中國房地產到底有沒有泡沫？

近日，銀保監會主席郭樹清在國新辦新聞釋出會上表示：

“房地產領域的核心問題還是泡沫比較大”，這句話堪稱一錘定音，為中國目前的房地產市場進行定調。

“很多人買房不是為了居住，而是為了投資投機，這是很危險的”，這也是有關方面對房地產投資投機發出的空前警告。

顯然，遏制房地產金融化泡沫化，已經成為新的政策取向。

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房地產泡沫有多高？

衡量房地產泡沫有很多指標，但居民槓桿率（居民總債務/全國GDP）最能說明問題。

根據國家金融與發展實驗室釋出的報告，2020年，中國居民槓桿率為62.2%，相比2019年升高了6.1個百分點，超過國際平均水平。

目前，中國居民槓桿率仍低於美國、英國，但已經趕超日本、德國。

與國際相比，中國居民槓桿率不算誇張，但增速之快，讓其他經濟體望塵莫及。

2000年，居民槓桿率只有5%，2008年升高到18%，2015年再次攀升到39.9%。

2020年直升到62.2%，是2013年的兩倍左右，接近2008年的3.5倍。

隨著房價不斷上漲，房貸水漲船高，居民槓桿率自然不斷創出新高。

一旦收入增速不及預期，或者房價出現明顯回撥，金融風險就會如影隨形。

正如這場釋出會上所說的：

這正是官方多次強調遏制房地產泡沫的原因所在。

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靠什麼遏制房地產金融化泡沫化？

關注房地產政策的人已經看到，2020年下半年以來，中國樓市調控一改過去相對溫吞的局面，呈現出前所未有的收緊態勢。

長期以來，樓市調控往往集中於限購、限價、限售等傳統手段上，如今樓市調控手段已經全面升級，直指土地和信貸的七寸。

“新三套組合拳”，正在呼之欲出。

其一，房地產“五道紅線”已經橫空出世。

在這五道紅線中，有三道是針對房企融資而來，另外兩道則是針對銀行房貸而出，五道紅線，指向的正是房地產金融化的傾向。

這五道紅線有沒有用？

我們看到，房企融資三道紅線出臺以後，已有多個大型房企遭遇了資金鍊衝擊。而房貸融資兩道紅線出臺不到3個月，各地的房貸利率已經應聲而漲。

其二，集中供地制度重出江湖，22個重點城市首當其衝。

近日，自然資源部發文對22個重點城市的住宅土地出讓方式提出新的監管要求，實施“兩集中”供地政策，全年不超過3次集中釋出出讓公告及集中組織出讓活動。

這22個城市，包括北上廣深4大一線城市，以及南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、合肥、長沙、瀋陽、寧波、長春、天津、無錫等18個二線城市。

一年只能供3次地，用處有多大？

大規模集中供地，可以給社會以土地供應充足的預期，限制地方政府“飢餓營銷”的玩法，同時讓房企短期資金壓力大增，失去炒作“地王”的空間。

當然，這一制度將會利於資金量充足、負債率低的大型房企，中小房企未來的發展空間勢必進一步遭受擠壓。

其三，圍堵經營貸、消費貸，火力之猛前所未有。

經營貸，顧名思義是用於企業經營，不得流入股市、樓市等投資領域。然而，去年以來，由於利率倒掛，多個城市經營貸空前火熱，成了助推房價上漲的重要因素之一。

圍堵經營貸，要雷聲更要雨點。北上廣深已經展開行動，結果如何，我們拭目以待。

03

遏制房地產泡沫，影響有多大？

必須認清的一點是，遏制房地產泡沫不等於打壓房價，房價暴漲不是好事，暴跌同樣不是政策可選項。

問題通常都是複雜的。

一方面，房地產，一直都是拉動經濟增長的利器，同樣也是地方政府土地財政的重要支柱，這種依賴在短期很難緩解。

另一方面，房價過快上漲，則會帶來潛在的金融風險。日本1990年代的房地產泡沫破裂、2008年美國的次貸危機，都是前車之鑑。

所以，遏制房地產泡沫，關鍵是維持市場穩定，既要遏制房價大漲，又要防範大跌。

這就決定了未來樓市調控的總基調。

對於熱點一二線城市，則是強壓模式。只要房價有上漲趨勢，則極盡調控之能事，一次調控不行就兩次，兩次不行就三次，直到市場穩定為止。

深圳就此典型。這一次，二手房指導價的問世，出乎很多人意料。指導價不是新鮮事，但致命的是，打了7折的指導價，將成為銀行房貸的參考標準，這一招可謂釜底抽薪。

如果深圳樓市熱度仍舊居高不下，下一步率先開徵房產稅，也不是沒有可能。

對於普通三四線城市，則是類市場模式。這些城市大多數不具備全域性重要性，基本不在政策關注之列，只要不帶來新的爛尾問題和金融問題，則由市場自行調節。

畢竟，中國樓市已經高度分化，與股市一樣，只是“結構性牛市”，大城市才是問題的關鍵，也是遏制房地產金融化泡沫化的主戰場。

“解決好大城市住房突出問題”，已被列入2021年八大重點任務。

一切剛剛開始。所有大城市，接下來面臨的將是調控的狂風暴雨。