9月19日，位於北京的小米科技園開園，小米科技也搬入了新家。雷軍稱北漂奮鬥九年終於買房，其實，不僅僅是在北京，小米已在全國多地進行“拿地”建設產業園。一直以來定位於網際網路的雷軍，似乎也有中國本土化企業家的一樣的“情結”：土地，對於想做大資產的小米來說是必須的。然而，不知是港股暴跌讓雷軍放棄了資本市場轉而開始間接融資的思路才大舉拿地；還是大局拿地的思路不被認同造成了港股暴跌。總之，雷軍的小米在戰略選擇上，顯得不中不西、扭曲變形。
近期，小米董事長雷軍在社交媒體上深情抒發了對小米科技園開園的感情。他表示：“九年前小米在一個很小辦公室創辦，因為成長太快，搬了七次家，每次都很亂，每次都擁擠不堪。經過九年奮鬥，終於買房了。”
對於雷軍這樣的中國企業家來說，骨子裡似乎有種土地情結，“買房”了就是“發自內心深處覺得幸福”。
實際上，小米“買房”對於上市公司更是一項重要的固定資產。融資是每一個上市公司的生命線，房產、土地這些固定資產，對小米的融資擔保、資本運作都會有較大作用。
此外，小米集團上市後，股價從17港元一路暴跌至目前的8.67港元，市值蒸發了2000億港幣。而這或許與雷軍大舉拿地也有著莫名的關係。
//拿地、拿地、拿地//
在小米的上市招股書上明確提及：我們現時及日後均會不斷取得土地使用權，亦會投入資源在有利位置(武漢、成都、南京及深圳)建設辦公大樓。
據了解，小米在上市前就擁有很多產業。如2015年就拿下了北京亦莊一塊工業用地用於建設小米網際網路電子產業園，佔地10.6萬平米;2016年2月小米與騰訊、阿里、科大訊飛組團拿下廣州琶洲CBD的商務綜合用地，佔地1.2萬平米；隨後於2016年4月份，小米拿下海淀西二旗地鐵口的4.4萬平米方研發用地。
其中，北京亦莊地塊用於建設小米網際網路電子產業園。北京海淀地塊用於建設小米移動網際網路產業園；而廣州琶洲CBD地塊，用於建設廣東小米網際網路產業園，定位於小米華南地區的研發辦公，預計於2020年5月31日竣工。
小米上市後，2018年8月30日，又拿下位於武漢光谷中心城區域的P(2018)073地塊。該土地面積約為2.8萬餘平方米，小米競得用於建設小米武漢總部大樓。
之後在2018年11月5日，北京土地市場兩宗土地出讓，其中一宗地由網際網路企業小米與老牌地產開發商華潤組成的聯合體耗資26.57億元拿下。據了解，該宗土地面積達4.68萬平方米，建築控制規模13.72萬平方米。
2019年4月份，該地塊的專案建設有了最新進展：該土地計劃建設時間為2019年4月30日至2021年12月30日;專案建設公共兩期，簡單來說，第一期主要為辦公樓及商業用地建設，第二期主要為住宅樓建設。而根據北京市規劃和國土資源管理委員會官網披露的資訊顯示，該用地性質其實為F2公建混合住宅用地。也就是可按比例新建辦公用地，也可按比例新建住宅地。
//雷軍為何鍾愛拿地//
可以看出，自2018年7月上市後，小米明顯加快了拿地的部分，先後在武漢、北京、南京等地土地市場出手，拿地面積約14萬平米。
雷軍如何鍾愛拿地，恐怕並不是朋友圈中所言的搬家次數太多。一方面，對於小米而言，拿地可以增厚資產，在當地建設總部、第二總部以及區域總部，也能獲得人、財、地方面的優惠。對於雷軍而言，不管是發展小米上下游產業鏈，還是保障員工的住房需求，都需要土地資源的支援。
雷軍在創立小米之前，就是一個成功的投資人，曾投出卓越網（後被亞馬遜收購）、凡客誠品、歡聚時代等知名網際網路企業。創立小米後，又陸續孵化出華米、綠米、雲米等小米生態鏈企業。有了土地，建設小米產業鏈，小米可以更加從容地建設“產業鏈”。
