10月8日，全國範圍內的房貸利率“換錨”正式落地。央行房貸利率新政實行，新發放的商業性個人住房貸款利率將參照貸款市場報價利率（LPR）進行定價。

這一政策將對房貸月供產生哪些影響？未來房貸利率上升還是下降？後期樓市走勢將發生什麼變化？

PART1 | 新版房貸利率切換

早在今年8月20日，利率市場化改革已更進一步，LPR形成機制改革後的首次報價公佈，1年期為4.25%，5年期以上為4.85%；9月20日第二次公佈的報價顯示，1年期為4.20%，5年期以上LPR維持不變。

8月25日，央行釋出2019年第16號公告稱，自10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成；首套房貸款利率不得低於相應期限LPR，二套房貸款利率不得低於相應期限LPR加60個基點。

央行在公告中表示，10月8日前已發放的商業性個人住房貸款和已簽訂合同但未發放的商業性個人住房貸款，仍按原合同約定執行。

央行有關負責人解釋到，公告主要針對新發放個人住房貸款利率，存量個人住房貸款利率仍按原合同執行；與改革前相比，居民家庭申請個人住房貸款，利息支出基本不受影響。簡單來說，已經在還貸款的購房者月供不會受到影響，除非央行加息或降息。

此外，央行明確，公積金個人住房貸款利率政策暫不調整。

PART2 | 調整後上升還是下降？

對於“房貸利率是上升還是下降？”這一問題，央行副行長劉國強在8月20日召開的國務院政策例行吹風會上明確表示：有一點是肯定的，房貸的利率不下降！

自2015年10月24日以來，中國個人住房商業貸款5年及以下的基準利率為4.75%，5年以上為4.90%。目前國內絕大多數住房貸款年限均在5年以上，4.90%這一基準利率通常是銀行及購房者參考的標準。

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央行新政明確，首套房貸利率應不得低於5年期以上LPR，即4.85%，二套房貸利率不得低於增加60個基點後的5.45%。對比來看，定價基準轉換後，全國範圍內新發放商業性首套個人住房貸款利率下限與當前中國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當，變化不大。

中原地產首席分析師張大偉指出，總體來看，這是一箇中性政策，政策的目的是平穩房地產預期，避免房地產利率隨LPR明顯下調，是避免刺激房地產而非打壓房地產。

不過，張大偉強調，LPR利率是浮動的，意味著房貸利率也會是浮動的，此後LPR利率下調的可能性較大，那麼房貸利率也會隨著下調，房貸利率和目前相比，上漲的可能很小。

PART3 | 機構觀點

實際按揭利率變化因城而異

對於新政在各城市的實施，央行表示：

省一級分支機構應指導各省級市場利率定價自律機制，在國家統一的信貸政策基礎上，根據當地房地產市場形勢變化，確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限；

銀行業金融機構應根據各省級市場利率定價自律機制確定的加點下限，結合經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素，明確商業性個人住房貸款利率定價規則，合理確定每筆貸款的具體加點數值。

中國人民大學重陽金融研究院副院長董希淼：新政規定了房貸利率全國統一的最低要求，按照“因城施策”原則，預計多數地區個人住房貸款的實際利率將會有所上升。

融360大資料研究院資料顯示：8月份，監測的35個城市中，17城首套房貸利率水平有所上漲，16城維持7月水平。一線城市中，廣州平均環比上漲4個基點，其他城市維持不變；二線城市中，蘇州、無錫、瀋陽、長沙4城均連漲三月，瀋陽漲幅達23個基點；僅武漢、東莞和長春3城首套房貸利率水平有所下調。

太平洋證券：房貸新政落地後，這些銀行都必須上調自己的房貸利率水平，進而可能會帶來部分城市房貸利率平均水平的進一步上漲。從目前資料看，上海的首套房貸款利率，廈門、天津的二套房平均利率都面臨上漲壓力。

國盛證券：原先首套利率有折扣的城市，如上海、廈門等，和原先首套房貸利率上浮的城市，如北京等，短期將受到不同的影響。未來，不乏會出現加點下限為零的城市，亦會出現房價上漲過快加點數較高的城市，實際按揭利率變化將因城而異。

結合新政內容及各方觀點、實際狀況，可以回答文章開篇的幾個問題：已經按揭的舊貸不受新政影響，利率仍按原合同執行；房貸利率將因城而定，短期內上行趨勢延續；受LPR利率影響，未來房貸利率可能處於浮動態勢。

PART4 | 杭州最新房貸利率

對於杭州來說，據可靠訊息，此前招商銀行已開始LPR試執行，試行後的招商銀行首套房貸利率在LPR的基礎上加54個基點，二套加79個基點，換算下來，即首套房貸利率為5.39%，二套5.64%。

最新訊息，10月杭州的首套房利率即為首套5.39%，二套5.64%，此利率與9月相比基本持平。

附：全國一線城市及部分二線城市10月份LPR房貸利率表