《法律問答·房產糾紛編·房屋買賣章·退定金節·第一問》
作者簡介：劉豔存，河南良承律師事務所執業律師，反逃廢債及債法專業律師。
案情簡介2020年，趙女士購買了燕郊某開發商銷售的住宅，與開商簽訂了《認購協議書》，並支付購房定金2萬元，並約定7日內簽訂正式的預售商品房買賣合同。
3日後，趙女士依照約定前去售樓部簽訂正式的預售商品房買賣合同，但趙女士發現合同中約定的套內建築面積比宣傳的要小得多，嚴重縮水。據此，趙女士拒絕簽訂預售商品房買賣合同，並要求開發商退回購房定金。但開發商以《認購協議書》中明確約定“如果購房人未在指定的時間內簽訂預售商品房買賣合同，定金不退”為由，拒絕退還定金。
趙女士為此很是發愁，如果不買房，會損失2萬元的定金，如果為了不損失2萬元定金，繼續買房，損失更大。
為此，趙女士委託律師將開發商起訴至法院，最終獲法院支援，開發商依據判決書退回了趙女士的2萬元購房定金。
律師解答因與宣傳不符，開發商是否應當退回定金，法律對此作何規定？
有以下情形之一的，購房人有權要求退還定金：
但是開發商就商品房及附屬設施作出了明確具體的說明或承諾，並且對購房人簽訂購房合同或者願意支付的房款多少有重大影響的，構成要約。即使該內容未寫入認購協議書或者商品房買賣合同，也都是合同內容的一部分。
因此，如果開發商在廣告或者宣傳中已經明確載明瞭套內建築面積，就已經構成了要約，那麼廣告或者宣傳中的套內建築面積就是合同內容的一部分，不得更該。而在簽訂正式商品房買賣合同時，開發商又不能向趙女士提供符合條件的預售商品房，開發商違約，開發商應當退還定金，趙女士甚至有權要求開發商賠償損失。
二、《認購協議書》與《商品房買賣合同》約定的主要內容不一致的。如果《商品房買賣合同》中的主要內容（包括套內建築面積）之一，與《認購協議書》不一致，且雙方無法達成一致意見的，趙女士有權拒絕繼續簽訂《商品房買賣合同》，並有權要求退回定金。
當然，如果《認購協議書》中缺乏正式預售商品房買賣合同的主要內容，則趙女士也有權要求退回定金，不再簽訂《商品房買賣合同》。關於哪些內容是商品房買賣合同的主要內容，我會在後續文章中詳細解答。
律師提醒對於多數人來說，買房是人生中的大事，定要三思而後行，買房時一定要擦亮雙眼，雖然很多情況下，定金從法律層面可以退，但是畢竟要費一番周折，開發商不會讓你很容易的就退回定金。
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