2019年樓市最大懸念，終於揭曉。

從10月8日起，房貸利率新政開始逐步落地。中國房貸利率，正式開啟從“政策利率上浮”到“5年期LPR+加點”模式的大轉向。

一言以蔽之，樓市利率與實體利率終於脫鉤，地產信貸有了與眾不同的調控機制。

目前，一線城市、二線城市和少數三四線城市，均已開啟房貸利率“換錨”之路。

對比各地最新出臺的房貸利率，我們有三個重要發現：

其一，新政之下，多數城市房貸利率持平，部分城市變貴了。

利率換錨，新房貸利率，與5年期LPR正式掛鉤。

實際房貸利率（10月）=5年期LPR利率（9月）+各級政策加點。LPR利率每月調整一次，實際房貸利率每月都在變化，最新一期（9月）的5年期LPR為4.85%，各地以此為基礎進行加點。

加點之後，各地的實際房貸利率，與原來的上浮利率基本持平：大多數城市首套利率出現微增，個別城市微降，二套利率不約而同升高，房貸略微變貴。

根據易居研究院報告，2019年10月，四大一線城市首套房LPR房貸利率平均為5.23%，二套房平均為5.61%，相比過去分別上浮2個基點（0.02%）和3個基點（0.03%）。

相比於一線，二線城市上浮力度稍大，且二套比首套上浮點數更多。

7個主要二線城市首套LPR房貸利率為5.67%，二套房貸利率為5.99%，相比過去分別上浮3個基點和5個基點。

雖說實際利率僅多了2-5個基點，對於房貸的影響可以忽略不計。但要知道，這種局面，是在全球大寬鬆時代到來的背景下出現的，也是在決策部門“降低實際利率”的定調下產生的。

這種反差，足以說明，房貸利率換錨，樓市定向加息的趨勢愈發明顯。

其二，令人意外的是，房貸利率暫時仍未告別“打折時代”。

在一二線城市裡，與作為基準的5年期LPR利率（9月為4.85%）相比，各地加點幅度大小不一。

這其中，首套加點幅度最大的為蘇州，加了120個基點（最終利率為6.05%），二套加點幅度最大的是合肥，加了152個基點（最終利率為6.37%）。

在所有城市裡，上海有所例外：有銀行以LPR基準進行報價，有銀行首套利率不僅沒有增加，反而減少20個基點，而二套則加點60個基點。

根據此前規定，新的首套房貸利率不得低於5年期LPR利率，二套加點不得低於60個基點。換言之，房貸利率將徹底告別“打折時代”。

然而，這一次上海卻出現例外。為什麼會出現這種局面？

原因或許並不複雜。上海信貸資源豐富，作為全國房貸利率的窪地，首套房貸利率一直都有折扣。過去幾個月，當全國各地房貸利率狂飆突進之際，上海仍有9-95折的優惠，房貸利率低到4.65%。

因此，這一次上海新房貸利率雖然減點，但與過去還是基本持平，符合大政策的要求。反過來可以想象，如果上海嚴格執行不得打折的規定，那麼實際房貸利率將從4.65%陡增到作為底線的4.85%，大幅上升20個基點，市場遭受的衝擊可想而知。

因此，上海之所以成為例外，一方面是因為樓市維穩的需要，另一方面也是“一城一策”的體現。

然而，如何平衡“房貸利率不得打折”與“維持市場平穩”之間的矛盾，仍有待有關方面進一步明確細則。

其三，利率換錨，最具殺傷力的，並非短期利率的上下起伏，而是將樓市利率與實體利率分離，從而實現“定向加息”的目的。

須知，這一輪利率改革，是在經濟進入新常態的大環境下出現的。我們面臨的大形勢相當複雜，實體制造企業需要降息，而一旦全面降息，房地產勢必蠢蠢欲動。

熟悉歷史的人都知道，過去的全面降息都是為啟用實體經濟而來，但由於缺乏大壩攔截，大水肆意而入樓市，貨幣寬鬆往往事倍功半。

問題來了，既然全面降息面臨重重掣肘，而實體降息的迫切性越來越大，怎麼辦？

為此，決策部門創設了新的利率“雙軌模式”：“1年期LPR”和“5年LPR”。

眾所周知，企業貸款多為短期貸款，受1年期LPR指導。房貸利率為中長期貸款，以5年期LPR為基準。

既然有了“雙軌模式”，那麼“實體定向降息”與“樓市定向加息”就可共存而生。

現實已經驗證了這一點，在此前釋出的9月份市場利率中：一年期LPR4.2%，較上月降低5個基點；5年期以上LPR為4.85%，與上月保持一致。

一年期降低，5年期保持不變，這就是定向調控的體現。未來這種定向調控，在樓市裡只會更加常見。

最後多說一句，不難發現，房地產正在變得越來越特殊。這種特殊性，意味著政策的針對性會越來越強，變化會越來越快。

不能適應新形勢的人，很快就會被時代的巨輪遠遠拋下。