事實上，澳洲居高不下的家庭槓桿率早已成為懸於澳洲經濟之上的 “達爾摩斯之劍”。澳洲房市前景撲朔迷離，其他經濟因素也並不穩定，在目前情勢下，澳洲經濟行至了怎樣的拐點？澳洲經濟前景是否已趨下行？本篇文章將從三個方面切入來進行探討。

高槓杆利劍高懸

根據牛津經濟學院最新報告顯示，全球幾個發達經濟體的房地產市場可能繼續放緩，並且有可能會經歷深度調整，進而“構成經濟衰退風險”。

報告顯示，家庭債務的過度擴張、住房負擔能力低下和抵押貸款利率上升是導致經濟嚴重衰退的三個重要因素，在這種環境下，經濟臨界點很容易被打破。

目前澳洲的家庭債務水平已達到創紀錄水平。據澳央行（RBA）估計，澳洲家庭債務收入比約為190%，而在上世紀90年代初，這一比率僅為70%。

債務危機的瀰漫會導致抵押貸款增長繼續走低，而創紀錄的家庭債務水平也會導致零售業低迷繼續加劇和經濟增長乏力。

過去50年來，家庭負債水平上升是影響房價調整的一個重要因素。但目前越來越多的證據表明，目前很多家庭正在利用低利率和減稅政策來支付抵押貸款，以降低創紀錄的債務水平。（詳見本網早前報道《減稅成效背離預期 消費焦慮推高還款率》）

家庭房市能否刺激經濟？

6月和7月連續兩月降息和澳洲審慎監管局（APRA）撤銷7%的貸款利率門檻之後，悉尼和墨爾本房價在兩年下行後開始出現反彈跡象，加之10月份利率再次下調至0.75%，更是促進了房市情緒的提振。

目前市場已經對這些政策做出反應，購房熱情開始上升，一些地區的房價開始出現上漲。

但有些研究機構卻對澳洲房市的持續繁榮持謹慎態度。

瑞銀（UBS）分析顯示，由於信貸增長乏力，新房開發量幾乎沒有回升，悉尼和墨爾本的待售房屋數量極低，表明可能沒有足夠的動力來維持像2012-2017年那樣的長時間房市繁榮。（詳見本網早前報道《RBA十月降息漸行漸近 房市“小繁榮”還能走多遠？》）

全球投資銀行摩根士丹利（Morgan Stanley）的分析則顯示，住宅地產正處於低谷，尚無動力促進經濟回升。

摩根士丹利指出，儘管利率降至創紀錄低點，但鑑於借款人和貸款機構同樣對貸款持謹慎態度，貸款需求和信貸供應仍然較低。而監管機構還擔心，如果信貸增長超過收入增長，可能重新吹起房價泡沫。

至此，房市面臨挑戰巨大，如果信貸供應得不到改善，貸款審批沒有增加、貸款標準繼續收緊，則房市很難出現持續反彈。

過去兩個月來，得益於房市樂觀情緒的蔓延，全澳房價有所上漲。房地產和買家代理也稱，供應短缺正在推高房屋拍賣清盤率。

但摩根士丹利警告稱，目前住房貸款批准、信貸增長數量和投資者情緒等其他關鍵資料仍“非常疲弱”，基本驅動因素並未達到促進房市持續復甦的標準，預計經濟增長將低於趨勢，勞動力市場將繼續走軟。

目前房地產行業的結構性不利因素仍然存在，根據融資環境、租賃情況和房價預期等主要市場指標來看，“樓市仍處於低谷期，沒有出現大幅度反彈”。

在近期的一次訪談中，有人問到澳央行是否擔心房價可能在未來12個月內回到峰值，並出現房地產市場失控的風險，澳央行行長則表示不太可能，悉尼和墨爾本的房價在過去18個月下跌了10%至15%之後，目前僅上漲了幾個百分點。

信貸增長能否起飛？低利率環境保證經濟企穩

在目前現金利率創歷史新低的環境下，信貸競爭也在不斷加劇。

Canstar分析顯示，在7月份APRA寬鬆政策出臺後，大型銀行和小型銀行的放貸額都有大幅回升，但各大銀行均將目標鎖定在收入最高的超級優質借款人身上。

9月下旬，澳洲總理莫里森呼籲各大銀行加大放貸力度，以支援經濟發展，銀行方面表示，如果進一步降息導致信貸需求上升，將積極做出迴應。

西太銀行（Westpac）執行長Brian Hartzer對此表示支援，稱正在致力於增加對所有行業的融資力度。

澳洲國民銀行（NAB）和澳新銀行（ANZ）也正在擴大對企業的市場貸款份額。

根據澳央行最新發布的《金融穩定評估》顯示，近年來，非銀行住房抵押貸款的年增長率約為15%，遠高於銀行貸款的增長率，而各大銀行也紛紛對此作出響應，通過降低利率和降低貸款評估標準來予以應對。

目前各大銀行爭奪市場份額的競爭日趨激烈。

西太銀行已降低旗下銀行的償貸能力測試利率，並在最近將其主要產品的貸款利率下調了130個基點，至近50年來的最低水平。而聯邦銀行（CBA）已將其自住房貸固定利率下調最高下調90個基點，昆士蘭銀行（BOQ）則放鬆了對借款人某些生活開支方面的盤查。

而談到房屋貸款增長繼續疲軟的態勢，金融監管委員會則在本週公佈的一份報告中表示，貸款增長疲軟更大程度上是由於借款人需求疲弱，而非銀行信貸收緊。

但分析顯示，澳洲信貸增長再次起飛的可能性也微乎其微。一方面，銀行在放貸方面更加謹慎，另一方面消費者焦慮更甚，因而不願揹負更多債務。

而在目前家庭槓桿率居高不下、住房負擔能力偏低的情況下，抵押貸款利率在長時間內保持在較低水平將成為必要，以保證經濟環境不至於失速發展。

正如澳央行行長所說，貨幣寬鬆政策目前已成為經濟的巨大穩定器。而牛津經濟學院分析也顯示，隨著建築供應減少，長期的低利率環境或為其房價增長提供支撐。（原標題：房市成重要晴雨表 澳洲經濟下行壓力漸顯）

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