2019年三季度，在全國房地產整體政策基調下，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，著力防範房地產金融風險。一方面，中央政治局會議強調“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”確定了短期政策基調，對市場情緒、後續政策的跟進起到了關鍵引導作用；另一方面，貨幣政策在保持流動性合理充裕的同時相關部門針對房地產行業的資金監管並未弱化；另外，地方政府緊縮政策數量在三季度達到階段高點，調控緊盯市場變化及時調整的特點仍較明顯。廣州整體政策基調向中央看齊，以穩為主，同時廣州前三季度土地市場迴歸理性，商品房市場成交趨穩。
01 廣州土地市場執行情況▌土地供求雙增長，樓面價、溢價率回撥，市場越趨理性
土地供應方面：三季度推出商住和商辦用地共32宗，建設用地面積134.4萬㎡，規劃建築面積407.0萬㎡，同比增長198.8% ，環比增長50.3% ，增幅顯著。
土地成交方面：三季度成交商住和商辦用地共22宗，建設用地面積97.6萬㎡，規劃建築面積310.2萬㎡，同比增長273.6% ，環比增長7.1%。
成交價格方面：受樓市調控政策從嚴，房企融資渠道再上“緊箍咒”等政策影響，三季度商住商辦用地樓面均價為10567.2元/㎡，同比下降25.9%，環比下降15.0%，土地市場降溫顯著。
▌商住用地成交佔比超80%，實力房企外圍拿地
從成交土地性質來看：三季度，廣州商住用地成交13宗，規劃建面248.7萬㎡，佔比80.2%；商辦用地成交9宗，規劃建築面積61.5萬㎡，佔比19.8%。
從成交土地區域來看：土地出讓主要集中在增城和南沙，其中增城包攬7宗，且均為住宅用地，主要由萬科、佳兆業、華僑城、珠江實業、合生等大型品牌房拿下；南沙包攬7宗，其中5宗商住用地，2宗商辦用地，時代、恆大、粵海、綠城、美的等企業均有所獲；保利豪奪荔灣江景商住地，其超3.6萬元/㎡的起拍樓面價已成廣州起拍價最高商住地，樓面價更是達42520元/㎡，是荔灣目前樓面價最高地塊；黃埔區出讓的3宗地塊均為商辦用地。
▌商住用地吸金270億，增城、南沙共計佔比超八成
三季度拿地企業土地成交總額TOP10
三季度，廣州商住用地共吸金270.1億，成交區域集中於增城、南沙、荔灣，分別成交7宗/143.3萬㎡、5宗/97.1萬㎡、 1宗/8.4萬㎡。
受房企融資渠道再上“緊箍咒”等政策影響，溢價率普遍不高，恆大、華僑城、萬科、保利等品牌房企實力拿地。
02 廣州商品房市場執行情況▌廣州商品住宅市場前三季度成交與去年同期基本持平
2019年前三季度廣州商品住宅市場整體成交放緩，其中3、4月成交衝高，主因大灣區利好落地，330新政滿2年釋放一批需求，房企“借東風”加推，買家集中入市；但5、6月由於“房住不炒”重申、預期監管頻密等因素影響，市場表現平淡；9月雖金九行情不足，但在供應放量帶動下成交量相對傳統淡季的7、8月有小幅提升。
前三季度全市商品住宅新批共60432套，新批面積640.47萬㎡，新批面積同比減少11.40%；前三季度廣州商品住宅共成交67975套，成交面積723.27萬㎡，與去年同期相比下滑1.24%。
▌成交主要集中於外圍區域，增城區領跑
2019年前三季度成交區域集中在增城、南沙、黃埔等外圍區域；增城區為供應與成交大戶，前三季度增城區共成交商品住宅178.28萬㎡，成交量繼續領跑其他各區。
▌除海珠、花都、南沙外，全市其餘區域去化週期較去年同期均有所延長
▌商鋪市場：前三季度成交量價齊升
