撰文 |熊小熊

你以為的石灣樓市：

“2020年土拍超級火熱，粵海灣華專案（1.85萬元/平）、龍光玖悅臺二期（1.75萬元/平）、深圳泰豐奇槎專案（1.7萬元/平）等高價地塊引得開發商瘋搶……

麵粉價已經如此，麵包焉能不漲？站穩2萬+的石灣，必然會接著站穩3萬+。”

真實的石灣樓市：

二手市場熱度的的確確不高。碧桂園城市花園南區（均價1.8萬元/平）、美譽紫薇花園（均價1.3萬元/平）等有掛牌數月，賤賣每平萬元不到的次新房，卻陷入無人問津的尷尬境地。

以碧桂園城市花園南區為例，滿二唯一免營業稅，也就是增值稅5.6%，換算一下，單價仍不到萬元。

此外，在整體的二手成交量和價格上，區域條件優越的石灣卻同樣低迷。我們隨機抽取了22個二手小區，整理了自2020年1月以來共計14個月的資料。

價格方面，僅有個別二手盤掛牌均價突破二字頭。成交量方面，掛牌量大，成交卻少：如東方水岸、濱海御庭、怡翠玫瑰園等二手盤，基本都是掛牌量與成交量成鮮明對比的典型例子。

如果拋開這段時間裡取消掛牌的數量，石灣板塊的實際掛牌量和成交量一共為1250套，成交量佔比19.9%。

總的來說，石灣二手房成交熱度不高的事實難以掩蓋。

然而，二手市場才能真實反映樓市狀況。那麼，為什麼石灣的流動市場熱度不高，而土拍市場卻異常火熱呢？

01.

二手房熱度不高的原因：缺少高階產業，購買力不足，缺少新盤參照系

“石灣瓦，甲天下”。石灣陶瓷，點燃了佛山工業文明的第一把火。

可以說，石灣成也工業、敗也工業。佛陶集團石灣耐酸陶瓷廠（利華廠）等一大批佛山陶瓷業的改革先鋒，引領了石灣經濟的騰飛和繁榮。

陶瓷產業雖然創造了很好的經濟效益，但同時也帶來了不小的環境汙染問題。因此在10多年前佛山強力推行環保禁令之際，石灣所有生產型的陶瓷企業全部關停並外遷。

這不僅對石灣經濟帶來不小的打擊，而且還留下了眾多舊廠房和倉庫。

這個爛攤子該怎麼收拾？石灣採取了兩種慣用的手段：一是產業升級，二是推進“舊改”、建住宅樓。

首先，產業升級方面。原來的舊廠房和倉庫搖身一變，成為了承載新產業的載體。軟體產業園、泛家居電商創意園、網際網路+創新創業產業園，及全新的石灣古鎮文創園等層出不窮。

但是，這也存在一個問題：縱觀此前的陶瓷業以及目前的新業態，基本很少涉及高階產業，而高階產業往往會帶來高階的購買力。例如千燈湖高新金融區所帶來的購買力不用我贅敘，大家也一清二楚。

