今天（10月8日）是中國房地產市場重要的日子。

房貸利率的“錨”，由央行公佈的“貸款基準利率”變為18家銀行算術平均的“報價利率（LPR）”。

LPR利率每月20日重新整理一次，遇到節假日順延。所以，從今天開始，跟銀行新籤的貸款合同，其利率在10月21日之前，都受到9月20日報價的影響。

9月20日誕生的，5年以上期限的LPR利率是4.85%（上圖）。所以，最近一段時間各地的房貸利率，都以4.85%為座標。

根據央行8月25日釋出的公告，未來房貸利率遊戲規則是：

1、自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。加點數值應符合全國和當地住房信貸政策要求，體現貸款風險狀況，合同期限內固定不變。

2、首套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率，二套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點。

正是因為有上述第二條的規定，所以當時媒體一致解讀為：中國房貸的“打折時代”結束了。

按照9月20日5年期以上LPR，全國各地首套房貸款利率理應“大於等於”4.85%。

但是，我們想錯了！

上海，一個特殊的城市，再次重新整理了我們的認識。

如果你不信，再看一下上海另外一家媒體“第一財經”相關報道的截圖（上圖）。報道也清楚地告訴我們，上海首套房利率最低為4.65%，基本維持了此前的95折。

而第二套房的利率，則滿足了此前央行的要求——“不低於LPR利率加上60個基點”。

這不是上海第一次“特殊”，此前在宣佈臨港新自貿片區政策的時候，上海同時宣佈這個片區外地人買房的條件，由“5年社保”降低為“3年社保”。

這在北上廣深四大一線城市裡，是獨一份。此前，北京上海和深圳對外地戶口的限購政策，都是全部區域“5年社保”，廣州則是除了從化、增城的區域“5年社保”。

臨港新片區實施“3年社保”，意味著在四大一線城市裡，上海限購政策率先出現了鬆動。

而上海首套房、二套房的貸款利率，一直是大城市裡最低的，首套房甚至一直保留了95折。

為什麼上海這麼特殊？原因很簡單，穩增長的需要。

2019年上半年，上海GDP的增速為5.9%，名義增速為5.4%，低於全國平均水平。在經濟總量最大的20個城市裡，跑輸全國水平（6.3%）的只有上海、天津、重慶、蘇州四個城市。

其中蘇州和上海是一個經濟區，雙雙跑輸全國，引起了媒體廣泛關注。隨後，蘇州房價出現了一輪顯著上漲，為穩增長做出了貢獻，目前房貸利率已經有所上升，限購、限售也有所收緊。而上海，樓市一直不溫不火。

另外，根據上海統計局公開資料，今年前8個月上海“規模以上工業企業”營業收入下降5%，利潤總額下降18.7%。

房地產方面，1到8月商品房竣工面積下降了32%，住宅竣工面積下降了36.6%，而商品房和商品住宅銷售面積則分別下降了5.9%和5.8%。

也就是說，上海存在穩增長的壓力。在這種情況下，對於首套房這類“剛需購房者”維持較低貸款利率，是可以理解的。

上海突破此前央行宣佈的“底線”，也告訴我們調控存在彈性，會根據實際情況調整，而不是一刀切。

上海的首套房貸利率“減點”（相當於打折）能維持多久，值得我們高度關注。

此外，今天樓市還有一個好訊息：據克而瑞釋出的報告顯示，在促銷力度加大等因素推動下，9月百強房企銷售業績回升，業績規模達9231.7億元，環比8月增長近23%，較去年同期增幅提升明顯。

受上述訊息影響，今天房地產板塊出現了反彈，整體上漲了0.82%，下面是漲幅居前的個股。

所以，對於未來的樓市沒有必要悲觀。當樓市偏冷的時候，距離轉暖就不遠了；而當樓市火熱的時候，則距離收緊調控也不遠了。