2020年的樓市“寒冬”讓很多人推遲了買房計劃，即使現在樓市已經基本恢復，但是如今的樓市分化還是讓很多人看不清到底該不該買房。其實樓市分化是樓市發展的必然結果，過去房價普遍上漲只是房地產行業發展特殊時期呈現出的特殊現象，如今房地產行業已經過了房價普漲的時代，樓市整體平穩，區域性分化才是未來發展的主基調。
房價一直是很多人關心的話題，買房或者沒買房的人都會關心房價的漲跌。沒買房的人擔心房價上漲，房價上漲就意味著更高的買房成本；買了房的人會擔心房價下跌（剛需個投資客），房價下跌意味著手中的房子會發生貶值，對於投資客來說是投資的失敗，對於剛需來說是家庭資產的縮水。
其實根本上來說，現在的樓市讓很多購房者很迷茫，尤其是剛需購房者。樓市分化的背景下，確實有不少城市房價發生回撥，其中包括鄭州、天津、青島、蘇州、濟南等這樣的核心城市，也包括廊坊、北海、西雙版納、大理、秦皇島等這樣的小城市。
大多數購房者都是“買漲不買跌”的心理，房價處於上漲階段，他們自然會認為房價會繼續上漲，買房就是大賺一筆；如果房價處於下跌階段，房價可能會繼續下跌，買房就會是“高位接盤”。這就是一種矛盾的心理，買房之前希望房價下跌，但是房價下跌之後，又開始擔心房價會繼續下跌，自己還是會高位接盤，還是不敢買房。
不過對於剛需來說，一方面需要擔心房價的漲跌，另一方面還要擔心現在的高房價。如今全國的房價均價已經接近1萬元，基本上算是進入“萬元時代”，100萬買房只是基礎，並且在稍微好一點的城市只能買到郊區的房子，甚至連郊區的房子都買不到。
未來5年，房子是“隨便買”還是“更買不起”，李嘉誠一席話說清了。作為曾經的亞洲首富，同時也是香港房地產行業的大佬，對房地產行業的見解非常獨到。李嘉誠在接受採訪的時候表示：未來幾年，房地產行業可能會迎來相對艱難的時期，因為過去幾年樓市的發展消耗了大量的購房需求，未來幾年可能會面臨“需求枯竭”。
根據李嘉誠的觀點，未來房地產行業主要面臨的是需求量逐漸減弱的問題。雖然房子是一種特殊的商品，但是房價的漲跌和市場的供求關係有非常的聯絡。需求量減弱主要有2個原因，首先是市場上住房的供應量太大，據統計中國有10萬家開發商，可以想象每年的住房供應量有多大，從市場表現上來看，不管是新房還是二手房，都是處於過剩的狀態。
需求量減弱的另一個原因就是老百姓住房擁有率逐漸升高。根據央行釋出的《2019年中國城鎮居民家庭資產負債情況調查》，報告顯示：中國城鎮居民家庭戶均總資產317.9萬元，資產分佈分化比較明顯；家庭資產以實物為主，住房佔比超過7成，住房擁有率達到96%，其中有一套住房的家庭佔比為58.4%，兩套住房的家庭佔比為31.0%，有三套及以上住房的家庭佔比為10.5%，戶均擁有住房1.5套。
從住房供應量以及老百姓的住房擁有率來看，未來樓市確實要面臨住房需求不足的問題，這也是樓市要面臨的非常重要的挑戰。並且隨著樓市的發展，老百姓的住房擁有率一定會越來越高，因為房子不同於其他商品，房子的存在年限比較長，一套房子可以居住50年左右，因為房子會一直繼承下去，未來不僅住房擁有率越來越高，未來年輕人繼承上一代的房產之後，可能會擁有多套住房。同時每年新建的住房遠遠多於淘汰的住房，樓市的住房存量會逐漸上升。
根據西南財經大學釋出的《2017中國城鎮住房空置分析》，調查顯示：2017年我國住房空置率已經達到21.4%，城鎮地區總共有6500萬套空置房。空置房主要包括兩類：一類是僅有一套住房，但是因為長期外出務工等原因而空置的自有住房；另一類是多套房家庭持有、既未自己居住也沒有出租的住房。
結合2017年的資料可以得知，2017年我國的住房空置率就已經開始偏高，相信經過這幾年的發展，我國的住房空置率要高於2017年的水平，樓市的整體庫存量基本上處於過剩狀態。
如今樓市正面臨需求減弱的時期，並且這樣的處境大機率會一直延續下去，在這樣的樓市環境確實不利於樓市的發展。從房地產發展週期性的規律來看，現在應該是房地產行業發展的下行期，不過中國的樓市不同於外國的樓市，樓市調控的存在不僅不會讓房價盲目上漲，也不會讓房價持續下跌，房價長期保持穩定才是樓市調控的最終目的。
因此未來幾年在樓市調控的影響下，整體房價依然不會有大漲大跌，整體會維持相對穩定的狀態。不過樓市調控只能決定整體樓市的發展方向，區域性樓市的發展會遵循經濟學規律，區域性樓市的分化將會持續下去。持續分化也就意味著部分房子的房價會繼續上漲，而部分房子的房價會迎來調整。
樓市分化由兩個因素來決定：首先是住房的供求關係，有些郊區的房子本來就過剩，加上開發商還在不斷建設郊區房子，這樣的房子必然會呈現出供大於求，房子可能會迎來調整；而有些房子位於市中心，土地資源非常稀有，即使整體住房過剩，這樣的房子也是稀有的存在，因此這樣的房子仍然會有升值空間。然後是房子本身的質量和房齡，那些房齡長質量差的房子居住體驗必然不好，降價也非常正常；而那些質量比較好的準新房，房價會有比較大的上漲空間。
筆者認為在樓市分化的背景下，更可能會呈現出“馬太效應”（一種強者愈強、弱者愈弱的現象）。未來幾年，那些質量不好、房齡長、居住體驗差的普通房子可能會變得越來越不受歡迎，也會越來越不值錢，普通人都可以“隨便買”；而那些真正的優質房產，會變得越來越受歡迎，變成有錢人才能購買的“奢侈品”，普通人會“更買不起”。