一般決定產品結構的基本因素有兩個：市場引力與企業實力。

而房地產“波士頓矩陣”認為：

“市場引力”這一外因在房地產上主要指產品在市場上的差異化程度，即產品的空間設計、戶型打造、舒適度、空間層次等因素；

而“企業實力”這個內因具體到房地產上主要體現為產品先天實力，即佔有的地塊資源。

01丨明星產品

那麼，廣州樓市能定義為明星產品的樓盤有哪些呢？

中海花城灣、嘉裕公館、中海璟暉華庭、星匯雲臺、嘉裕君玥公館、保利香檳等等。

在這裡不一一列明，簡作如下闡明，大家儘可根據樓盤的這些性質淘筍。

珠江新城西-嘉裕公館：說起嘉裕公館，自然是想到的便是獵德站，和獵德站可以用幾個字來形容：無縫銜接。

廣州圖書館、廣州博物館便是在距離不到500米的地方處，有小孩的話可以直接讀省一級的體育東路小學，直升天河中學。

我很喜歡漫步在花城廣場銜接著的那一段夜景路，微風輕輕吹過，景色依舊那麼美，空氣在周邊園林的籠罩下顯得格外清新。

偶爾還可以看下花城廣場的噴泉，看廣州塔的夜景便在自己家門口處。

而小孩自習的話旁邊便是圖書館，原先我確實不相信富人家孩子會比窮人家孩子優秀。

但是大資料來說的富人家孩子接觸到的教育、資源確實是窮人家無法比擬的。

這也就是很多人嚮往城裡人的生活，所以以市中心為代表的樓盤便成為了打工人傾心奮鬥的目標。

02丨金牛產品

海珠西-光大花園，說到海珠西的標杆樓盤之一的樓盤我想很多人想不到：光大花園。

而說到光大花園我想你說到的一大網紅地便是：太古倉。

很多人覺得太古倉的建立使樓盤掉價，拜託，太古倉給周邊的光大花園帶來了人氣、人流，更是作為網紅打卡點成為城市標誌性的景觀之一，何來掉價之說，在這裡不接受抬槓。

而坐落於充滿著詩意和煙火氣息的海珠西光大花園以臨江、出則繁華，入則寧靜的特點吸引了無數老廣新廣的眼光。

寶玉直小學的學位更是很多家長青睞之處，更是為樓盤增值添加了不少色彩。

濃濃的生活氣息及樓盤密度程度等優點自然是比廣鋼來說有過之而無不及。

03丨問題產品

科學城-萬科東薈城，科學城雖佔地不及天河市區地理位置核心，但是以高新經濟發展的新生力量在不斷的發展中。

坐落在科學城的東薈城，然而離地鐵站還有1.3公里，1公里開外一般來說不算地鐵站輻射範圍。

萬科的物業在樓盤界確實是管理的相對不錯，畢竟萬科也願意花錢去改善物業，提高樓盤的品質，提升品牌影響力。

物業園區內的打理，維修維護工作都是可圈可點的。

但是2013年建成的東薈花園小學誰又會知道僅用了短短几年的時間便趕超老牌學校怡園小學，位列黃埔區小學第一梯隊中。

而萬科東薈城以2016年樓齡次新房的樓品更是以高市場差異化的性質作為樓盤的亮點。

問題產品總的來說佔地方面雖不及，但是規劃方面確是有很大的發展前景。

廣鋼為何跑輸牛奶廠？政府缺錢，相對地域及樓盤密度緊湊這些便成了他們產品差異化，自然而然的跑輸。

04丨瘦狗產品

瘦狗產品的話便不建議購入，有的話也便要儘早出貨後置換，相關建議如下：

以從化區所有樓市，花都除近花都區政府（馬鞍山公園、花都廣場地鐵站）外；

增城除新塘、白江地鐵（凱達爾輻射區域）外，拒絕白雲、荔灣近佛山地段（鄰市樓市拉動影響效應）；

避免番禺萬博中心以西郊邊地段（近佛山）、以東郊邊（近東莞邊緣）如蓮花山旅遊區附近板塊。

廣州樓市踩盤王