俗話說，看懂土拍，也就看懂了一半樓市。

從以往的慣例來看，一個區域房價、樓市的火熱，往往是從土地供應的集中爆發開始的。

就好比去年以黑馬之姿，迅速在西安樓市中躥紅的航天新城，雖然有著國家級的產業配套，但直到2020年6月開始，招商、藍光、融創等接連萬元樓面價拿地後，區域價值和樓市熱度，才開始急劇釋放。

同理，在西安土地市場沉寂已久的滻灞生態區，在今天一口氣開啟了6宗開發用地出讓，土拍劇透！節前主城放量，地價能穩住嗎？

滻灞生態區雖然開發已久，但這一刻無疑會重啟滻灞光輝。

壹丨滻灞再破記錄，1.9萬/㎡趕超周邊房價

前幾年，由於產業勾地和城改專案供地過多，滻灞公開拍賣的開發用地較少，對於各大房企來說，此次“大批次”供地，無疑是一個增加土儲，攻佔滻灞樓市核心的大好良機。

果不其然，雖然目前僅有兩宗塊土地價格出來，但已足夠令西安樓市為之一振！

首先，招商地產以綜合樓面價19685元/㎡摘得滻灞生態區歐亞五路以南，廣運潭大道以東80.71畝住宅地塊。

參與本次現場土拍的房企有中天、正榮、金茂、招商、華潤、卓越、金輝、綠城、中海、保利、萬科、上實城開、萬眾、振業、弘陽、奧園、滻灞平臺公司、邁科等共18家房企，可以說，西安排的上號的地產強企都來了。

從周邊房地產市場來看。

新房方面，地塊南側的萬科悅灣在2019年開盤時，高層產品均價約1.3萬/㎡，疊拼產品2萬/㎡+；同樣為萬科旗下的片區知名產品萬科璞悅，2020年開盤時均價1.7萬/㎡。

二手房方面，地塊北邊的恆大江灣均價1.6萬/㎡。

不過相信大家在剛剛經歷過能源金貿區1.6萬/㎡，曲江二期2.4萬/㎡樓面價後，對於麵粉貴過麵包，也能泰然處之了。

從去年老生常談的22宗萬元地，到如今地價屢屢重新整理天花板，可以很明顯的看出，對於房企來說，低價拿地主城區已經是過去式了，未來西安主城土地樓面價過萬也將是常態！

但在土地資源愈發稀缺，樓市供應不足的前提下，西安土地顯然很受房企青睞。跟不少房企交流，因為西安房地產市場這兩年太好了，從去年開始西安在集團的地位大大提高，人、財、力都比之前有了更多支援。

說回地塊，綜合樓面價18853元/㎡，容積率不大於2.0，建築密度不大於20%，由這些高定規劃引數不難推測，專案大機率將是小高+疊拼/洋房的組合，期待其品質也能同“天花板”樓面價一般，成為片區樓盤的標杆。

貳丨未央湖緊隨其後 三重指導浮出水面

地塊所屬的未央湖板塊也是在2020年迅速躥紅的板塊之一，雖然很多新專案還沒有落地，但板塊已然造成一種“飛上枝頭變鳳凰”的感覺。

首先是2018年金茂府6621元/㎡樓面價摘地，隨後是去年9月招商12593元/㎡摘地。

目前片區內產品兩極化極為明顯。

剛需盤遠洋御山水、金科博翠天宸新房均價在1.2-1.4萬/㎡左右，而高階專案如未央金茂府均價2.3萬/㎡起，龍湖春江天序均價1.9萬/㎡，備受期待的湖畔專案東原印未央價格雖未公示，但160-190㎡的面積段，和規劃觀湖大平層、流水疊院，從產品定位也不難看出，又是一個妥妥的2萬+。

其餘待售專案如朗基錦雲著、上河雲璟、招商未央湖專案等也均為高階改善產品。

可見，未央湖板塊也在躋身西安高階人居封面“俱樂部”，本次出讓地塊指標又與招商地塊相近，預計又是一個高階改善產品。

我們知道上實城開是自然界的開發商，而自然界地塊在滻灞的位置無盤比擬，而且早期地價便宜，後期還有近千畝儲備用地。現在上實又拿地，可見對西安，對滻灞的看好。

從本批供地資訊和成交情況不難看出，滻灞樓市正在向標準化邁進，再也不是曾經的野蠻生長了，對購房者置業指導也愈發清晰。

1、低密住區

本批次競拍土地均為容積率均低於2.5，位於香槐五路以南、錦堤二路以東的宗地CB3-2-145最低容積率更是僅有1.2。

由此可見，滻灞未來人居正在向低密高階邁進。

所以想要追求低密改善的購房者，當曲江售磬，滻灞不失為另一種選擇。

2、河景成為產品競爭致勝法門

除了位於海亮唐寧府旁邊的地塊CB6-4-7外，其餘宗地均距離灞河水岸不足一公里。

雖然不能保證一線臨河體驗，但在產品同質化嚴重的當下，如何最大化溝通社群與灞河優質水岸資源，成為屆時房企異軍突起的關鍵點。

但可以看到臨河資源終於被重視，反過來也說明其稀缺價值凸顯。

3、緊跟頂級城運利好

距離第十四屆全運會召開已不足200天，港務區的各項配套也在緊鑼密鼓地落地當中。

由此產生的最直接外溢利好，除了一河之隔的未央湖板塊外，滻灞兩河及其沿岸也會獲得空前的發展扶持。

這就再次應證了我們之前所強調的，滻灞該來的遲早會來，不要因為港務熱，灃東熱就覺得滻灞會涼！有些時機需要等待！

本批次土拍再次證實這點，不要追熱板塊而是提前佈局！

叄丨土拍領銜 樓市小陽春即將重現

恰逢三月，屬於房地產市場的小陽春能否如約而至呢？

至少從開年至今的樓市動向來看，先是灃東能金區1.6萬/㎡樓面價重新整理西安土拍記錄叫板主城區。

而後上和置業便以2.4萬/㎡摘地曲江二期為主城區還以顏色，成為西安樓市的新地王。

土地的熱情很快傳遞到樓市，先有航天城神盤山水美樹2.3萬人搖號一房難求；

隨後高新一小、一中學區房，天地源丹軒梓園掛牌價突破10/㎡+大關。

西安樓市2021的火爆，已經完成了從土地到新房到二手房的三重獻禮。

這樣的開局未必是好事，“穩地價，穩房價，穩預期”似乎已經成了笑話。可面對新一輪週期的開啟，西安根本補不上來的供應，能給大家說的還是儘早上車。

曾經剛需樂園的滻灞現在已經完全變了樣，而一個區域價值逐步釋放的同時，也預示著未來完成買房置業的難度，將進一步加劇。

繼高新三期、航天新城後，滻灞的騰飛已是迫不及待，那下一個價格窪地，會是哪呢？