房地產調控的不是打壓，而是確保長遠健康發展，調控調的不是房價增長，而是房價的“不合理”增速或“降速”。調控核心是調得是過快上漲，避免這個行業大起大落。

現在樓市調控一直很嚴，一些房企喪失了信心，但事實上，要理性看到中國經濟還在中高速增長，要相信中國房地產未來中長期成長性和空間依舊存在。

以敏感的房價為例，短期或許限價嚴重，沒有了過去暴漲機會，但你依舊要有信心，從中期來看，未來大中城市的房價依舊會保持6%左右的平均增長，這是一個依然值得重視的“合理增長率”。

為什麼會保持6%左右的平均增長？

北京大學金融學教授徐遠的關於中國房地產的6個關鍵問題的思考。

怎麼看中國房價的基本格局？

下面這張圖是1870年到2012年，世界上14個發達國家的房地產價格的情況，它扣除了通貨膨脹，因此是實際房價。

這裡面有一個結構性的變化，1945年以前房價扣除通貨膨脹之後，它不怎麼漲，但是到了二戰以後就是1945年到現在大概是六、七十年的時間了，房價的斜率上得很厲害。

這張圖告訴我們的事情是：

從歷史經驗上看，發達國家整體房價在二戰以後，它有一個普遍上漲的規律。

發展中國家在新世紀以來是一個什麼情況呢？這張圖是國際清算銀行最近的一個數據，顯示的是2000年到2017年，即便有像美國次貸危機的情況，其實總體上，主要國家的能找到資料的地方，房價也是基本是上漲的。

第一條“最高那條線”是俄羅斯，俄羅斯的經濟在新世紀以來，隨著油價的上漲，它的經濟也很好，特別是金融危機以前，其房價漲得也很高。

第二條是印度，印度在新世紀以來經濟也漲得不錯，房價漲速也很快。可以看出，世界範圍內有一個基本的規律：

一個國家只要經濟開始比較穩定快速地增長，那麼這個國家的房價都是上漲的，而且速度往往很快。

那麼中國和1990年的日本可不可比呢？日本的現象是不是一個普遍現象？

最上面這條紅色的線就是日本的房價，它和其他主要國家的房價有一個很大的不同——就是它漲得最凶也跌得最凶。

換句話說，日本的房價不是一個普遍規律，而是二戰以來房價的一個特殊現象。這和二戰以後日本的經濟奇蹟有關。它從一個被戰爭摧殘得很厲害的國家，到全球第二大經濟體，快速的增長讓經濟收入提高很快。到1990年左右，日本的收入水平甚至已經和美國差不多了，在這種背景下，才有了日本房價的快速上漲。

德國的房價很便宜，我們為什麼不能學德國的經驗？

上圖是2018年的時候，歐洲主要大城市的房價，我們來找德國的城市。第五個是慕尼黑，然後倒數第三個是柏林，這是德國的兩大城市。可以看到，慕尼黑的房價其實和巴黎、日內瓦差不多，沒有那麼便宜，柏林是便宜一點，但是和巴塞羅那、維也納也是差不多的，從這張圖上來看，我們很難說德國的城市的房價很便宜，這個判斷在事實上是不成立的。

金融危機以後，德國大城市的房價漲得很快。

2012年到2018年，歐洲主要城市的房價漲幅，第一是柏林，第二是慕尼黑。德國的房子作為一種重要的資產，就受到追捧，漲得很快。

我們總結一下，如果我們把中國的房價放在世界範圍內看，只要一個國家經濟增長和城市化，它的房價都會漲，都會漲得很快。

在這個定性的意義上，中國的房價上漲一點都不奇怪。

中國房價的速度

有沒有漲得過快？

這張圖是把很多的發達國家的增速圖放在一起，它們的平均值如下：

名義房價是6.6%，

GDP增速是在2.5%；

實際房價在扣除通貨膨脹之後是2.3%

這是發達國家的一個情況。

我們通過很多的經驗證據和資料總結出這麼一個簡單的、經驗性的、粗略的公式：

房價增速=經濟增速+通貨膨脹速度+城市化速度。

這個公式能不能夠解釋中國的房價上漲？

從1998年到現在，我們的經濟增長速度，也就是GDP增速，每年平均是9.5%左右，通貨膨脹2.5%左右，城市化1.5%左右，這三個數加起來，大致就是13.5%。

過去這20年我們的房價增速大概是多少？其實差不多。

如果一年是13.5%，大概5年半的時間翻一番，20年的時間就是12.5倍，那麼從1998年到現在，我們全國平均的房價水平，大概就是漲了10倍多一點，大城市可能更多一點，小城市少一點。

