文丨西部菌

開年以來，大事不斷。

近日，《國家綜合立體交通網規劃綱要》正式印發，成渝“第四極”官宣，多個城市被委以重任，對此西部菌昨天發文《重磅檔案釋出！成渝“第四極”官宣》進行了分析，有興趣可以檢視。

而就在這兩天，有訊息顯示，住建部“土地市場動態監測與監管系統”發文，要求22個重點城市，按照住宅用地分類轉換檔案要求，實現“兩集中”：

集中釋出出讓公告、集中組織出讓活動，全年將分三批次集中統一發布住宅用地的招拍掛公告並實施招拍掛出讓活動。

22個城市分別是：北上廣深4個一線城市，以及南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、合肥、長沙、瀋陽、寧波、長春、天津、無錫18個二線城市。

這一訊息像深水炸彈一樣，引發了強烈關注。受此影響，頭部房企地產股昨天集體飄紅。那麼，為什麼是這22個城市？它到底會產生怎樣的重大影響？

01

目前，相關檔案還沒有公開，不過從媒體求證核實的情況，以及各地的一些動作來看，住宅供地兩集中的新政策，大機率不是空穴來風。

像青島明確發文，嚴格實行住宅用地兩集中；天津、鄭州等地則下發通知，今後統一發布住宅用地出讓公告；廈門等地，中止了相關地塊出讓計劃。

改變到底有多大？

其實一直以來，各地的賣地節奏都比較靈活，不定期、不定量，一年之內可能有多次的土地招掛拍。兩集中、三批次供地，相當於零售改批發，一年只賣三次地，供地視窗更集中了。

而被選中的22個城市，全都是一二線城市的代表，供地新政優先試點並不意外。

第一，這些城市都是土地拍賣市場的熱門區域，住宅供地的出讓宗數和麵積都比較大，賣地收入同樣是全國領先。

如上圖，中指資料顯示，22城中的上海、杭州、廣州和南京，2020年的賣地收入都突破了2000億元大關。

第二，這些城市的人口大量流入，房價上漲的壓力較強。比如深圳2020年全年的二手房價漲幅就高達14.24%，成都、瀋陽也有8%左右。

第三，作為高能級地區，這些城市還是房企集中扎堆的重鎮。調整土地供應模式，可以對房企的拿地和投資節奏，起到直接的效果。

土地市場可以說是房地產行業的基石。資料顯示，2020年22城的商品房銷售面積，佔全國的四分之一左右，其市場行情直接影響全國房地產行業的大盤走向。

所以哪怕試點城市只有22個，在城市數量上佔比較小，但給土地市場降溫的殺傷力，依然堪稱巨大。

02

從不定時、不定量的零售模式，改成集中的批發模式，會直接影響到地方的土地財政。

傳統的供地模式下，地方有足夠的自主性，可以依託城市發展規劃靈活出讓，有的地方甚至透過“飢餓營銷”的方式，控制土地出讓節奏，營造緊缺氛圍，以拉昇地價。

但在兩集中、三批次的住宅供地新模式下，這種靈活性被大大削弱了。

一方面，一年只有三次機會，賣哪些，何時賣，必須有更加科學的規劃，打好提前量。既要兼顧到土地和房價的市場行情，又要考慮自身的資金進賬節奏。

另一方面，集中釋出出讓公告、集中組織出讓活動，進一步提升了供地資訊的透明度。

不過，地方供地靈活性降低的同時，更科學、更透明的賣地節奏，無疑是有利於土地市場的理性執行，也會在一定程度上降低土地財政的依賴，削弱“炒房”的空間。

對購房者來說，可能比較關心對房價的影響。

開發商都賺錢，地價高，拿地投入大，房價自然不會低。而土地市場的合理執行，總的來說對穩房價能起到正向作用，否則也不會選擇這些房價上漲壓力大的熱點區域。

