金牛區看房半天，打個總結。

21 中南樾府

1：這應該是主城區最便宜的新盤了，小區位於金牛區天回板塊，清水價1萬4。

2：雖然有主城區的名號，但是比郊區還偏，緊鄰新都，周邊配套超級荒，啥都沒有。

3：小區有兩個亮點：第一交通不錯，離5號線就幾十米，

第二，前後都是公園，休閒散步不錯。

4：小區旁邊是商貿城，很多老闆有購房需求，附近沒什麼小區，因此房源也能消化。

5：目前只剩140多的戶型，全是朝北的，

戶型優點是得房率很高，

缺點是臥室進深很長，從來沒看見過這種長條形的臥室，採光較差。

整體來說小區太荒了，其實荒不可怕，只要有大量開發商拿地修建，片區配套和人氣很快都能起來。

但是這個片區土拍並不熱，短期內想要形成人氣和聚集效應不可能，未來很長一段時間都會很荒涼，

所以自住不方便，投資也不太行。

雖然頂著主城區的名號，但是配套跟不上也是虛的，同等價格寧願買大豐的高層。

22 旭輝江山和鳴

1：小區位於韋家碾地鐵站附近，將近一公里，雖然不算近，好在是起點站，市中心和南門上班不用換乘還有座位。

2：小區戶型不錯，目前在售的全是坐北朝南，目前洋房精裝2.3萬，

對面小區綠地世紀城是高層，成交價在1.7萬左右，加上有各種稅費，因此價差不大，旭輝江山和鳴還是不貴。

3：小區對口的小學中學都不行，但是近，就在家門口。

4：商業目前不行，附近有塊商業性質的地即將拍出，但是商業運營週期很長，修好，再運營起來起碼至少5年了。

5：目前韋家碾附近都不太有人氣，從規劃看周邊土地挺多的，但是都沒有拍，但是畢竟是三環的地塊，發展起來只是時間問題。

目前附近有直升機，加上緊鄰三環，因此噪音比較大，不過直升機場年底應該會遷走，屆時居住體驗會好很多，附近有鳳凰山音樂公園，也挺方便的。

同樣價格還可以看成華區龍潭寺板塊，那裡整體人氣高於韋家碾這邊，但是那邊是8號線，交通比不上1號線，上班方便的可以重點考慮這裡。

23 卓越雲際

1：金牛區國賓板塊，緊鄰茶店子地鐵站500米，交通方便。

2：現在周邊不咋樣，緊鄰三環路，有噪音。

3：小區對面規劃了一個湖，還有部分商業，未來散步，消費會比現在方便。

3：缺點是小區太小了，而且還不集中，兩個分散的地塊，綠化不好。

4：學校不好，對口友誼小學，金牛中學。

5：太貴了，目前精裝2.9萬，附近二手房價格在1.8萬左右，最貴的就一個，對面的龍湖西宸原著2.5萬左右。

總的來說這個小區價格太貴，總價是一個改善型小區的價格，但是除了戶型大，其餘的就是一個剛需小區的品質。

同樣價格不如看青羊區光華新城板塊，單價也在3萬，但是小區和板塊整體環境，生活舒適度，教育質量，以及在大眾心中的認可度都比這裡好。

所以無論是自住還是投資，卓越雲際都不是好選擇。

以上，2021.3.4

8年一線地產經驗，用最簡單的話講明白樓市的彎彎繞繞。