僅經過十幾輪競價就被嘉裡建設幾乎零溢價拿下。成交總價約60.14億元。住宅成交樓板價約4.41萬元/㎡。商業成交樓板價約1.73萬元/㎡

上海土地市場網釋出公告，浦東新區掛牌1宗商住地——浦東新區浦興社群Y000901單元02-01A地塊，地塊起價600182萬元，樓面起價23784元/㎡，預計於2月23日出讓。

從地理位置上看，該地塊緊鄰軌交6號線和12號線的巨峰路站，地塊本身處於金橋板塊，往北是浦東外高橋板塊，地理位置十分優越，屬於中外環之間交通非常便利的地區。

地塊大致位置

地塊名稱：浦東新區浦興社群Y000901單元02-01A地塊

四至範圍：東至曹家溝防護綠地，南至巨峰路防護綠地，西至張楊北路和02-01B地塊，北至雙橋路

性質：商住

出讓面積（㎡）：66059.5

容積率：3.82

建築面積（㎡）：252347.29

起拍價（萬元）：600182

樓面起始價（元/㎡）：23784

出讓時間：2021年2月23日

地塊要求：

5%保障房

100%全裝修

70%以上中小套

住宅套數下限470套

地上建築限高120米

02-01A地塊內綜合設定交通樞紐一處，與商辦建築複合開發，交通樞紐佔用底層面積6900㎡；

02-01A地塊內應設定建築面積不少於2560㎡（計容）的公共服務設施，建成後權屬無償移交浦興路街道辦事處。

小知識：

樓面價是指，購買土地的總價格，除以房屋總建築面積，計算出來的結果，是指樓面價每平方米多少錢？

樓板價，樓板價是指指開發商將已列項的房產開發專案上的土地價值按所需建造的房產建築面積折換成一定價格後對外轉讓的價款。這個轉讓價格不包括房地產建築工程的造價，實際是指土地的實際價格，土地成交的總價格除以總建築面積，得出來的平均價格，被稱為樓板價 。

地面價，是指土地的購買總價格，除以規劃範圍內的總建築面積，得出來的平均價格，為地面價格標準。

一般情況下，地價占房價的3成左右，因KFS不同，修建成本有高有低，低的也有2成左右，高的在3.5成左右。一般我們按照2.5計算。

樓板價＝土地成交總價÷總建築面積。

其中總建築面積是建設用地範圍內單棟或多棟建築物地面以上及地面以下各層建築面積之總和。

比如土地價值3000萬，上面有10000㎡的樓房，樓板價就是土地價值除以樓房面積，即3000元/㎡。這種價格一般是合夥開發時股東的內部價格。總建築面積＝土地總面積×容積率（地下建築除地下車庫外，只能透過垂直交通電梯、樓梯，進入地下室等條件的建築面積不計入容積率。）

房價中的樓板價計算和兩個指標有關係：

一是土地本身的價格，計算時要包括各種購買土地時所發生的費用。

二是規劃容積率。容積率就是用規劃總建築面積除以土地面積，比如在10000平方的土地上建15000平方的房子，那麼它的容積率就是1.5。舉個例子來說明好了，假設一個小區土地價格為100萬/畝，容積率為2.3的話，透過以上計算方式得出樓板價：

樓板價＝1000000×0.0015÷2.3（容積率）＝652元.平方米（0.0015畝是1平方米）。

房屋成本除了土地成本外，還有建安成本、管理成本、營銷成本、財稅成本等，根據這些成本費用，加上開發商的預期利潤，我們基本上就可估算出一個專案的成本價格是多少，最終售價大約會在什麼範圍。

最終售價＝土地成本＋建安成本＋管理成本＋營銷成本＋財稅成本＋預期利潤。