因此，根據全球經驗概括出這個經驗公式是完全可以解釋中國的房價增速的。進一步說，就是說中國現在的房價上漲並沒有過頭，並沒有比其他國家漲得更快。

未來房價的趨勢怎麼看？

現在中國的這個發展階段大概是人均GDP不到1萬美金，美國大概是6萬美金，所以我們是美國的1/6。只要我們能夠保持一個比較穩定的一個增速，慢慢追，上面的空間還很大。

我們還可以跟一些成功的、比我們經濟先發展的國家比，比如說日本、南韓。從各種方面來比，比如收入水平，考慮到通貨膨脹以後，比如說消費品的擁有量，比如說城市化的階段，老齡化的階段。我們現在大概是日本一九七幾年的水平，如果跟南韓比呢？大概就是一九八幾年的水平。

如果從這個角度看，它們後面還漲了十幾二十幾年，南韓到現在還維持在一個不錯的增速，那麼中國的經濟的增長前景應該還是不錯，這是第一個角度，就是從國際來比較的角度。

第二個角度，基於這個事情，我們再考慮中國現在的情況。中國現在基本上完成了初級和中級的工業化，然後資訊科技革命也在這個地方，可能我們內部市場也比較大，有很大的機會。結合這些方面的情況判斷，中國經濟應該還會保持一個不錯的增速。

我們來判斷一下未來房價的漲速。我們來取一個保守的數，比如說經濟增長我們只要3%，一個很低的數。通貨膨脹過去長時間的平均數大概2%，未來我們也用一個2%。城市化我們現在大概是60%左右的水平，未來大概到80%到90%這麼一個水平，所以每年我們也不多說，就1%。所以3+2+1，未來這三個數加起來是6％。

所以這樣保守估計，未來大中城市的房價增速，應該會有每年6%這麼一個水平。

房產稅到底什麼時候出臺？

稅率會有多高、影響會有多大？

我認為三年之內不可能。因為房產稅的成本太高，這個稅和我們收以前的稅，它的機制和原理是完全不一樣的。

現在所有的稅收，包括公司所得稅、個人所得稅、增值稅，實際上都是流量稅。流量稅是什麼意思呢？就是經濟活動過程當中，會有一個收入流，政府收稅的時候是衝這個流量收稅，政府拿一部分你拿一部分，你為了得到你那一部分，就必須要交這部分，這個稅收的成本是比較低的。

房產稅是財產稅，是對存量的收入徵稅。

你有一個房子，你現在沒有收入，你也要交稅。比如退休老職工，他現在只有靠退休金的，沒有流量的收入，你還讓他交稅，這樣的話就是相當於是蛋糕已經是他的，你要去切他的蛋糕，這個是很難的。

有人研究過，我們國家的房產的性質是錯綜複雜的。有一種說法說有46種房子，到底對哪種收，哪種不收。那麼看來看去，你可能只能對商品房收，因為其他的都是集資房、單位房、央產房、軍產房，怎麼收？

所以只能對商品房收，就會產生一個問題，商品房已經交過了一筆數額不小的土地出讓金，再收一道，就會造成一個不公平的問題。 這些所有的討論都說明這個阻力會很大，大家看各個層面出來的表態，都是穩字當頭的意思。今年財政部出一個單子，說今年立法計劃，也是沒有房產稅的。 雖然房產稅財產稅是未來稅制改革的一個方向，但是短期內想推出，阻力是非常大的。

第二個問題，稅率會有多高？

因為你是對存量財產收稅，比如說退休老職工，或者是中低收入家庭，他流量收入不高的，你不可能收太多稅。

這個房產稅稅率大概也就是半個點到一個點這麼一個範圍，而且考慮到很多人的收入比較緊張，流量少、現金收入少，那麼你還要有一個比如說減免的面積。

減免的面積相對於把實際有效的稅率又進一步降低，所以說第二個問題的基本判斷就是你不可能收一個很高的稅，你想收也收不上來，最後只能是減免加上一個低稅率，把它慢慢地過渡過去。

第三個問題，效果有多大？

很多人會感覺它是很大的一個收入，所以一旦出臺，房價立馬會斷崖式下跌，這個其實有點一廂情願。理論上說，這個房子的價值，它是城市的價值，如果那個城市有發展潛力，它能夠創造就業、吸引人口，就會有越來越多的人湧進來，它就不太可能下跌，因為城市的價值它就體現在這個房子上。

