編者按：在“2020中國財富論壇”上，朱鎔基之子、中國國際金融有限公司原總裁朱雲來出席並演講。朱雲來在演講中警告經濟脫實向虛的危險。

“中國的城市化率已經比較誇張，多蓋了三億人住的房子。”朱雲來認為，炒房人最終會發現持有房產不划算，持有的房產不增值，只有利息的消耗，維修的消耗。房產最終需要剛需來接盤，屆時房價將調整至剛需族“兜裡有多少錢的地步”。

究竟會是什麼時間跌到位？讓我們拭目以待。

1 錢總是在逐利，總要找機會

金融的話題，確實是大家總是爭論來爭論去。其實我覺得這恐怕更多應該還是來談經濟整體發展的方向。

所謂脫實向虛，其實脫虛返實也好，經濟問題本質不是虛實的問題，本質問題是貨幣擴張過大，不斷擴大投資範圍，擴大貨幣供應，是由這些東西引起的。

因為實體，其實從投資賺錢的角度來講，我想投資人是不會管虛和實的，你只要賺錢，他一定投，你不賺錢，你再說實體經濟，他也沒法投。所以我覺得本質問題，是經濟發展本身是否良性，是否貨幣供應總體過大，跟現有的經濟和在現有經濟中能夠找到的發展機會。

因為投資總是高，大量投資，投資多了，不一定長遠對經濟一定是好事。但是因為在投資有債務支撐所造成的，債務太多了，早晚恐怕有問題。我先簡單說這些。

我想講講我的幾點基本理解：

首先，你要深刻理解什麼是市場經濟，如果市場經濟是參與的市場主體根據每個主體經濟利益的計算，決定這個東西做還是不做，這個本身已經自然形成了經濟。

你現在說每一個參與的主體，也會根據他自己的計算，遵守規則，就是跟規則應該是沒有直接的關係，你平常原來已經形成一套規則，按照這個規則。如果不按照這個規則，本來就應該做某種解決的，或者你規則錯了，你把規則改了，或者必須應該遵守的規則，才使公眾利益最大化。因此你必須讓他遵守這個規則。

這個跟規則沒有關係，可能在實際生活當中，可能更希望快點發展經濟，因此很容易講形成一些專案去投，透過這些專案擴張貸款，擴張貸款之後實際不賺錢。

很多人不瞭解，在你貸款過程中，你創造了貨幣，這個貨幣即便是你為了這個專案做的這個錢，你只要不收回這個貸款，這個錢透過經濟交易過程，投資一方把錢交給了提供的一方，提供的一方可能是提供一部分或者是中間的作用，又轉給下一個人，所以這個錢一直在裡面轉，越來越多，這個錢總是要逐利，總是要找機會。所以我們看到很多，不是說你可以脫實向虛，脫虛向實，不是這樣一個規律。我們從宏觀經濟發展，從大的角度來看，這樣的背景下，我們的貸款規模是不是夠，是太大了，還是太小了？這是看機會，在早期發展階段，世界經濟進行調整，給中國很好的機會，你去投資建設出口的工廠。現在世界此一時彼一時，已經又變了好多年，十年二十年了，情況變了，你怎麼做？前面有住房的建設，在開始起到很好的作用，現在又是此一時彼一時。

現在建房總量比十年前增加了可能兩三倍，這個數量大到一定程度的時候，它就是問題了。你現在再去做這種大量的地產投資，可能就有問題了。所以我覺得可能是我們需要審慎考慮一下經濟的發展方式。

我們一直在講發展要轉變方式，但事實上，我們過去看到的過去這些年發展的方式，其實基本沒變，除了這個錢印的幅度越來越大，其它的方式沒有改變。可能這樣的經濟狀況下，需要一個審慎的重新的審查和考慮，來調整經濟的發展方式。

2脫實向虛是因為錢多了

市場經濟，市場機制會決定這個錢，是錢多的問題，不是主體應該決定往哪兒去，比如合法的規定，這是原來都已經說的，你還能說做違法的嗎？既然是非法的，原來有什麼法該怎麼管怎麼管，這沒有關係，在原有條件沒有變的情況下，為什麼覺得現在錢更多脫實向虛了？

其實是因為錢更多了，過去也沒有這個錢，也不會往那裡去，不賺錢不會去的。現在反過來說，有些投資者拿了錢，應該投實體，回報才2%、5%，不準人家投金融，那個金融15%、20%的回報，怎麼能這樣呢？你是贊成市場經濟，還是不贊成呢？如果必須都安排錢投到哪裡去，不就變成計劃經濟了嗎？那就不用討論了。

3中國要走自己的路

各個國家的監管，其實我覺得總體來說，西方像美國、歐洲這些國家的經濟，發展得比較早，所以相對比較系統，但不是說沒有問題，但是我們自己的問題，我們可以有借鑑，但是真正中國的問題和這些國家的問題不太一樣，恐怕我們必須走自己的路，但是我覺得可能自己需要一個更為清晰的思維。

就是你到底面臨什麼樣的問題，你怎麼樣去解決它？應該在一個制度體系，原來我講一個可能過去，需要一些頂層設計，其實這個是對之前的一些實際的做法，就是各個部門，各自為戰，實際上都是根據自己的基礎的情況，從底下往下做起來的一些規則。

