1.

昨天，個人房貸利率正式換"錨"，從原來的基準利率到LPR（貸款報價利率，Loan Prime Rate）。意外的是，上海居然突破了央行給出的"底線"（首套房貸利率不得低於相應期限貸款市場報價利率，二套房貸利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點。）

上海首套房利率執行標準為，不低於相應期限LPR減20基點。按照上述標準，核算下來，上海首套房利率最低將降至4.65%，比北京低1.25個百分點，比蘇州低1.58個百分點。對上海的大跌眼鏡的"逆操作"（其他城市都是LPR加點，唯有上海減點），媒體解釋各異。

比如，上海經濟增速低，規模以上工業企業營收和利潤下降，穩增長壓力大；比如，上海樓市下行，前8個月商品房銷售下行了5.9%，剛剛過去的國慶黃金週，商品房成交量掉了近90%。基於這些原因，需要降低房貸利率。如此說來，豈不是所有經濟差、樓市差的城市都要"逆操作"了？

2.

顯然不能這樣推理。上海"逆操作"反映的是，改革要平穩。8月25日，央行答記者問時，強調"與改革前相比，居民申請個人房貸，利息支出基本不受影響。"之前，滬上銀行執行的是首套最低基準利率95折，即4.655%。也就是說，最低利率在新政之後降低了0.005個百分點。

易居研究院以"100萬貸款本金、30年即360期、等額本息償還方式"的案例進行成本測算後顯示，14個城市執行LPR貸款利率後，首套房的月供額比過去增加了6元，而二套房的月供額比過去增加了15元。可見，相比改革之前，LPR機制下的貸款利率並無明顯變化。

14個城市10月份LPR貸款利率下的月供變動情況（元）

3.

當然，房價上漲較快，還是要減持差別化的定價政策，近期房價上漲較快的寧波，首套房和二套房貸在LPR上分別加80點和105個點，月供增幅最大。再比如，有12家銀行停貸、房貸利率上浮幅度大的合肥，首套房和二套房貸利率在LPR上分別加點103和152，保持前後穩定。

之所以如此操作，就在於"穩房價、穩地價、穩預期"，這是樓市調控的基調。從經濟形勢看，對樓市穩定有巨大的訴求。因此，任何改革的措施，特別是類似利率這樣對樓市影響極大的政策，特別要慎重。樓市調控，既要壓縮漲價空間，也要抑制下行的預期。這就是調控的藝術，和時間做朋友，在長期內讓這個龐然大物"軟著路"，而絕非畢其功於一役。

4.

當然，保持政策穩定，不是不變，而是在穩定的前提下講究漸進過渡，有所為有所不為。比如，對於二套住房貸款利率，各地無一例外地按照央行的要求，不低於LPR加60個基點。而且，除了深圳和上海只加了60個點外，北京、蘇州、南京、合肥等加點幅度都超過了100個點。

自此以後，首套房和二套房貸款利率的"剪刀差"開始擴大，二套房貸利率單獨"樹錨"。支援首套房意在"穩樓市"，不支援資金向二套房市場流動，就在於"穩消費"。剛剛過去的國慶黃金週，舉國歡騰，國慶七天全國共接待國內遊客7.82億人次，同比增長7.81%。

但是，看歷史走勢，我們注意到，今年國慶國內遊客人次同比增速（7.81%）較去年的9.43%的增速進一步下行。國內旅遊收入6497.1億元，同比增速（8.47%）也較去年下行了。除了水路之外，其他運輸方式傳送旅客的同比增速，都弱於2018年，遊客增速整體下行趨勢不改。

2018年以來，消費內需已上升到增長引擎的地位，國家打造夜間經濟、打造物流樞紐，個稅抵扣，減費降稅等，都是為提振消費。但現在看，受到地產加槓桿和經濟增速下行影響，消費增長確實在下行，比如汽車銷售疲軟、榨菜和泡麵消費受熱捧。因此，藉助控制房價（壓縮投資房產的利潤空間）和定向加息，擠壓二套房需求，將多餘資金趕到生活消費領域。

5.

過去，即便二套房貸利率上浮20%（5.88%），也要低於實體企業貸款利率（往往在6%以上），這是資金一直往樓市走的原因。未來，隨著從MLF到LPR，再到貸款利率的傳導渠道疏通，實體融資成本下降，而二套房貸利率基準更是抬升了60個基點。這意味著，過去實體和地產貸款利率"倒掛"的現象將改觀，這也將從根本上扭轉變相鼓勵資金往樓市走的歪曲激勵。

重要的是，它彰顯了高層的態度，即從過去的鼓勵樓市繁榮，轉向抑制樓市繁榮。有觀點認為，LPR改革實質是降息，其實主要目的是疏通貨幣政策傳導，降低企業融資成本。基於通脹和資金進入樓市的擔憂，作為LPR定價基準的MLF並未下降，也就不存在降息一說。另外，樓市和實體"分錨"，達到抑制資金進入樓市，支援實體的目的，這才是LPR的本源。