近期大灣區熱門城市樓市，限購又限價政策不斷湧出，地產從業者比購房者還慌，因為沒有能賣房的機會不多了。現在來看，廣州和東莞中介都在集中火力推增城樓盤，因為這裡還有房能賣。

見證過天河、黃埔、南沙的漲幅。現階段購房者特別像驚弓之鳥，害怕房價漲，更害怕買不了。廣州13號地鐵線近地鐵樓盤，房價都上了4萬到5萬多。而新塘地鐵二手盤單價均價在2.3-2.8萬，全新一手房都逼近3萬單價。

對於新塘3萬的房價是個坎，這個階段還想繼續向上漲，單獨與黃埔區有價差是遠遠不夠的。這句話，投資客和新塘業主都很不喜歡。那麼我們就開始找問題吧！合生匯開業才幾個月，一樓大量商家已關門，就連三樓的餐飲商戶開門的都不多，星巴克除了開業當天，至今再也沒開過門。

附近的新塘萬達人氣也一般般，能瞧得上眼的服裝品牌都不多。像金海岸和解放北路的商業更旺盛，因為他們都是中低端品牌的定位。證明新塘本地的消費力真的很弱，新塘都是密集型用工企業，他們的工資不高，除去自己做生意的人，能買得起房子的人不多。

新塘法拍房是全廣州數量最多的板塊，原業主均是小企業主利用槓槓才買的，拍賣平臺上房源一大堆，有興趣的小夥們可以去找出來看看。支撐起新塘房價的是市區外溢剛需，他們的購買力和數量都比新塘本地人多。他們非常依賴地鐵跟學區，品秀星圖是個典型的代表，經歷過新塘的降價潮，房價不僅沒有跌還有所漲。

那是地鐵加學區符合外溢剛需的胃口，買他的人一大半都是為了學區。因為從品質和舒適度來說，它遠遠不如臻園的，而招商臻園從高降到低，品秀星圖不降反升，兩個樓盤在地鐵和學區上較量。

這是對於新塘的總結：如果你只能選擇新塘，應該從增值和居住屬性角度擇房。地鐵放第一位、學區放第二位、商業放第三位、產品放第四位。擁有越多價值越大，滿足居住需求越多，抗跌能力也越強，當然也要看錢來決定。

廣州21號線的樓盤邏輯也是一樣，依舊還是買配套。有所不同的區別要懂得看中介公司，我一直推薦中鐵國際花園，這一年多時間他跑贏了朱村所有樓盤。底商中介公司多的樓盤，足以證明他的交易量也是最活躍，抗跌風險能力越強潛力就越大，目前他是朱村最的二手樓盤。

朱村房地產供應量大，對樓盤位置和產品定位要求很苛刻。小面積產品能控制低總價，擁有良好的戶型能為他加分，重點是本地人住得多，投資客的比例最低，因為價值就能保持不錯。

例如保利東灣這種新盤沒必要碰，二手房才1.8-1.9萬的單價，而新房要貴出五六千的價格。他們的配套、戶型、學區、品質、物業都是一個樣。即便比新房多給出6%的稅費和中介費，購買的成本價也低於新房價格。

這是對於朱村樓市總結：沒得對比的樓盤不要買，地鐵和學區放在第一位，反正都住到遠郊了。也很難再買到市區，長期來看你逃避不過學區，但也必須在有地鐵的基礎上去挑選。