因此，石灣確實是缺少比較高階的購買力的。這對區域內的樓市有著直接的影響，是二手房價格上不去的重要因素之一。

其次，“舊改”拆遷及建住宅樓方面。由於舊改拆遷難度大，這裡在過去十多年裡新盤的數量，掰著手指頭就能數得過來。

以區域內目前知名的大盤——翠堤明珠為例。它曾是石頭村大舊改專案，總建面70多萬方，規劃有住宅、辦公和商業，以兩三百平的望江大宅為主力戶型。

甫一面世，那是何等的風光。結果只建了一期洋房就迫停工一段時間，原因就在於拆遷困難。

不過，最近熱度比較高的新盤——天樾水岸，便是翠堤明珠的二期。但一期和二期相隔這麼久，可見石灣“舊改”推新盤的道路是多麼曲折。

另一邊，以老石灣為例，自2015年美譽紫薇花園住宅售罄收關後，整整5年時間，老石灣都沒有住宅新面孔出現，直到佳兆業悅峰府的出現。

甚至還有最恐怖的事情，在這裡，有個曾經的新面孔都成了如今的“老炮兒”。

2009年新鴻基以34.6億拿下瀾石舊改地塊。2010年的總價地王，是新鴻基以總價47億拿下瀾石舊改地塊，換算一下，樓面價低的可憐。

即現在的瀧景花園，如今依然還有大片土地未開發完，一手均價2萬元/平，而當年專案首開均價8000多，如今二手大三房掛牌1.9萬左右，漲幅約140%。

然而，新盤價格才是二手市場的重要參照系。在很長一段時間裡，較少的新盤數量不足以給石灣的二手市場提供比較穩定、準確的參照意義。

與此同時，石灣在最近這一兩年時間，城南、奇槎等板塊才猛然飈出一些如今站穩2.6、2.7萬元/平，乃至摸上3萬元/平的新盤。

但石灣大部分二手房目前掛牌仍在1字頭，與這些新盤的價格相去甚遠，存在一定的斷層。這也直接導致了二手市場實際還是缺乏可靠、準確的參照系。

以上種種，便是石灣二手市場熱度不高的本質因素。

02.

石灣土拍為何火熱？

三地鐵+主城區土地稀缺+補漲空間+標杆專案

那麼，為何各大地產品牌會相繼在這塊二手房熱度不高的區域，紛紛出手，不惜砸錢瘋搶高價地塊呢？

首先，三地鐵必然是很重要的一點。畢竟，在佛山率先實現三地鐵經過的區域很少。這對於客群的吸引力極高。

其次，禪城主城區可開發土地稀缺，賣一塊地就少一塊地。

石灣今年擬供地6宗，非常少。其中，奇槎板塊富人區將出讓4宗地塊，而地鐵旁也有2宗。幾乎每一宗都是精品。

然而，佛山作為灣區少數的萬億GDP城市，吸引大型開發商的數量卻非常多，這6宗精品地還不夠開發商們塞牙縫呢。

其三，板塊輪動之下，石灣仍有補漲空間。

從歷史上來看，中國的房地產是存在輪動的，簡單來說就輪流上漲，包括城市內部的輪動，也包括城市與城市之間的輪動。

過去一年，廣州漲，佛山跟漲已成事實。

在佛山內部，千燈湖板塊最近有訊息傳出保利天悅最後一棟要賣7萬元/平。豪宅領漲，周邊二手房在過去數月內漲了兩三千了。

此外，三山新城破4在即；平洲在去年刺破3萬後，今年也要跟著站穩3萬了。

距離石灣最近的祖廟這邊，嶺南天地怡廷基本已經站到了2.9-3萬元/平了，餘下保利同濟府、龍湖越秀·傲雲等也在迅速跟進。

然而掐頭去尾，目前石灣板塊大多數新盤其實主要集中在2-2.7萬元/平的區間。

這也意味著，在板塊輪動之下，購買力轉移，潛力充足且屬於價格窪地的石灣，其實還有一定的補漲空間。這也給予了開發商拿地的信心。

其四，區域內標杆專案對樓市的帶動作用。

面向東平河水軸線的240米地標—城市秀臺•保利天珺，已於昨日開建。

專案包含一棟超高層（240米）五星級酒店地標、五棟超高層（150-165m）高檔住宅及高階商業配套等業態。

這也將進一步增強區域內，形成高階產品的聚合效應。在此效應上，開發商拿地意願將會更加強烈。

以上幾大因素，便是石灣土拍火熱的重要原因，非常直觀。

總的來說，石灣的市場分化情況還是蠻嚴重的。透過資料的分析，我們確實看到了石灣的二手市場熱度相對比較低，部分低房價的房源都陷入無人問津的困境。

但這似乎並不影響各大地產品牌在石灣，不惜砸下重金拿高價地塊。今年相繼出讓的6宗地塊，必然會釋放新的專案，新盤價格或許在補漲之下直衝3萬門檻。