一年之計在於春，不少打工人已經回到工作崗位，而每年的3月、4月是職場人換工作的高峰期，除了找工作之外，還有一件重要的事情就是找房子了。
買房是不少人心中的頭等大事，許多人希望擁有一套屬於自己的房子，也可以讓家裡人有更好的生活環境，但受到高房價的影響，如果沒有父母的支援，僅僅靠自己的工資去買房，可能要等十幾年。
對這些買不起房的人來說，租房也是一個選擇，這些年國家各項租房新規的出臺之後，租房市場越來越規範了。對租客來說，遇到不靠譜的房東，如何維護自己的權益是很重要的事情。對房東來說，瞭解這些新規，不觸碰紅線也是很重要的。
《民法典》和《住房租賃條例（徵求意見稿）》在2021年落實，裡面有不少與租房有關的新規。
第一，定金數額有規定，不能超過合同額的20%。因房東原因導致合同不履行的，應當雙倍返還定金。
不管是租房，還是買房，當事人可以約定一方向對方支付定金作為債權的擔保。《民法典》第586條、587條對定金有規定。定金可以由當事人約定，但是不能超過合同標的額的20%。如果是因為租客的原因導致合同不履行的，定金不退，如果是因為房東原因導致合同不履行的，應當雙倍返還定金。
比如房東老王和租客小李準備簽下租房合同，月租金2000元，合同一年起籤，一年的租金是24000元。但小李剛看房，沒有帶這麼多現金，於是交給老王1000元作為定金，一個星期之後籤正式合同。
1000元沒有超過一年租金的20%，所以是合法的，如果最後因為小李的原因，小李不想租房了，那麼定金不退，如果因為老王的原因，比如老王覺得租金太少不想租了，那麼應該雙倍返還定金。
第二，租客享有同等條件下的優先承租權和優先購買權。房東有妨害租客行使優先購買權的，租客有權要求賠償。
如果租賃時限屆滿，租客有在同等條件下優先承租房屋的權利，如果房東準備賣房子，應當在賣房之前的合理期限內通知租客，租客有同等條件下優先購買的權利，但是這種優先購買權要排在房東的近親屬之後。
比如，小張租下了老王的房子，租期兩年。兩年合同到期之後，老王打算把房子賣給自己的表弟老周。小張提出異議，認為老王影響了自己的優先購買權。
按照《民法典》新規，老王沒有做錯，因為租客的優先購買權，位於房東的近親屬之後。
“買賣不破租賃”，在租賃合同生效期間，即使房東把房子賣了，租客也有權利住在這個房子裡。如果房東有妨害租客行使優先購買權情形的，租客可以請求房東承擔賠償責任。
這一點體現了對租客人身權利的保護。作為房東，也有必要了解這一點，比如在準備賣房之前要結束租賃合同，以免和買家產生糾紛。
第三，房東發現房子被轉租，應當在6個月內提出異議。
比如租客小李剛到一個大城市工作，對租房市場不熟悉，於是找中介幫忙看房。後來小李和中介簽訂租房合同，約定租期兩年，因為年付租金有優惠，小李先支付了一年的房租。
沒想到等到小李住進來大半年之後，房東就告訴他，這套房子沒有經過她的同意就被中介轉租了。房東至今沒有收到中介的租金。於是房東要求小李立刻搬走，在這種情況下，房東沒有權利趕租客走。
《民法典》明確規定，出租人知道或者應當知道承租人轉租的，6個月內未提出異議，視為同意轉租。而這件事情屬於房東和中介之間的糾紛，房東為了保護自己的權益，可以和中介協商，或者到法院起訴。
作為房東，應該時刻關注自己房子的動態，而不是等到大半年過去了，才知道自己的房子被轉租了。
第四，4類房屋出租行為不受法律保護，最高罰款50萬。
根據住建部2020年9月釋出的《住房租賃條例（徵求意見稿）》規定，四類房屋不得出租。這四類房屋是指不符合工程建設強制性標準的房子、不符合消防安全要求的房子、不符合室內裝修國家有關標準的房子、以及廚房、衛生間、陽臺、地下室等非居住空間。
如果將這幾類房屋進行出租，輕則警告。情節嚴重的，對個人處以1萬元以上5萬元以下罰款，對單位處以10萬元以上，50萬元以下的罰款。
按照以上規定，用於出租的房屋需要滿足《建築設計防火規範》、《工程建設標準強制性條文》、室內裝修國家有關標準。如果房東用來出租的房子甲醛超標，或者亂打隔斷間影響消防安全，作為租客，可以要求他改正。
第五，不得單方面提高租金、不得暴力騰退。
根據《住房租賃條例（徵求意見稿）》，在住房租賃合同期限內，除法律和合同約定的情形外，出租人或者承租人不得單方面提高或者降低租金。在租房合同結束後，租客應當及時騰退房屋，出租人不得采取暴力方式迫使租客騰退。
過去，在租房市場不規範的情況下，存在房東隨意漲價的現象，但現在有法可依了，房東不能單方面提高租金。不僅如此，房東也不能採取暴力方式讓租客搬走，如果採取暴力方式，造成租客損失的，租客有權要求賠償。
第六，租房期間，租客合理使用房屋造成的正常損耗，不承擔賠償責任。
《民法典》規定了在租賃期間房東有維修房屋的義務。租客按照約定的方法使用房屋的，產生正常損耗，租客不負擔賠償責任。但如果因為租客的過錯導致房屋需要維修的，應當由租客承擔維修義務。
如房東在收房時發現租客留下許多垃圾沒有清理，或者傢俱有人為破壞的痕跡，這是租客沒有正常使用房屋導致的，應當由租客承擔賠償責任。如果是正常的房屋折舊、傢俱家電老化，租客不需要承擔賠償責任。
在買房之前，不少人都有租房的“心酸史”，瞭解這些租房有關的新規，可以更好地保護自己的權益。