眾所周知，近些年樓市一路高歌，每年商品房成交金額總能超出預期，例如2020年市場規模突破17萬億，同比上漲8.7%。僅從這一點來看，市場遠比大家想象中的要火熱，但現實真的是這樣嗎？答案顯然是否定的，自從2018年開始，多地調控政策逐漸發力，僅從調控次數來看，2019年全國累計調控次數600餘次，即使是低迷一季度的2020年，照樣高達400餘次。也許有些人甚至開發商並沒有太看重“頻繁式”調控，但不得不說其效果立竿見影，去年就有超10個城市房價回到一年前，有400餘家開發商申請破產，毫不客氣的說本輪調控有著本命年的意蘊。

客觀來講，對於整體樓市格局，很多人內心都明白一個道理，那就是房價並不可能無序上漲，原因很簡單，那就是居民收入並不存在大幅度漲幅，沒有人接盤的市場終究是紙面財富。事實上對於這一點，最近銀保監會相關負責人表示，房地產的核心問題就是泡沫比較大，很多人買房並不是為了居住，而是為了投資投機，當你持有很多房產時，將來降價要是下跌，財產就會有很大損失。正是因為這樣的趨勢，各地的房地產調控目的就是為了實現穩地價、穩房價、穩預期，逐步將問題解決好。

由此可見，雖說當下仍有不少人抱怨樓市存在一些問題，但好在一切都在掌控之中，最近熱門城市陸續出臺新政就是最好的證明。介於如此清晰的格局下，我們不禁有一個假設，那就是5年後，房子是“隨便挑”還是“買不起”？或者說在經歷5年，樓市到底會不會出現本質變化？

首先在討論這個問題之前，我們得明白一個道理，那就是當下監管層的底線到底在哪？從國家統計局釋出70城房價資料顯示，新房有53個城市環比上漲，二手房有49個城市環比上漲，其中深圳、上海等熱門城市出現區域性市場火熱、排隊買房的現象。僅從這一系列動向來看，一方面證明了當下調控存在薄弱階段，例如離婚炒房、法拍房炒房，另一方面調控加碼的表態說明打破現狀是底線，所謂的火熱階段只是曇花一現。

其次5年後最大的變數無疑就是消費規模和市場規範化。對於消費規模未來趨勢如何？我只能說資料很直白，在過去20年，我國居民槓桿率從5%上漲至如今的62%，漲幅接近12倍，請問此這過程中個人收入漲幅有同步增長嗎？答案顯然是否定的，而最關鍵的是在債務上漲中佔比最大的卻是房貸，家庭財富70%都聚集在房地產。對此毫不客氣地說，若房價下跌30%，恐怕有一部分家庭連房貸利息都無法支撐。對於這一部分人來說，人生最大的希望就是房價更多的處於相對上漲中，也就是說當下有效消費規模並不存在迭代性，扮演著一次性的角色。而95後00後群體有著上一輩人支撐，以後根本不缺房子住，由此可見，5年後消費規模格局一目瞭然。

而對於市場規範化趨勢而言，稅收制度和土地市場是至關重要的角色。在重慶、上海試點房產稅多年效果來看，高階豪宅市場平穩進行，並不存在炒房風氣，這就說明房產稅對於遏制房價上漲有直接效果。按照當下立法程序來看，5年後房產稅大機率普遍落地，這對於炒房客、原本持房者來說，不僅僅是考驗，更多的是持房成本的增加。至於土地市場，集體建設用地入市和宅地基確權的推進，就說明農村建設大有作為，並不存在土地轉移一線城市作為住宅用地的可能性，地價趨勢更多的是走平甚至下行。

從以上2點來看，5年後樓市格局十分清晰，不少專家給出最終答案。那就是在消費、市場2大宏觀因素迎來拐點的前提下，人口就成為唯一衡量點。對於一線城市來算，即使房價頗高，有住房需求的人依然絡繹不絕，房子只會更加買不起，其中學位、醫療等資源反而凸顯市場兩極分化；至於那些弱二線三線城市，未來房子就是隨便挑，因為現在的房子根本就賣不出去，更不是說未來的城市群格局就是往中大城市遷移，在沒有人口優勢的背景下，一切外界因素都是浮雲。