最近一段時間，樓市最引人注目的訊息，莫過於房貸利率“換錨”了。

央行規定，自10月8日起，買房貸款利率政策發生變化：新發放商貸利率，以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率(LPR)為定價基準加點形成；二套商業性個人住房貸款利率，不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點。

以前的房貸利率，是參考基準利率上下浮動，新規下，是參考5年期LPR加點，至於加多少，央行只是給出一個“下限”，其他的要看不同城市、購房者自身情況。

那麼，換錨之後，各地的執行情況如何？

易居研究院對全國14個典型城市進行了房貸測算，這14個城市包括：4個一線城市，北京、上海、廣州和深圳；7個二線城市，杭州、蘇州、南京、寧波、合肥、重慶、海口；3個三四線城市，無錫、珠海、佛山。

上述14個城市在換錨之後，按照貸款本金100萬計算，其中首套房的月供額比過去增加了6元，而二套房的月供額比過去增加了15元。

從城市結構上看，二線城市的負擔增加相對會大一點，不過，三四線城市則沒有太明顯的負擔，甚至有“減負”的現象。

也就是說，各個城市的房貸新規做到了“平穩過渡”，與以前幾乎沒有差別。

對購房者來說，房貸新規之後按揭買房，又會發生什麼變化？要不要提前還款？10月起已經確定。

我們先來明確目前簽約房貸的流程。

據紅星新聞10月8日報道，實施房貸新政後，客戶在簽訂利率時，可選擇“固定利率”或“浮動利率”。

如果選擇固定利率，在銀行參考最新LPR(貸款基礎利率)確定執行利率後，貸款期內客戶的利率都不變。

如果選擇浮動利率，客戶的執行利率則會按年調整，通常是貸款發放後每年1月1日起，按上一工作日公佈的LPR相應調整。

目前央行每個月20日公佈最新LPR，各家銀行參考5年期LPR來確定執行利率。

根據銀行的介紹，如果LPR發生變化，對於簽訂了浮動利率的客戶而言，每年的執行利率也會隨之改變，也就是說，如果你今年的月供是1000元，有可能2020年的月供會是1050元，2021年的月供又變成1010元。

這種情況下，一般是不建議提前還款的，因為很多銀行可能會收取違約金，不少銀行都有相關規定。

比如，若是借款人在半年內提前還貸，需交納1%違約金；若半年後還款，則無需交納這一費用，這個期限是不定的，要看具體合同規定，有的銀行則是兩年甚至三五年，違約金收取也從本金的1%-3%不等。

不過，凡事總有例外，有內行建議：以下這3類人，即使有“違約金”，也要提前還清房貸。

第一種，“賣一換一”的剛需改善型別。

只有一套房子的自住剛需，他們換房子，一般都有迫不得已的理由，有了二胎之後，夫妻雙方上班，老人帶孩子，添丁帶口太擠，小戶型根本不夠住。還有人買的是商住公寓，無法落戶享受到當地的學區，迫切需要換商品住宅。也有人想換個居住環境，想以房換房，利用買賣的差價，把房子換到更便宜的區域。

種種需求，不一而足，這類人要買房，首先得把第一套房子賣掉才能完成置換，此時即便有違約金也顧不得了，先評估自己的資金狀況，有沒有充足資金解抵押，有沒有充足的資金付新房首付。如果資金充裕，換房流程可大大縮短。如果需要第三方擔保解抵押，或者需要收尾款付新房首付，那麼週期或需延長。

第二種，急於房屋二次抵押的生意人。

對生意人來說，資金的流動很重要，真到了急用錢的地步，房子是再合適不過的抵押品。

但是，對於貸款未還清的房子來說，現在很多銀行已經不再做“二抵貸”的業務，所謂的“二抵貸”，指的是將尚未還清按揭貸款的房子，再一次拿去抵押，一般可以貸到的額度是房屋的評估價乘以一個折扣，再減去剩餘未還清的按揭金額，折扣基本上是住宅7折、商業5折。

既然這種業務不能做，只能選擇找第三方機構獲得一筆過橋款，先把貸款提前還清，然後再將房屋抵押，這種方法一般不建議用，因為利率過高，所謂“雁過拔毛”，對房主來說很吃虧。

但是，對急於用錢週轉的生意人而言，就算有萬八千的違約金，也不得不忍痛拿出來。

能讓一個家庭不顧一切也要還清房貸的事，也只有離婚了。

離婚房產分割，假如是“一人單獨出資”，分起來最簡單，不管是全款購房還是揹著房貸，都按出資方的“個人財產”處理。

如果是婚前一方掏首付，婚後雙方共同還貸，這種情況，只能認定為是出資方的“債務”，跟房子的歸屬沒關係。

不管如何劃分，都要提前把房貸還清，此時違約金已經顧不上了，一拍兩散，早點各過各的日子，具體是把房子賣掉分錢，還是一方補償另一方現金，要看兩口子怎麼協商了。

在最後，我們做個簡單總結。

第一，房貸新規下，5年期LPR每個月都有變動，籤的浮動利率，每年還款都會出現變化，一般不建議提前還款。

第二，除非迫不得已，急需“賣一換一”、“房屋二抵”、“離婚房產分割”的情況下，哪怕有違約金也得還清貸款。