形象說，房子就像是城市的股票，這是一個向上的一個力量，而房產稅是一個向下的力量。

所以房價的最終的走勢取決於這個向上和向下的量哪個更大。

如果一個城市發展潛力很大，它就不可能一下子就給壓下去。

從經驗證據上我們來舉個例子。2005年的時候，南韓的房價漲得很快。於是南韓政府推了一個政策，就是加徵房產稅，什麼叫加徵房產稅呢？它本來就是有房產稅的，加徵了0.4到2個點，一個不低的房產稅。 加徵完了，大家可以去看看歷史資料，南韓的房價接著往上漲，一直到金融危機。

所以說這些證據就告訴我們，不管是理論還是實證上，沒有一條道理說，徵了房產稅房價就一定下跌。

買房買哪裡？

這張圖是統計局的資料，一二三線城市的一個房價增速指數圖，那麼這張圖上有一個規律。

就是2013年以前，大中小城市的房價增速是差不多的；

但是2013年以後就出現了分化，變成了大城市大漲，中城市中漲，小城市小漲。

這張圖告訴我們的意義是什麼呢？就是現在買房不能是哪裡都買了。

說的直白一點，農村的房子的價值就不大。

這張圖是2005年到2017年一些主要省份的人口增速和其最核心城市的人口增速。

這張圖告訴我們一個資訊就是這些年我們整個的人口增速已經沒有那麼快了，從2005年到2017年，我們人口大概從13億左右到了14億左右，每年增速在0.7%。

可是這個人口的增速不是平均的，廣大的農村和小縣城不怎麼漲，它主要是往大城市聚集。

比如像廣州、像南京、像廈門、像合肥這些核心城市，一般都是省會城市或一些副省級城市這樣的城市。所以就是因為人口向這些大中城市聚集，這些地方的就業機會收入才會漲，人們才有居住需求，所以才會把房價給推高。

一種就是三個都市圈，珠三角、長三角還有渤海區域，北京的周邊這個區域。

除了這三大都市圈以外，還有的就是其他一些區域核心城市，比如說像中部的鄭州、武漢，然後偏西一點的成都、西安，這些城市它也吸引當地的人口。因為人口往這個地方流動，它的發展潛力好、就業機會多，收入增長也快，那麼房價也漲得比較快。 過去五六年以來房價就是這些地方漲得快。

可能會有一些反對意見說小縣城漲得也挺快，那麼短期調控之下，一些小縣城的人買不了大城市的房，一些人買了小城市，已經把它買高了。那麼反過來也說明，其實這些地方的進一步上升的潛力不大，因為人不去，誰進一步來買？它收入也不太會漲。

中國的人口流動就是兩大規律，對應剛才的那兩種城市

一個是往都市圈，都市圈有超大城市，城市的網路基礎設施特別好，吸引很多的人，收入高，就業機會多。這個黃色的這個線條指示的就是這三大都市圈。

還有一些紅色的就是區域核心。比如說鄭州、武漢，還有合肥這樣的城市。 不是所有人都往三個都市圈走的，這張是偏西部一點的。

我們發現因為文化歷史的原因，西部的人口往像西安、蘭州、成都這些地方流動比較多，並不是所有人都往三大都市圈走。

最後這張圖就是華南地區，它因為區域鄰近的原因，大部分的人是往珠三角跑的，剩下的就是去一些其他地方，比如說福州、廈門、然後貴陽這些地方。

所以說中國的人口流動規律，基本上看就是兩種區域。

第一個就是三個都市圈，第二個就是那個區域的核心大城市。

這個規律看起來很清楚，所以買房買哪裡的問題，就是人往哪裡去，房子往哪裡買。

如何看待房地產調控？

下圖是是1989年的《人民日報》的一個截圖。

30年前我們房價就在漲、就在調控，今天房價還是有上漲點，還在調控。於是就引出一個問題，我們如何看待這個房地產調控？

那麼換一個表達，這個表達可以更到位一點，就是越調越高，越高越調，它到底是為什麼？是不是一個沒有意義的事情？

涉及調控的目標不是房價而是房價的漲速。

因為房價的漲速是涉及到誰買房，誰能買房，誰還沒有買房，有沒有機會買房的問題，如果房價現在已經再翻一番了，很多年輕人又買不起，整個社會的財富分配的差距就會更大，整個的焦慮就會更嚴重。

所以說即便越調越高，調了還會漲，還是要調，因為這時候你會把速度壓下來，會改變財富分配的狀況，這對社會的穩定是有效的。

所以房地產調控調的不是房價的水平，而是房價的增長的速度！