長期以來，買房在人們心目中就是穩賺不賠的投資，甚至有人把過去稱為閉眼炒房的時代，也有專家認為，閉著眼買房都不會虧。究其原因，還是過去20年房價快速上漲成就了房地產行業的“黃金時代”。20年前，全國的房價均價還不足2千元，而根據最近的房價資料，如今房價已經開始步入“萬元時代”，20年的時間房價整整上漲到過去的5倍。並且這還只是全國的平均房價，很多城市的房價漲幅遠遠超過平均水平。

總結過去20年的樓市，房價上漲的最主要原因就是人口，經濟學家任澤平曾提出過房地產行業發展的黃金原則：長期看人口，中期看土地，短期看金融。金融方面決定的是房地產行業短期發展的風向；而土地只決定樓市區域性的發展；只有人口才是過去20年長期影響房地產行業發展的核心要素。

國家統計局在2月28日釋出2020年國民經濟和社會發展統計公報，公報顯示，2020年末，我國常住人口城鎮化率超過60%，而2000年我國城鎮化率僅有36.2%。

根據中國的人口資料，2000年中國總人口數為12.7億，也就意味著20年前常住城鎮人口僅有約4.6億人，而現在我國的中人口在14億左右，城鎮常住人口達到8.5億左右。也就是說在這20年城鎮化發展過程中，城鎮常住人口的數量增加了將近4億人，平均每年增加2000萬城鎮人口。

過去20年，樓市發展最大的動力就是人口，對於樓市來說人口就意味著需求，不管是原來的城鎮人口還是後來進入城市的農村人口，對房子的需求量都很大。對於城鎮人口來說，他們過去住的基本都是小戶型的老房子，急需改善居住條件；而對於從農村進入城市的人來說，購買商品房是他們長期留在城市發展的非常重要的一步。

不過近些年來，樓市的人口紅利逐漸消失，主要表現在以下3個方面：

首先城鎮化率已經開始放緩，每年進城人口大幅減少。我國目前城鎮化率已經達到60%以上，根據歐美髮達國家70%以上的城鎮化率還有很大的發展空間，不過近幾年城鎮化的速率已經開始放緩，相比過去每年2000萬左右的人口進入城市，現在每年進入城市的人口可能不足1500萬。有經濟學家進行預測，未來幾年，每年農村進入城市的人口大約在1300萬左右。

然後人口出生率逐年下降，社會逐步進入老齡化。根據國家統計局釋出的新生人口資料，自2016年開始，新生人口數量就開始逐年下降，2016年新生人口數量為1786萬，2017年新生人口數量為1723萬，2018年新生人口數量為1523萬，而2019年新生人口數量為1645萬。國家統計局還未公佈2020年新生人口資料，不過根據公安部的資料，2020年新生人口數量僅為1003.5萬人。

不僅是新生人口數量下降，未來幾年還面臨人口老齡化問題，根據中國發展基金會公佈的預測，2020年我國65歲以上的人口將佔到總人口的14%，開始向老齡化社會進行轉變。

如果說人口出生率下降影響的是人口數量，那麼人口老齡化影響的就是人口結構，不管是人口數量還是人口結構，對房地產行業的影響都非常大，並且還都是負面影響。

最後城鎮人口住房擁有率很高，購房需求逐漸減弱。根據央行釋出的《2019年中國城鎮家庭資產負債情況調查》，城鎮家庭住房擁有率已經達到96.0%，基本上已經實現每家每戶都有房子，相比2000年的時候，城鎮家庭對住房的需求量真的減弱很多。

結合以上3個方面來看，過去房地產行業發展最大的驅動因素已經逐漸消失，人口的發展方向已經不再利好樓市。過去的購房者可能閉著眼買房都不會虧錢，但是在如今的樓市分化的環境下，亂買房可能會買到進入“貶值通道”的房子，因此2021年起，準備買房的家庭，一定要做到小心謹慎。

新規出臺，2類房子或進入“貶值通道”

2020年12月31日，央行和銀保監會聯合釋出了《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理的通知》，雖然貸款新規是2020年最後一天釋出的，但是對2021年的樓市產生相當大的影響。

房貸新規主要是對房地產貸款餘額和個人住房貸款餘額進行限制，並根據銀行的等級給銀行劃定了2個上限：房地產貸款餘額佔比上限和個人貸款餘額佔比上限。

該新規主要是規範房地產金融市場，抑制房地產行業的金融槓桿，有利於房地產金融健康發展。目前房地產行業最大的問題就是槓桿過高，不管是房企還是個人家庭，都存在槓桿過高的問題。過去銀保監會也多次出手限制違規資金流入房地產行業，以降低居民的槓桿率，這次銀保監會和央行聯合釋出新規，從源頭上限制資金融銀行流入房地產行業的上限。

房貸新規出臺之後，對房地產行業的風向作用會更大，因此不要再期待房地產行業再度火熱起來，調控政策真的不允許房地產行業盲目發展下去。在房貸新規下，房地產行業會逐漸冷靜下來，雖然整體樓市依然會呈現出穩定態勢，但是區域性樓市可能會持續分化，這2類房子可能會在樓市分化的背景下進入“貶值通道”。

第一類：偏遠郊區同時未通地鐵的房子

筆者一直不建議購買城市遠郊區的房子，相比市區的房子，遠郊區的房子越建越多，逐漸呈現出過剩的態勢。市區的土地就那麼多，也只能建設那麼多房子，賣出去一套就少一套，未來有比較大的升值空間。因此從發展潛力上來說，市區的房子升值潛力更大。

鑑於市區的房價太高，很多人難以接受，買不起市區或者城市近郊區的房子，因此對於剛需來說，如果遠郊的房子靠近地鐵站，交通比較方便的話也可以考慮，只要房子的居住體驗比較好，可以不用太在意房子的升值空間。並且2020年很多城市的郊區房價有所調整，也確實是入場的好時機。

不過如果是城市遠郊的房子，距離市區本身就很多，如果房子距離地鐵站又很遠的話，非常影響正常出行。儘管現在每家每戶都有汽車，但就出行來說，也不能完全依賴汽車，地鐵也是非常重要的出行工具。因此筆者認為偏遠郊區的房子可以考慮購買，但必須要保證已經開通地鐵，沒有開通地鐵的遠郊房子購買價值不大。

第二類：房齡超過20年的老房子

樓市分化本質就是“優勝劣汰”的過程，真正的優質房產不管什麼時候都是比較稀有的資源，有比較大的升值空間，但是有些房產可能就會在樓市分化的背景下被逐漸淘汰，房齡特別長的老房子就是容易被淘汰的一類房子。

通常情況下，房齡超過20年的老房子基本上都是上世紀建設的房子，房子外觀老舊，同時各種裝置設施也發生老化，居住體驗相對比較差。同時老小區的物業服務水平也相對較差，相比現在比較專業的物業服務團隊，過去老小區的物業稱為小區“門衛大爺”更加合適。還有就是上世紀的戶型設計理念比較落後，很多戶型設計並不符合人們的居住習慣。

綜合多方面因素分析，老房子在居住體驗方面和現在的新房子完全沒法比，基本上算是快被“淘汰”的房子，和新房相比，居住體驗相對較差的老房子更加容易發生貶值。