一行三會這麼多的金融領域，相互之間是有相當的密切的聯絡，但是你又是分別去制定規則，甚至也是分別去執行。遇到很多問題，可能就很難協調。

但是這些問題，恐怕我們需要把它系統來看。但是你的基本規則是說什麼樣是一個合理的規則體系，什麼該管，什麼不該管，該管的也要講究怎麼個管法。

要透過這些研究，形成一定的共識，要把它明確化。我們習慣於把這些規則，今天出了一個什麼事，頭痛醫頭，腳痛醫腳，這些規則本身不細化。

暫時解決這個問題，明天又引起另外一個問題，就看我們房屋調整政策，這三五年，這十年，改了多少回了。有用嗎？

每一次都改完了之後，又出來下面一個問題，農產品也是一樣，今天肉價漲了，就來個新政策，刺激肉生產，明天又跌得一塌糊塗，沒法做了，等開始做了，又開始漲了。

這都是經濟的規律，我們要學習什麼是市場經濟的基本規律，要根據這個市場規律來正確做，甚至有的時候我們覺得，這是中國的一種文化習慣，資本逐利，雖然大家現在多少能接受，但是實際感覺上還是有點鄙視。

後來我在想，逐利不是說不好，是必須的，國有企業不逐利，不掙錢，那就是對的嗎？它要逐利，因為這是全民所有財產，全民才能得到利益，這是最大的利益，它必須逐利，必須盈利。

所以其實盈利是沒有錯的，市場主體根據盈利的規則，就會做它經濟的判斷和選擇。不是突然一下，你認為這個領域，這個實業好，它的就要應該賺錢，其實為什麼你認為好的這個實業，它的利潤這麼低？就說明它實際是過剩的，你要聽從市場的道理，你肯定是因為過剩了，才會不賺錢。

那麼你金融賺錢，當然也不一定對，但是它的原因是什麼？正因為你印了這麼多的錢，他們在分錢的過程中，他當然賺錢。

4 房子為什麼會這麼貴？

你覺得它的實體經濟，你別笑，太早了，這個房子都是拿錢堆出來的，一切都是跟錢相關的，你說它是虛的，是不是也跟這個都很相關的，就所謂的金融，哪個房地產商不要金融來支援？

但是我覺得恰巧這個問題不在於實和虛，而在於你到底這個房子蓋了多少，蓋了有什麼用，到底能不能買得起這個房子？

你看看現在房子蓋了這麼多，其實根據國家統計局的年鑑，歷年統計你只要算算數就知道了，現在深圳住房總體面積已經夠支撐按人均30平米這樣的標準來計算，已經能夠支撐10億人，實際上我們的城市化率已經是比較誇張了，其實這裡面還有很多鄉鎮裡的，也都算進去了，也只有7億人，你多了3億，你說這叫庫存嗎？是什麼庫存？是在開發商手裡還沒有賣出去的，賣出去的就不是庫存了嗎？

或者更準確講，它是一種閒置，因為雖然被人買了，但是沒有被人住，他之所以買是為了將來賣，其實他仍然在這個市場。

所以我認為，總量本來已經很高了，算算價格，平均7千元，而收入一年平均只有3萬，平衡收支之後，剩下的大約一萬，一萬塊錢買一個一平米六七千，將近一萬的，現在可能更高，按照統計平均的概念來說，老百姓總共沒有這麼多錢能夠買得起這麼貴的房子，房子為什麼會這麼貴呢？

就因為你純粹的金融，所謂的脫實向虛的虛，貨幣存量160萬億，因為這個數不斷提升，所以房價一定會跟著漲，因為這叫資產價格通脹，因此這個房價，就越來越高，問題是你這麼高的房價，真正需要住房的大多數的人的收入，平均收入又這麼低，30年結餘才能夠買得起一個房子。

所以這顯然是經濟裡面扭曲了。短期的人看不清長期的結果，所以大家會有習慣性的預期，覺得房子總是在漲價的，因為你覺得房子在漲價，所以每個人以前都買房子，因為大家都去買房子，所以都去買，就強化了房子的自我預期。

最終意識到，即便挺有錢買得起房子，你買了這個房子，其實將來賣不出去，因為你真正需要的大眾，他的那個基礎收入沒到，他不可能買，他確實想買，但是不可能買，最終你時間長了發現，這個房子你買了也沒有意義，最終還有很多的利息的消耗，維修的消耗，各種消耗，這樣你資產持有不增值，最終可能就被迫放棄，把它賣掉，那時候價格會下來。

到那時候，價格會調整，絕大多數需要買房子的人兜裡有多少錢，更高的我出不來，除非搶錢去。

所以要看到實和虛都在一起，說到底是一個經濟，沒有聽說我們把經濟學分成兩半，一半叫做實體經濟怎麼研究，一半虛擬經濟怎麼研究，不可能。

經濟學就是一個，確實實際上金融的過程，是說經濟裡面的一部分，但是確實是很重要的一部分，是把經濟裡面有一些贏餘轉移到有需求、有發展的地方去，去促進經濟的發展。所以從這方面來講，對經濟促進作用很重要。

5增長質量比增長速度更重要

所以現在我們看到，這些表象可能不是我們想的這麼簡單，問題更深層次，總體來講國家經濟有一個合理的增長的速度，合理的增長方式，這些不調整的話，長期發展，可能會越來越多的問題，所以現在我覺得應該是改革開放將近40年了，也是應該是一個系統總結，修復，然後改變。

因為其實我們政策大政方針其實早也定過，我認為是挺正確的，就是你要轉變發展方式，要升級，要繼續完善市場經濟的體制框架，讓市場起更重要的決定性作用。

所以我覺得這也是很好的例子，而且其實某種意義上來說，我們的地產經濟，在整個經濟裡面，比重佔得也是非常之大的，我們看了一下，大概從廣義一點的，包括所有的建築，佔了經濟至少是1/3甚至更多。

所以應該說這個比重是比較大的，問題是比較重的。怎麼才能調整好，恐怕增長速度應該不是那麼重要，相比我們的增長質量，如果我們增長速度很高，但是增長的質量是不高的，甚至是可能有很多的引起長期的過剩和虧損的，那我們寧願首先關注的是增長質量，謝謝。