供應方面，2019年前三季度廣州商鋪市場供應維持低位，新批上市4310套/31.66萬㎡，同比減少23.18%。成交方面，2019年前三季度共成交商鋪達8353套/63.94萬㎡，同比上升34.76%，成交均價為24887元/平方米，同比上漲9.84%。
▌寫字樓市場：前三季度市場成交量價齊升
據統計，廣州前三季度共成交寫字樓6439套/57.11萬㎡，同比增加13.50%；九月成交價格20399元/㎡，環比下跌20.49%，同比下跌12.59%，成交持續集中外圍區域，受黃浦區若干宗大批量交易影響，成交價格結構性下降明顯。從前三季度整體來看，寫字樓成交均價為24523元/㎡，同比上漲5.45%；供應方面，前三季度新批上市4477套/43.19萬㎡，同比下滑46.31%。
▌公寓市場：受1219政策利好延續，公寓市場成交保持活躍
供應方面，2019年前三季度公寓新批上市5472套/25.66萬㎡，環比減少30.69%，同比減少58.18% 。
成交方面， 2019年前三季度共成交公寓14391套/77.63萬㎡，環比減少8.63%，同比增加35.27%；在1219商服政策釋放個人購買力持續影響下，投資買家逐漸迴歸，2019年前三季度公寓市場整體保持活躍。
03 四季度市場展望▌土地：前三季度推地與全年計劃相差較大，預計四季度將加大供地節奏
從廣州市2019年建設用地供應計劃表來看，廣州2019年住宅用地（含商住）全年計劃推出113宗，截至前三季度，實際共推出42宗宅地（含商住），僅完成全年計劃的34.8%， 預計四季度廣州市政府將加大建設用地的供應。
▌供求：預計四季度新批供應將有所增加，同時成交將出現翹尾行情
新增供應方面，前三季度整體供應較為平緩，其中受3月份供應小高潮影響，一季度供應較往年有所增加，但二、三季度供應則有所下滑，四季度由於有多個純新樓盤即將入市，以及年底開發商推貨積極性相對較高，預計四季度廣州新批供應將有所增加。
成交方面，受粵港澳大灣區規劃利好刺激，4月份成交表現亮眼，但受行業政策持續收緊的背景下，同時受供應不足的情況下，三季度成交整體表現不足，四季度預計在開發商回款的壓力之下，推貨節奏將加速，預計會出現年底翹尾行情。
▌價格：市場以去化為主，預計四季度成交價格整體趨穩
從需求端看，目前市場成交以自住型客戶為主，成交產品型別以剛需及部分剛改為主，成交主力集中在增城、南沙等剛需樓盤集中區域，番禺及黃埔部分剛改樓盤亦受到市場歡迎，四季度開發商仍以去化為主，預計四季度成交價格整體趨穩。
從供給端看，由於前三季度整體推貨趨緩，預計四季度企業在有資金回籠的壓力下，推盤入市步伐將有所加快，不排除部分專案為吸引客戶，將加大市場優惠力度，推出特價房源以及延長首付款支付等銷售策略，但整體推盤價格不會有太大的變化，同時部分專案由於位置及產品優勢，推盤價格將有所提升。
▌2019年四季度預判：四季度土地供應及商品住宅成交將有所回升
① 調控政策趨於穩定，房貸利率在執行LPR新政之後無太大變化。在堅持"房住不炒”的總基調下，廣州市政策將持續較為嚴厲的限購限貸政策，同時在執行LPR房貸利率新政之後，多家銀行首套房貸利率較之前並無明顯變化，整體對購房貸款利率無影響。
②四季度土地供應力度將加大。2019年前三季度共推出42宗宅地，與廣州市國土局2019年供地計劃的113宗宅地相比，仍有大部分計劃供應的住宅用地暫未入市,預計四季度將加大土地市場的供應。
③受調控政策的持續影響，前三季度成交平緩，四季度受推貨力度加大將有所回升。今年以來，受調控政策持續收緊的背景下，廣州市房地產市場整體成交趨緩，四季度在開發商有資金回籠需求的背景下，推貨力度將有所加大，預計市場成交將出現年底翹尾行情。