對於雷軍這樣的中國企業家來說，似乎都有著特別的土地情結。比如阿里重資建設杭州總部，京東全國各地拿地建設物流倉儲中心，雷軍的小米彷彿也不例外。其實，雷軍的順為資本與房地產多次發生關係，其“涉房”業務版圖早已踏入房地產上下游產業鏈，如公寓和智慧家居。
資料顯示順為資本官網顯示成立於2011年，由雷軍和其他投資行業和網際網路行業的資深人士共同創辦，雷軍擔任創始合夥人、董事長，順為資本的投資領域數量排名前三的領域分別是硬體、教育、新型房產服務。
其中新型房產服務的投資案例主要有you+國際青年社群、愛屋吉屋、愛空間、寓見、優辦等，主要涉足青年公寓、網際網路家裝、中介、租賃辦公等。在公寓的產業鏈上，雷軍也有涉足，智慧門鎖、新零售佈局、家用電器等等。
而促使小米全國各地建產業園的，應該是其較低的拿地成本。以南京河西的區域總部為例，該地塊具體位置為西至平良大街、東至友誼街、北至永初路、南至中和路，與河西金茂府和阿里巴巴江蘇總部相鄰，緊挨地鐵永初路站，即南京河西CBD核心地塊。
該地塊為科教用地性質，容積率為4.0，用地總面積為6.2萬平方米，含地下面積3100餘平方米，總價共計2億元。照此計算，該地塊建成後建築面積（地上）約為23.6萬平方米。因此，每平米成本為847.46元。
而如此低廉的土地，恰恰是專為小米準備的。據了解，該地塊競標條件為是以手機、智慧硬體和物聯網平臺為核心的網際網路公司，且2018年智慧手機銷售收入不低於1000億元，物聯網與生活消費產品銷售收入不低於400億元，網際網路服務及其他收入不低於150億元。從全國範圍看，符合該標準的公司，似乎只有小米一家。
而小米之所以能夠低價拿地，其與南京建鄴區的合作或與此密不可分。早在2017年10月，南京市河西新城管委會、建鄴區人民政府和小米科技簽約，小米科技華東總部專案落戶建鄴。
隨著時間的增長，土地本身溢價的收益，未來或許也能在小米的財報中體現出來。納入小米資產的產業園區本身，對於小米未來的融資擔保、資本運作也會有較大作用。
//做大資產的必由之路？//
中國人的四大理想——修身，齊家，治國，平天下，幾乎可以套在每一個擁有理想的企業家身上，
而由“齊家”夢想說開去，小米和雷軍的夢想並非不接小米財務的地氣。有意思的是，就在“拿地”之後，小米被曝光將進行十個億美元的銀團貸款，為小米歷史上最大的單筆債務融資。更可貴的是，小米的銀團貸款利率預計將小米成立以來的新低。
銀團貸款本身屬於無抵押貸款，但在美元債利率走高的大環境下，小米本次銀團貸款利率比起2017年，無論在規模上，還是在利率上均稍勝一籌，且融資時間與“拿地”訊息精準吻合。
而這種巧合，更能從小米的債務結構中得到詮釋。根據小米集團半年報，小米集團短期借款66億，長期借款71億，140億的總債務中，大多數為“無抵押貸款”。
然而抽絲剝繭，小米集團長期貸款中大部分無抵押貸款為小米旗下金融貸款業務打包債權而進行的信託融資和資產證券化轉包，這些都不能算是小米的“借款”，且利息高達5.1%到8.0%。
小米集團的短期借款66億中大部分，為2017年7月小米尋求的合計5億美元的銀團貸款所涉及的融資。銀團貸款本身風險分散，好處是無抵押，壞處是綜合收益比較高（最高260個基點，比一年期百度和阿里銀團融資高一倍），期限比較短（2020年便即償付）。
所幸的是，過去的幾年中，小米有了地。而在本土發育的小米深諳“借貸之道”——信用比之擔保並無價值，有了地，雷軍就有了底。
2019年上半年，小米集團的抵押貸款餘額19.06億，貸款餘額增加6.4億，貸款利率低至4.66%到4.9%，利率與短期銀行信貸持平。更值得關注的是貸款期限，上述長期貸款分兩組，一組2027年償還，一組2032償還。
而上述貸款的擔保清晰地標註為40億的土地使用權和在建工程擔保。