科虹溪諾雅目前最高的掛牌價在5.7萬，最低的掛牌價在3.2萬，與去年存在很大差距，但價格依然高挺。今年入市的新盤，價格也都在3萬以上，直追深圳。

松山湖房價緣何可與深圳對標？主要有以下幾個原因：

一、政策對商住用地有限制，供應十分稀缺。

東莞市政府曾於2012年9月出臺松山湖“禁地令”，不再新增商住用地，這導致松山湖的住宅供應十分稀缺。據統計，松山湖今年僅有4個專案入市，其中住宅專案僅有兩個。

二、交通便利。

一是從主城區前往松山湖的主幹路很暢通；二是途徑松山湖的地鐵1號線已經動工，這條地鐵最高設計速度高達120km/h，西接廣州軌道交通網，南與深圳6號線支線貫通，加深了松山湖與兩個一線城市之間的聯絡。

三、規劃規格高。

松山湖在東莞的地位很高，而且進駐的都是高科技企業，除了華為之外，還有宇龍通訊、生益科技、漫步者等電子資訊領域龍頭骨幹企業；大疆科技、固高科技、盈動科技、等科技創新型行業龍頭企業。

這也就決定了片區氛圍很好，是高素質人群的聚集地。

四，教育資源好。

松山湖兩所高中——東華中學和鬆湖莞中都在全國中學500強中榜上有名，高考本科率年年達到95%以上。

五、環境優美。

松山湖環境真的很好，年均氣溫23℃，綠化覆蓋率超60%，環境優美，十分適合居住。

松山湖美景

綜合這幾點來看，松山湖絕對是一個很合適自住的地方，據果殼了解，松山湖目前的客群主要有兩大類，基本都是以自住為主：

1、東莞其它地區的改善型家庭，比如在主城區有房子，但是為了更好的生活環境，孩子接受更好的教育，這部分人會在在松山湖置換一套房子。

2、松山湖本地上班的人，會在松山湖置業。

適宜自住，卻未必適宜投資，因為對於純投資來說，松山湖有一個很大的限制。

PART.4

華為在松山湖要建3萬套員工房成投資松山湖最大限制

2018年，華為內部傳出要在松山湖建3萬套員工房，均價僅8500元（帶精裝修）。

雖說這3萬套房子前5年是租賃，期滿後由員工購買（員工擁有完整產權），購買5年後才能轉讓，但是8500的價格的確極具誘惑力，這部分投放到市場，最起碼華為員工基本不會再花3萬多的高價去買市場的房子。

正如果殼採訪到的木先生所說，華為的員工基本不會再去市場買了。

“雖然華為的員工房沒辦法抵押貸款，而且流通的時候有沒有限價，如果有收益，是否要和政府分成，是否只能華為內部員工流通這些問題都還沒明確，但是自己作為一個華為老員工，如果有機會還是會買，低成本解決居住是沒問題的，畢竟松山湖環境好，學校好，華為的配套也很高大上。”

1、如果是用來自住，不用猶豫，基本的資產保值增值還是可以保證的；

2、但如果是用來投資，雖然與主城區相比，松山湖的房價泡沫並不大，但是現在這個房價接下來橫盤的概率較大，隨著地鐵開通、片區發展進一步完善，長線投資有一定的空間，但是站在深圳的角度來看，因為深圳也有很多選擇，就沒必要湊熱鬧了。

總而言之，近幾年，是松山湖發展的黃金時代，卻未必是松山湖房價的黃金時代。

-End-

文丨果殼

主編丨劉二磊

總編輯丨陶文傑