雖說現在青島樓市人氣大不如前，但是外來的開發商要進熱點區市依舊不是一件容易的事兒。要麼你帶外資來，要麼你帶產業進來，要麼你要落地優質配套……

要麼，你連陪跑的機會都沒有。

城陽的白雲山片區，就是一個典型的代表。不單單是綠地誠意滿滿，投下了真金白銀引入一流教育資源，海爾、融創也都是帶“資”進場。這幾天，華僑城進駐白雲山板塊的風聲響起。

面對這家背景深厚的地產大鱷，老王並不期待，因為有一個問題縈繞在老王心頭：

即墨的餅已近涼透，西海岸的餅還未兌現，2020年一直在“賣、賣、賣”的華僑城，兜裡還有雞蛋嗎？

| PART 1 |

華僑城一炮而“啞”

華僑城入青，要從2018年說起。

2018年5月4日，青島華僑城大型文旅綜合開發專案在西海岸新區簽約。專案預計總投資300億元，由華僑城集團與青島西海岸旅遊投資集團合作打造，是繼琅琊臺度假海岸專案之後新區引進的又一家百億級國際濱海旅遊度假專案。

據悉，該專案將圍繞西海岸新區小珠山風景區-靈山衛城-月亮灣海岸線約55平方公里範圍區域、按照“文化+旅遊+城鎮化”發展模式，打造集濱海旅遊、都市娛樂、主題酒店、購物中心、文化休閒、國際社群於一體的國際旅遊度假區。雙方致力於將該區片打造成青島發展新引擎和城市會客廳，成為青島市的新名片和山東省文化旅遊的示範性專案。

然而兩年多的時間過去了，這個專案依舊沒有啟動。

看看即墨專案的效率，啞炮的鍋似乎不應該都由華僑城來背。

2019年11月末華僑城即墨首次拿地之後，商品房專案在2020年的8月底就完成了首開。

根據規劃，蓮花山鄉村振興示範區專案佔地52.5平方公里,青島華僑城攜領農業、文化、體育、健康等行業龍頭企業,以華僑城集團鄉村振興發展方略為指引,重塑即墨傳統文脈的核心價值,創想原鄉的現代生活時尚,打造“生產、生活、生態”三生一體空間,矢志構建一個現代產業和原鄉情懷完美融合的“山水田園”、“文化田園”、“城市田園”,形成面向東北亞、高標準、國際化、具有國家示範意義的鄉村振興標杆專案,塑造鄉村振興齊魯第一樣板。

但是，2020年夏天老王去探盤時，除了營銷中心和地產專案沒看到其它板塊振奮人心的推進場景。只是看到街邊的小蜜蜂確實很賣力。

大盤確實是大盤，但真是除了這張大餅外，什麼配套都沒有。

不得不說，經歷了藍色矽谷、創智新區之後，即墨人民抗忽悠能力提高了不少。華僑城到現在開了三期一共432套房子，到現在就網簽了100多套。整個銷售趨勢應了那句古語：

一鼓作氣（144/91）,再而衰（122/31）三而竭（176/5）。

此時此刻，我很想來一個易立競式的問題：

一年多時間過去了，鄉村振興的第一標杆，就是在要啥沒啥的遠郊蓋上一大片房子嗎？！

| PART 2 |

甩賣，畫餅專業戶的另一“絕技”

如果我們把調查的範圍擴大一些，會發現華僑城這幾年在齊魯大地飛速擴張，從2017年至今，華僑城已經連下6城，堪稱畫餅專業戶。

2017年8月18日，煙臺的第一個華僑城專案——煙臺市夾河華僑城大型文旅綜合專案正式簽約，專案總用地面積約7平方公里，總投資額約300億元。2017年9月29日，該專案簽約濟南章丘。據介紹，華僑城繡源河文旅綜合專案總投資約500億元。2018年5月4日，華僑城大型文旅綜合開發專案簽約落戶青島西海岸新區，總投資約300億。 2018年9月28日，華僑城淄博專案簽約，專案總投資150億元。2019年6月，太白湖新區文旅綜合專案在濟寧順利落地，總投資20億。老王特意核實了一下，沒有掉零，這也是華僑城在山東投資最少的專案；2019年12月27日，臨沂華僑城大型文旅綜合開發專案順利簽約，總投資約200億元。2019年12月28日，青島“未來鄉村創想家”華僑城青島即墨蓮花山戰略釋出會舉行，300億戰略專案即墨蓮花山鄉村振興示範區正式釋出。

300億+500億+300億+150億+20億+200億+300億=1770億元。如果城陽專案也能落地，過2000億應該問題不大。

然而，華僑城2017年營收423億元，2018年營收481億元，2019年營收600億 元，2020年合同銷售金額1051.54億。

華僑城4年營收總和2500億元，卻要在山東一個省投資近1800億。僅僅看這一組數字，我能想到的只有兩個字：真愛！

但是如果我們登入華僑城官網，會發現山東和新疆一樣，都是離著C位最遠的板塊，甚至不如陝西、雲南、河南……

對山東這樣的邊緣板塊華僑城都有這麼多大手筆，C位省份的投資體量更是可想而知。營收就這麼點錢，怎麼辦？

甩賣老資產。

11月23日，北京產權交易所披露資訊顯示，華僑城旗下涿州文化旅遊開發有限公司擬轉讓涿州僑城惠房地產開發有限公司50%股權，而這距離上一次華僑城系掛牌轉讓旗下公司股權僅間隔了3天。據不完全統計，近2個月來，華僑城系企業已先後近10次公開轉讓資產，出讓總金額逾50億元，專案遍佈雲南、重慶、河北等多地，其中還包括多個涉及文旅業務的企業。對此，華僑城相關負責人在接受北京商報記者採訪時表示，“一系列動作是華僑城按照相關要求，探索在新的發展模式下實現企業高質量發展的路徑，實施新戰略指導下的產業結構調整。同時，透過各項市場化的經營行為，公司進一步聚焦文旅主業，保證有更多的精力和資源集中到文旅專案的開發建設中”。

不過，業內也有觀點認為，該公司頻繁賣資產，除了緩解債務壓力外，還有可能是為了解決旗下虧損企業偏多這一痼疾。

那麼，城陽專案前景如何？

| PART 3 |

白雲山最後一塊拼圖不容有失

最後，我們來研究一下白雲山板塊。這個區域定位是發展科研創新、高階服務、健康養老等功能，已經落地了國科大健康小鎮、青島大學科技成果轉化示範基地、海爾細胞谷等千億級大專案，

配套方面，國科大附屬醫院將於2021年啟用。教育上有綠地國科的一流教育資源加持，一湖三山四公園的優質生活環境打造，同樣是一塊很重要的拼圖。

現在白雲山板塊雖然人氣較高，但是千人搶房的時代已經過去了，開發商要贏得購房者青睞，一定要拿出產品力超群的高性價比產品。從華僑城在即墨操作來看，營銷能力一般。如果在城陽打不開局面，“華甩甩”會不會再次甩賣資產？

面對這樣的開發商，​城陽應該學學珠海：開始給你三分之一預售，配套推進順利再給你一部分，承諾完全兌現後，再給你最後三分之一的​預售。

現在這個時代，畫餅大師太多了，青島更需要腳踏實地做餅的大廚！

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