比如在單宗出讓模式，一塊地可能引得幾十個開發商哄搶，競爭激烈程度高，溢價率自然隨之上去；集中供地，理論上是分散了對單宗地塊的競爭熱度。

當然，土地端的變動傳導到房價端，中間有太多影響因素，政策具體效果最終有待實踐檢驗。

03

新政的最大影響方，不是地方，而是開發商。

其實在零售模式下，不僅地方供地比較靈活，房企拿地同樣比較“隨機”。缺少長期、系統的規劃，導致房企在拿地後面臨著很大的不確定性。

改為集中供地後，地方一年只能賣三次地，房企一年也只有三次拍地機會。對房企來說，機會減少，拿地的容錯率得進一步降低，投資必須更加謹慎，有利於減少粗放式擴張。

此外，限制拍地次數，資金週轉的次數減少，過去那種滾動式拿地、開發、銷售回款的高週轉模式，未必行得通了。所以，這是一種變相降槓桿的操作。

而具體到不同規模的房企來說，新政一旦正式落地，將進一步加劇強弱分化，讓房地產行業的市場集中度提高，馬太效應進一步凸顯。

這體現在兩方面。

其一，零售模式下，一些中小型房企，還可以撿漏優質地塊。變成集中供應後，大中小房企都在同一個視窗集中競爭，資金實力更弱的中小房企，想拿到優質地塊的難度進一步增加。

像上海、杭州、南京、武漢等地，2020年的土地出讓宗數上百，分三次供應意味著每次都要拿出三四十塊。

而現行的土地拍賣有保障金制度，如此大規模的土地集中出讓，對房企的資金實力和融資能力要求更高。

其二，就區域發展趨勢而言，熱點一二線城市經濟發展預期更好，人口持續流入，地產市場空間更大，所以市場份額早就被頭部開發商瓜分殆盡。

現在22城採取集中供地，中小房企拿到優質地塊的機率更低，在一二線城市要站穩腳跟更困難。轉向三四線城市，又面臨著市場下行壓力的挑戰，可謂進退兩難。

而且，對於頭部房企來說，它們的土地儲備重心主要在一二線城市。如融創超80%的土儲在一二線城市；連碧桂園在近兩年都開始加碼一二線。

這意味著它們的迴旋空間更大。正因如此，相關的訊息公佈後，對頭部房企的利好，資本市場及時作出了反饋，地產股集體飄紅。

原本進入存量時代的房地產行業，就在進行強弱大洗牌，就連華夏幸福這樣的大房企，都因為債務問題陷入危機。

新政的落地，無疑會讓洗牌加速。接下來，類似旭輝整合彰泰這樣大魚吃小魚的現象將越來越常見。

04

自從“房住不炒”提出後，穩地價、穩房價、穩預期的政策力度，明顯在不斷加碼。

去年，面向房地產企業的“三道紅線”出爐，對負債率、現金短債比提出了明確要求，降負債降槓桿的壓力，直接攪動整個行業的發展走勢。

隨後不久，面向銀行的“五類分檔”政策出爐，對房地產貸款佔比、個人住房貸款佔比進行嚴格管控。換言之，銀行不能再像以往那樣寬鬆地貸款給開發商或購房者了。

這還不是最狠的。

在房價飆漲的深圳，日前釋出了《關於建立二手住房成交參考價格釋出機制的通知》，參考價相對於市價基本打了七折。

目前，深圳已經有銀行表態，將依據參考價確定貸款額度。如果普遍推廣開來，首付的門檻將直接提升上百萬元，大幅度提高上車的門檻。

從三道紅線到二手房參考價，再到對土地拍賣模式進行大調整，不難發現，房地產市場的調控，遠遠沒有到“無計可施”的地步。只要想調控，官方就有足夠的對策。

而調控力度一次比一次嚴，也反映出落實“房住不炒”，引導房地產市場平穩發展的決心。

所以，隨著政策多管齊下，未來房價大起大落的局面將更少，房地產企業也將加速優勝劣汰的大洗牌。