一石激起千層浪，

浪花翻滾自奔流。

昨天，“關鍵先生”郭樹清，既講了外資（《迎戰！！！》），又講了房地產。

事關房地產的觀點，郭樹清主要講了2點：

1，房地產的問題應該說現在金融化、泡沫化傾向還比較強；

2，現在很多人買房子不是為了居住，而是為了投資或者投機，這是很危險的。

樓市無小事，牽涉億萬家庭。

郭樹清的一錘定音，直言“房地產泡沫化比較強”、“投資（投機）很危險”。

不明就裡者，為之擔憂。

信奉慣性者，視之無物。

所以，對關鍵先生的關鍵觀點，一定要用系統思維，進行詳細解讀。

房地產的泡沫化比較強？

郭主席的這個觀點，是對的。

無論從租售比、還是房價收入比看，中國的房地產，無論是一線、二線，還是三四五線城市，都存在明顯的泡沫。

這是靜態的判斷。靜態的判斷，中國房地產確實存在泡沫。

但是，對於仍然處於城市化階段的中國，投資買房更多的，還是依據動態的分析。

這其實與股市邏輯，是一致的，只要預期個股的未來增長，那麼現在PE值高一點，是可以接受的。

對郭主席的泡沫論，我有兩點解讀：

1, 中國的房地產，靜態是存在泡沫的，但動態的泡沫並不明顯。

2, 中國的房地產，整體是存在泡沫的，但核心大城市卻不存在泡沫。

比如，深圳和上海。

這兩個一線城市，儘管房價位居全國前列，但是，需求依然是巨大的，這從二手房掛牌量，就可以看出來了，分別僅有3.6萬套和3.2萬套。

這種水平的二手房掛牌量，比90%的二線城市、以及部分三四線城市的，還要少。

真實需求量，遠遠超過供給量，說明真實的深圳和上海樓市，其泡沫並不明顯，或者說，市場對泡沫毫不擔心。

動態的泡沫，動態的人口。

房價是否存在泡沫，與房價高低無關，而與真實需求（以及潛在需求）有關。

我一直強調大城市的房價，至少未來10年內，整體是堅挺的。

與10年前、20年前不同，現在的城市化，其實就是大城市化。

伴隨產業要素的升級、落戶政策的調整（主要是省會城市），儘管整體城市化率的增速開始下降，但是，大城市的人口卻持續淨流入。

人口持續淨流入，是核心支撐，人口淨流入的多少，本身就動態調節著一座城市房價的估值。

人口淨流入預期上升（潛在需求），比如放寬落戶政策的南京、廣州、福州等，以及本就供不應求的上海、深圳等，房價估值可以高估。

而對於人口淨流入預期下降、甚至明顯淨流出的城市，比如天津、哈爾濱、以及絕大多數三四五線城市，房價估值只能低估。

所以，未來房價走勢，整體是分化的：高的，大機率會更高，低的，大機率會更低。

房地產投資（投機）很危險？

郭主席的這個觀點，我是絕對認同的。

首先，現在房價超有潛力的城市，不是說不能投資，而是說根本就沒有投資的機會。

昨天，深圳也開始借鑑上海的積分篩選制了—— 縉山府和華潤永珍華府這兩個新盤銷售方案，購房者搖號入圍規則發生了重大變化，核心是以無房年限進行加分，10年無房可以加40分。

房住不炒，剛需受益，投資（投機）無門，這是一線城市的普遍現狀。

其次，在持續的政策壓制之下，現在，任何一個城市的房價，都只能緩漲，而不能猛漲——一有猛漲，政策大棒隨後就到。

只能緩漲、不能猛漲，投資空間本身就小了，畢竟，持有房產是有資金成本的。

還有最後一個命門，今明兩年，房地產稅大機率是要確認的。

房地產稅，這是壓制炒房的終極殺器。

但，這把殺器，只殺炒房，不殺剛需（《牛年樓市的終極殺器？》），中國式的房地產稅，其標準肯定是差別化的。

最後總結一下：

泡沫與否，動態分析，因城而異，核心人口。

2021，剛需速上車，改善要量力，投資請繞道。