昨日，央行房貸利率新政正式執行！此次房貸利率可以說是一次歷史性的轉折點，新發放商業性個人住房貸款利率將以LPR為定價基準加點形成。

小編蒐羅了全國14個相對典型的城市所進行的房貸新政前後測算，發現在執行LPR貸款利率後，房貸利率變化基本都不大。

按照新規，房貸利率以5年期LPR為參考標準，各城市各銀行根據情況進行加點。據中國人民銀行官網，9月份最新LPR為4.85%。簡單來說，房貸利率不低於這個標準。

也就是說，從昨天起，新發放商業性個人住房貸款利率將與LPR正式掛鉤，計算方式：房貸利率=LPR+利率基點（1個基點等於0.01%），現階段5年期以上貸款利率為4.85%。

為什麼調整房貸利率？

許多人可能搞不懂到底什麼是LPR，先來普及一下，LPR就是貸款基礎利率。

貸款基礎利率（Loan Prime Rate簡稱LPR）是指金融機構對其最優質客戶執行的貸款利率，其他貸款利率可根據借款人的信用情況，考慮抵押、期限、利率浮動方式和型別等要素，在貸款基礎利率基礎上加減點確定。也就是傳聞已久的利率市場化，其更新頻次更高（每月20日更新一次），市場化程度更高。

LPR釋出的核心目的是為了實體經濟，所以在此之前已經有計劃的指導全國房貸利率折扣上調。LPR不能算全面降息，只能是結構性或非對稱降息，並且房貸利率與5年期LPR關聯較大。

簡單講，就是利率市場化之後，原來商業銀行等金融機構的LPR是不能動的，今天開始可以自己調整了。而且央行的指導性政策是降低，尤其是一年期的LPR，主要目的是為了降低實體經濟融資成本。那麼，這已經是在美聯儲以及外圍22個國家和地區央行降息後，中國實質性降息。

按照9月20日5年期以上LPR，全國各地首套房貸利率理應大於等於4.85%才是，然而總有例外，上海再次重新整理了我們對他的認知，最新首套房貸利率最低僅4.65%，基本保持此前的95折。

房貸利率調整後對房價有何影響？

關於房價，飯總之前已經講過，首先，有一城一策控制房價的大方向壓制，所以各位不用擔心房價大漲的事情，但是部分優質房源的價格上調在所難免。

其次，絕大多數購房者的恐慌情緒仍在，儘快這一輪調控已經充分揭示了政府對控制房價上漲的能力和決心，但對於北京剛需和改善購房者來說，總價如此之高，上漲10%，也要攢好幾年甚至更久才能賺回來，所以一定會有部分恐慌性需求入場。

所以，大槓桿超短線投資客依然沒有機會，投資角度必須按照5年期以上理念來進行房產投資，而飯總一直強調，除非大政策出臺之後的兩三個月要避開，其他剛需和改善購房者，決心要買就不要猶豫，你永遠不知道房價最底部在哪裡。而我們的房價與地價直接繫結，大幅度下降的可能性為0

房貸利率調整後對買房成本有何影響？

先來看一張圖

可以看到，新政前後變化很小，對於購房者買房成本影響也極小。來算一筆賬，比如一套500萬的房子我們商業貸款300萬，25年期，等額本息，新政前每個月要還18226.07元，新政後每個月要還18243.9元，每個月多還17.83元，也就一碗“蘭州拉麵不加肉”的價格。

新政對購房者有何實質影響？

定價基準轉換後，全國範圍內新發放首套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR（按8月20日5年期以上LPR為4.85%）；二套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR加60個基點（按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%），與當前中國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當。同時，人民銀行分支機構將指導各省級市場利率定價自律機制及時確定當地LPR加點下限。與改革前相比，居民家庭申請個人住房貸款，利息支出基本不受影響。

但是重點還是房貸與LPR掛鉤，未來將取決於市場利率的情況，包括LPR的高低、以及其利率加點的高低等綜合因素決定。未來的走勢還有待觀察，短期內不會有較大的差異。

未來房價走勢如何？

在國家統計局釋出的8月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，北京新房環比漲了0.5%，7月份則是環比上漲0.6%。今年北京的新房銷售情況不錯，價格也還是比較堅挺，不過都只是小幅上漲。二手房今年則是一個穩中有降的過程。8月份環比下跌了0.4%，同比下跌了0.9%，這已經是連續第二個月下跌了。不過二手房分化也比較嚴重。

從2017年的317新政開始，北京的房價一直都是比較穩的一個態勢，即便在4個一線城市裡，也明顯能看出來，去年對於4個一線城市的監控看，新房價格上，北京、上海的新房環比、同比變化幅度不大，價格相對較穩。深圳和廣州的變化就較大，深圳前4個月新房同比變化幅度稍大但維持在4%以內。廣州新房售價變動相對明顯，後4個月售價同比上漲較快，12月的漲幅更是達到8.3%。

二手房也是，去年北京、上海二手房售價同比基本呈下降狀態，北京降幅更為明顯；深圳、廣州二手住房售價同比都在上升，深圳2-12月同比漲幅都在4%以上。

所以，下一步的走勢也會是比較平穩，但是部分新房、二手房仍會存在兩極分化的現象。

購房者如何選房？

對於北京這樣的超大型城市，無論剛需、改善、投資，有兩個重要因素是必須考慮的，一個是通勤，一個是升值潛力。北京自317調控以來，二手房均價在2017年底最低下跌13%，2018年7月前反彈了7%，隨後一路下跌到現在比高點的10%跌幅左右。

但是，房子本身也產生了巨大的價格分流，部分優質二手房已經接近甚至超越了317高點。地段、戶型（樓層）、物業成為決定房價漲跌幅的核心三要素，而那些逆勢上漲的房子，正是飯總定義的三好房源：地段好、戶型好、物業好！

其中地段是最難判斷的，涉及到片區產業規劃與定位，不同的打分，交通教育商業等配套規劃，政策落實率等等。飯總團隊從去年到現在一共指導過16000多位購房者，幫助4000多位購房者買到滿意的高性價比房子，完全通過V房大資料系統完成。想了解片區和產業規劃，從而真正實現高效準確選房的，請加飯總微信：dafanfan1231，飯總給你安排優秀的選房師幫助你買房。

選房師們最重要的一個作用，就是防範風險，尤其是二手房，坑極多，選房師們也是在一次次經驗教訓中成長，足夠多的風險提示，可以幫助購房者儘可能的避開一些坑。

無論如何，只要你買的房子不是特別的爛，未來跑贏通脹是妥妥的。