40家上市房企資料顯示，2019年8月房企完成融資金額摺合人民幣共計368.26億元，環比下跌58.15%，地產商融資出現可謂斷崖式下跌。那麼這樣的資料，背後有哪些含義呢？

今年以來，為貫徹"不將房地產作為短期經濟刺激手段"的政策，監管機構針對房地產開發企業融資，出臺了明確規定予以限制。5月，銀保監會發布《關於開展"鞏固治亂象成果 促進合規建設"工作的通知》；7月，國家發改委又出臺《國家發展改革委辦公廳關於對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知》；8月，銀保監會辦公廳正式下發《中國銀保監會辦公廳關於開展2019年銀行機構房地產業務專項檢查的通知》。

可以說，管理層意識到全社會資金和資源向房地產領域過度傾斜的弊端，著手治理此亂象。在政策指導之下，銀行寧可不做也不犯錯。即使正常開發貸款，也受額度限制難以順利進行。導致前幾年通過高負債激進式發展的房企（如泰禾等），只得將目光轉向海外，發行美元債券。泰禾發行的美元債券，利率高達15%，考慮到人民幣貶值因素，實際利率還高於這個數。所以某房企1500萬年薪的首席，一直呼籲降息。

種種現象表明，在政策指導之下，房企的銀行貸款被嚴重收縮，房企融資的大門逐漸被收窄且這個趨勢還會持續一段時間。

房地產開發商都是資金驅動型企業。土地競拍資金靠貸款，房子開發資金靠貸款，房子剛有雛形就預收房款，對貸款的依賴極大。房企普遍負債率較高，在房價高歌猛進的年代，高槓杆代表更多的利潤，但在房價停漲的年代，高槓杆就代表了更小的生存空間。

根據中國房地產業協會發布的《2019中國房地產上市公司測評研究報告》，210家上市房企（滬深125家、香港83家、海外2家），資產負債率均值為68.09%；淨負債率均值為92.52%。

美元債務方面，2016年至2019年內地房企美元債見下表，上述美元債務利率一般為10%以上，上市房企淨資產收益率均值為9.80%，低於美元借貸利率。房企如果不是因為實在從國內銀行借不到錢也不會借美元，資金極度緊張已經影響到日常運轉了。

高負債率的房企，面對槓桿收縮，除了降價銷售儘快回款之外，別無他途。所以我們看見知名房企全員賣房，筆者關注的某一線城市郊區的樓盤，開盤一年多仍沒賣完，當前價格相對今年春節，下降了15%。新房的降價效應，通過一段時間後，必將傳導至二手房市場，帶動整個市場降價。至於說這個降價趨勢會持續多長時間，主要取決於政策何時對房企鬆綁，只能說暫時看不到這個可能性，短期房價大概率會繼續下降。

看過我《房價分析五部曲》的讀者朋友們，應該記得我的一個基本觀點：當前階段，中國住房總體處於供不應求的狀況，且這個狀態還會持續7年左右。

根據國家統計局資料，2019年1至7月，房地產開發企業土地購置面積9761萬平方米，同比下降29.4%（2018年同期為13818萬㎡，2018年全年為29142萬㎡）。估計隨著融資限制政策效應的逐步發酵，後續房地產開發企業拿地面積還會繼續下降。土地購置少，未來新建的住房就少，整體供不應求的情況短期無法改變，一旦政策放鬆或利率下降，房價恐怕還會面臨反彈。