提到我國房地產的發展，很多人第一印象就是，過去這些年我們國家建造了太多的高樓大廈，尤其是一二線城市，摩天高樓撥地而起，越建越高，越建越密。事實上，過去幾年不僅各大城市間在暗中較量建造摩天大樓的高度和數量，同一城市的不同區域甚至也在你爭我鬥，比誰建的樓高、樓多。

安居客研究院的資料顯示，截至到2019年底，我國擁有200米以上高樓860座。同時，我國還是擁有超高層住宅最多的國家。不僅如此，2015年後，隨著很多品牌房企紛紛佈局三四五線城市，也帶動了這些地方建高樓大廈的熱情。一些總人口不足五十萬的縣城，現在都已經蓋起了四十多層的高層建築。

有人說，這些高樓大廈的建立在某種程度上代表著經濟的發展，因為往往經濟越發達的地方，修建的大廈和高樓也就越多。深圳、上海等地就是最好的例子。

這確實有一定道理，但很多人可能不知道，有經濟基礎才能建高樓大廈其實只是其一，更為關鍵的原因有兩個：一是過去二十年我國城鎮化迎來了快速發展，城鎮化率從36.22%提升至60.6%，二十年間城鎮淨增加了3.94億人口。城鎮人口大幅增加，對應的是住房需求快速上升，在有限的土地上如何能滿足不斷增長的住房需求，答案就是把房子建得更高，既能節約土地，又能提升空間利用率；二是同等佔地面積且不受容積率限制的情況下，開發商建造的住宅層數越高利潤越大。這也是很多開發商樂此不疲建造高層甚至是超高層建築的主要原因。

傳統的步梯房已經逐漸被第四代電梯高層替代，現在的年輕人買房更是有很深的高樓情結。歸根結底是高層住宅有4大明顯的優勢：採光通風效果好、視野佳、噪音汙染小、配有電梯上下樓非常便捷。

但本著長遠發展的角度來看，其實高樓（高層住宅、摩天商業、超高寫字樓等）也有很明顯的三大弊端：其一、現在遍地都是的三四十層高層住宅，未來拆遷的難度和成本都很高。過去老城區的很多老舊小區之所以能順利完成拆遷，根本原因是這些老房子樓層不高，拆遷後均可以建造更高的房子，有充足的利潤空間。但是現在很多城市的高層、超高層高樓，未來是很難拆遷的，有專家計算過，現在30層的高樓，未來可能要建到50層才能盈利；

其二、價效比低且維護難、成本高。拿高層住宅來說，超過11層公攤面積就已經高達20%以上，購買產證是100平的房子，最後實際可利用面積不足80平。不僅如此，購房者還需要繳納對應的取暖費、物業費以及契稅費、維修基金等。更重要的是，高層建築等到十年、二十年後都必須進行維護，尤其是電梯老化、外牆脫落、水電氣管基礎設施老化等，不僅維護難度大，而且花費頗大。作為購房者而言，其實高層住宅的價效比並不算高；

其三、居住體驗差。高層、超高層住宅的容積率一般都很高，這意味著其居住體驗都很差。容積率高，說白了就是小區樓層高，樓間距小，陽光照射的時間很短，很多人的家裡都會陰暗潮溼，且容易滋生細菌黴菌。而且隨著後期入住率的提高，整個小區都會給人“鬧哄哄”、“很擁擠”的感覺。早晚想散散步，可能到處都是人。最主要的是，樓層一旦超過三十層，高層居民每天都要花很多時間等電梯，特別是早晚高峰期，頂樓上下樓可能需要半個小時以上。

除此之外，高層住宅也使得火災、地震等發生時的救援難度加大。尤其是火災救援，現在消防配備的雲梯普遍只能通到13、14層樓高，超過這個高度的高層住宅基本上都存在一定的救援難度。

基於以上分析，最近幾年很多專家學者都發言“不提倡再繼續建造高樓大廈”。東北財經大學經濟研究中心主任周天勇甚至認為，超高層住宅因為存在拆遷難、維護難等一系列問題，未來可能變成“永久貧民窟”。城市規劃設計研究院院長李曉江也覺得，高層住宅未來將面臨的電梯故障、設施老化等問題，也會使得其成為一個沉重的負擔。

不止一些學者專家注意到了高層建築的弊端，國家其實也早就注意到了全國各地瘋狂建造高樓大廈的不合理，並採取了一系列行動——第一、過去兩年，住建部不僅多次以檔案的形式要求各地“推進城市更新和建設方式的轉型”，更主張“未來老城區改造不再‘大拆大建’”，更多的是以“原地改造”的方式。其中明確對於城鎮老舊小區改造涉及的4層以上住宅加裝電梯也有明確指示，未來不管是新建住宅，還是需要改造的老舊住宅，4層以上符合條件的都必須加裝電梯。

第二、2020年04月27日住建部和發改委聯合釋出了《進一步加強城市與建築風貌管理的通知》明文確定，2021年起住宅要實施“新標準”。

換言之，從2021年起，住宅將實施“限高令”，我們總結主要內容有四點：1、一線城市一般不得新建500米以上超高層“摩天樓”；2二線城市嚴格限制新建250米以上建築；3、二三線城市新建100米以上建築應充分論證、集中佈局；4、中小城市要嚴格控制新建超高層建築，縣城住宅要以多層為主。

“停建”高樓？

透過住建部發布的“限高令”新規來看，很顯然國家這一次是來真的了：從2021年起，全國絕大多數城市都將“停建”高樓大廈。專家學者朱海斌總結認為，未來除一線城市外，其它城市建設250米以上的超高層建築幾乎不可能了。就算是一線城市，想繼續建500米以上的超高層“摩天樓”，也需要嚴格論證，層層審批，相較於前些年，獲批的機率微乎其微。而且過去很多二線省會城市熱衷於打造城市CBD的時代也將就此終結。特別是很多縣城，以建設多層住宅為主，其目的就是為了規避小縣城無序建設。

住建部確定了住宅將實施新標準，這意味著未來兩類房子將吃香走俏：第一類是可以加裝電梯的老舊小區住宅。特別是底子好的老舊小區，未來經歷過3大內容的舊改後，其整體環境會有大幅提升，將在年輕購房者中更吃香走俏。尤其是加之電梯之後，會大大方便樓棟居民的上下樓，特別是老人和小孩受益最明顯。須知，這些老城區的老舊小區，本身就有很有利的條件，不僅處於城市核心地段，往往周邊醫療、商業、學區等都配套充足，而且公攤面積非常小，未來具有很大的升值前景；

第二類是新建的配有電梯的多層住宅。原因有兩個：其一、“限高令”的出臺，確定了未來各大城市繼續建造高層住宅的可能性很低，而高層住宅的減少，將大大提升多層住宅的需求，尤其是很多縣城，未來原則上不準再繼續建高層住宅；其二、多層住宅本身居住體驗感就比高層住宅有優勢。這體現在三個方面：容積率低、公攤小、維護難度低費用少。所以，未來那些新建的配有電梯的多層住宅，尤其是戶型設計方正、新穎的多層住宅，更能俘獲年輕人的芳心，未來會更吃香、更走俏，這意味著其未來的升值前景不可小覷。