房價到底高不高，不在於房價的數值是多少，而在於人們是否能買得起。如果一個地區人們的平均月收入是2萬，房價8000元，另一個地區人們的平均月收入是2000元，而房價5000元。相信不少人會認為，房價5000元的地區房價更高。

泡沫是聚在一起的許多小泡泡。而在經濟學領域，泡沫可以指一個事物表面繁榮而實際上虛浮的成分。

泡沫經濟指的是由於虛擬資本持續膨脹，因投機交易活躍，金融證券、房地產等價格脫離了實際價值，而出現表面繁榮的經濟現象。但由於這個商品的價格超過了實際價值，缺乏實體經濟的支撐，最終商品的價格會毫無支撐地跌下去。

我國的房價是否存在泡沫呢？就需要從房價收入比、租售比、供需情況、居民負債率等角度來看現在的房價是不是虛高了。

一、房價收入比

2000年全國平均房價在2112元/平方米左右，到2020年全國平均房價已經突破萬元。這20年時間裡，全國平均房價漲了4倍，而一線城市房價漲幅更大。

2020年我國許多城市的房價收入比都很高，深圳、三亞、上海、北京、廈門這些城市，房價收入比已經超過20了。

房價漲幅超過收入漲幅的時候，房價收入比就會繼續增長，也代表人們的買房壓力越來越大。2020年我國城鎮居民人均可支配收入43834元，同比增長3.5%。

房價漲幅表現如何？根據《2020年全國百城房價報告》，全國百城新建商品住宅成交均價16018元/平方米，同比上漲10.8%。

資料來源自易居

以16000元的房價、人均4萬元的可支配收入為例，買一套100平方的房子，需要夫妻倆20年的收入。

因為房價收入比高，我國的剛需購房者平均購房年齡有延遲的趨勢，根據《2020城市剛需購房報告》，多個城市平均購房年齡增加，天津的平均剛需購房年齡在37.5歲。上海、北京、大連、廈門等城市，平均購房年齡超過34歲。

資料來源自貝殼

二、租售比

租售比是每平方米的月租金與房價之間的比值，是國際上比較通行的衡量房地產市場執行情況的指標，國際上合理的指標在1:300~1:200之間。

根據《2020年全國重點50城租售比調查研究報告》，50個大中城市平均租售比為1:611，大部分城市偏離了合理區間。

資料來源自諸葛找房

租售比越低意味著投機需求居高，房價漲幅快於租金漲幅，要想買房之後用租金還房貸就很難了。

三、房屋供需情況

2018年，我國城鎮居民人均住房面積就達到39平方米，40年來增長了5倍多，我國已經告別住房短缺時代。

2020年我國商品住房銷售面積154878萬平方米，按照100平方米一套房、一套房住3個人來計算，僅2020年銷售的房子就夠4646萬人住了。

人口增長狀況如何呢？2020年在公安部登記的新生兒有1003.5萬人。即使用2019年的1465萬人和2020年銷售的商品住房面積相比，也能看出房子多了、人口少了的趨勢。

房子多不是多大問題，但如果脫離了人們的實際需求，就會產生空置了。

根據央行的調查資料，96%的城鎮家庭有房，而且戶均1.5套。

根據西南財經大學的調研資料，2017年我國房屋空置率在21.4%左右，已經高於國際上5~10%的標準。

2017年到2020年，新出生人口呈下降趨勢，房屋還在不斷建設中，不管是從人均住房面積還是從房屋總體需求來看，住房總體資源是過剩了。

四、居民負債情況

2019年我國總儲蓄率下降至44.6%，連續9年處於下降趨勢，人們不愛存錢了嗎？雖然物價上漲、人們消費觀念的變化是一個原因，但是，房價的上漲也是儲蓄率下降的一個重要原因。特別是2015年之後的一波房價上漲，讓年輕人早早揹負了房貸的壓力。

截至2020年上半年，我國住戶部門總債務餘額58.9萬億元，相當於人均負債4.2萬元，這還沒有算民間借貸、網貸等非銀行機構的負債。

2021年1月，住戶部門貸款增加1.27萬億元，中長期貸款增加9448億元。而我國居民家庭70%以上的資產是房子，大部分家庭按揭購房，不難看出，中長期貸款中大部分是房貸。

看到以上的資料，房價到底有沒有泡沫，大家心中或許就有答案了。

房價的變動不僅是一個經濟問題，還是一個民生問題。這些年國家對炒房行為大力打擊，堅持“房住不炒”，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，不僅能夠規範市場秩序，還能夠引導非理性上漲的房地產市場迴歸平穩。

房價嚴重偏高、缺乏支撐的城市，房價泡沫早晚有一天會破滅。

正如原央行副行長吳曉靈所說的那樣，在泡沫中狂歡的日子不多了，做好潮水退卻後的準備，是每個人都要面對的現實。

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