商品房預售制、公攤面積再次受到關注。

近日，全國政協委員周世虹提交提案，建議取消商品房預售制度，同時以套內建築面積計價銷售商品房。

“商品房預售和以建築面積計價銷售的制度，總體上違反市場交易規律，對購房人顯失公平。”

取消預售制、公攤面積，到底有多難？

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商品房預售制、公攤面積、土地批租制，堪稱香港房地產的三大發明。

1950年代，香港百廢俱興，房地產業蒸蒸日上。當時香港樓宇一般都是整棟出售，資金要求量大，有開發商率先想出“分層出售”的主意。既然分層出售，公攤部分自然就包含在內，公攤面積由此而來。

同一時代，香港還發明瞭以預售製為特色的“賣樓花”制度。港人將正在興建或沒有動工的樓宇單元，形象稱之為“樓花”。在樓宇建設週期內提前賣房，正是“賣樓花”，或者說預售制。

1990年代，隨著內地房地產市場崛起，分攤面積、商品房預售制被複制而來。

不過，近年來，香港已經取消了公攤面積。2013年，香港出臺新規，要求房屋交易需以“實用面積”作為計價標準，公攤面積從此退出江湖。

重慶則是內地率先取消公攤面積計價的城市。不過，重慶新規並不徹底，目前當地新房銷售一般都會標明套內均價及建面均價，而總價一樣；二手房則多以包含的建築面積計價，與其他城市沒有明顯區別。

至於取消預售制，海南已經嚐了頭啖湯。

2020年，海南出臺新規，新出讓土地建設的商品住房，實行現房銷售制度。海南由此成為全國首個全省推行商品房現售制度的省份。

然而，大多數地方仍舊是預售制、公攤面積當道，雖然新華社等權威媒體多次呼籲，但始終是雷聲大雨點小。

02

預售制、公攤面積到底有何弊端？

預售制的弊端顯而易見。所見不能所得，偷工減料、“貨不對板”現象經常發生，問題樓盤屢見不鮮，至於“爛尾樓”的出現，更不是新鮮事。

預售制之所以難以取消，主要原因在於利益阻礙。

預售，相當於讓開發商在竣工之前就能獲得資金回籠，從而加快資金週轉速度，房地產的高週轉模式由此而來，而風險卻轉嫁給購房者和銀行。

公攤面積的弊端同樣明顯。

許多樓盤公攤面積動輒15%乃至30%以上，建築面積100平方的房子實用面積可能只有70多方，這就導致房價在數字上存在明顯失真。

不僅如此，公攤比例懸殊，背後存在著巨大的操作空間。到底哪些應該公攤、哪些不該公攤、有多少屬於公攤部分，為什麼有的公攤只有10%，有的公攤卻超過30%，這背後的標準相當模糊。

同時，公攤面積的存在，導致無論在精裝修還是計算物業費、取暖費時，都存在明顯多徵的情形。

03

如果取消預售制、公攤面積，影響會有多大？

取消公攤面積，會讓住房和房價變得更為透明。公攤部分不納入計價，實際面積該是多少就是多少，這就讓開發商少了暗箱操作的空間。

當然，取消公攤，名義房價不可避免要上漲。這很好理解，同樣200萬的房子，建築面積100平方，套內面積80平方，原來的房價2萬，現在的房價變成了2.5萬。

不過，這只是名義房價上漲，而實際房價保持不變，改變計價方式並不能改變最終價格。但是，名義價格的上漲，無疑能讓整個社會對於房價有更多深切認識，強化“房住不炒”的社會預期。

同時，公攤比例搞過高的房子，或許會受到明顯影響。100平方的房子，一套公攤是10%，另一個公攤是30%，但均價都是2萬。

如今，公攤面積被取消，公攤比例過高的房子，恐怕不能與公攤比例過低的房子，繼續維持相同的總價。

此外，取消公攤面積，有利於房產稅推進。

房產稅按照評估價徵收，也不會受到有無公攤面積的影響。但是公攤面積的存在與否，卻會切實影響到房產稅免徵面積額度。如果人均免徵30平方，是按建築面積免徵還是按套內面積免徵，將有天壤之別。

與取消公攤面積，取消預售制的積極意義更大。

取消預售制，對於開發商將是一記重拳。房企週轉速度變慢，高週轉模式就此終結，這必然帶來房地產行業的全面洗牌。中小房地產商搖搖欲墜，大開發商也將失去高週轉的利器。

對於購房者來說，取消預售制，雖然短期看起來可售房源減少，但一兩年之後，市場供求關係迅速恢復正常，所見即所得，反而從根本上避免陷入“爛尾樓”困局的可能。

顯然，無論是取消預售制還是取消公攤面積，都是大勢所趨，也是利於整個社會之事，希望不要等太久。