近期，媒體爆出針對中國開發商的最冷融資訊息。
開發貸是為這個行業提供上升增量的主要來源，它的總口徑收緊，以及前幾日，基本確認，地產行業正式進入新一輪收縮週期，未來半年，天氣會格外冷，我們會看到開發商拿出越來越多的過冬動作。
我在朋友圈寫道，過去十來年，每一輪樓市調控，基本上都有一箇中大型開發商被重組作為標誌性成果，以此惡化外部社會資本進入房地產行業的預期。
過冬模式下，槓桿高的公司最危險。但誰被祭旗，卻是高度不確定的。每個人都有自己的高危名單，但是，感情無法替代事實。事實上，從地產商的資產結構特徵看，地產商的求生欲與九條命死扛的能力，也讓諸多其他行業的公司不敢奢望。
這讓人想起了鬱亮的活下去，其實，活下去後面還緊跟著兩個判斷，活得好，活得久。
富力最近也陷入傳聞漩渦，社交媒體上大家都在編段子，所幸中報資料大公開，我從中看到了10個有趣的資料角度，能夠對當下的富力有一個相對立體客觀的體檢。
【1】1600億
富力2019年的全年銷售目標是1600億元，是權益口徑。這個口徑比一般開發商公佈的銷售額口徑，更為嚴格，也顯得更沒有水分。
上半年，它的權益銷售額是602億元，增長幅度只有6%，營業收入增長只有3%，結算淨利潤增長也只有2%。看來，穩字當頭，還是被兩個老闆放在了第一位。
只不過，這意味著下半年富力還有1000億元的任務要實現，壓力不算小。地產商的年度目標，並不是法定披露資料，但是一旦說出口，事實上對投資人是有心理錨定效應的，你一旦完成不了，這個就是最好的批評源頭。
【2】43%
我個人感覺，富力過去十年一直在學習新鴻基的路上，住宅開發之外，還在培育龐大的商辦與酒店業務。但轉型是需要時間的，當年新鴻基成功從單一住宅開發過渡到現在的多元化狀態，一共花費了15年時間。富力的學習，也構成了它壓力的來源。
但是，這份中報成績單中，終於開始閃現出一條希望的光線。
資料顯示，上半年，富力的營業收入大概是350億元，其中，物業開發約300億元，純利46億元，而與之分庭抗禮的是物業投資與酒店運營類收入，達到了39億元，其中物業投資的淨利潤率高達43%，比住宅業務的銷售淨利潤率都要高。
【3】28.3億元美金
28.3億美金，是今年上半年富力在境外發行的債券與專案貸款的總額，其中僅債券達到了22.5億美金。
富力上市很早，在行業裡排名靠前。根據兩位老大的工作分工，這樣半年的融資結果，充分體現了李思廉的工作還是蠻出色的。
這麼多外幣融資，回到國內的難度很大，因此主要的角色是對既有債務進行重組，優化富力的債務結構，把短期的、即將到期的債務，全部替換成兩年或者三年期的。
房地產行業甚少發生資不抵債的現象，更多的是出現流動性危險。如果你把到期債務視為潛在的流動性威脅的話，那麼，你可以把這個操作理解成，定期拆除公司財務報表裡的炸彈，確保一切沒有隱患。
【4】7.29%
整個上半年，富力的新增融資中，境內是387億元，境外是28.3億美金，相當於194億元，融資成本還算可以，國內是6.27%，境外是7.29%。
比融資成本更有參考指標的是， 今年上半年，富力大約有176.5億元的境內公司債券到期，一般來說，這類公司債券會有一個選擇項，投資人有權要求公司贖回。
但是，最終，投資人全部選擇了續期留存。
【5】2700元。
上半年，富力在投資剎車之前，一共購買了650萬方的土地，平均土地樓面成本僅有2700元/平米。
可以用來對比的是，今年上半年，恆大新增土地成本是1699元/平米，而碧桂園新增土地成本是3478元/平米，甚至高於富力。
2017年，我曾經短暫協助富力搭橋一塊土地的交易，富力北方區負責拿地的一個人對我說，富力對算賬還是非常嚴格的，如果一塊地富力能算過來賬，全國其他開發商都會搶著要。
【6】60個
看到這個數字，我才意識到，原來，富力已經悄悄成為城市更新市場上一個不能忽視的玩家。
截止到今天，富力在全國參與了60個城市更新專案，涉及到的規劃建築面積超過了6000萬平米，大多分佈在廣州、太原、天津、鄭州、西安、佛山與珠海等。
廣州的更新市場含金量最高，在太原、鄭州與西安的數字儲備，一方面與這幾個城市土地出讓市場的特徵相吻合，另一方面也是土地儲備潛在實力的保證，尤其在西安，好土地都集中在市區那些等待改造、拆遷的地段。
【7】78%
富力的戰區地圖裡，華北戰場是主力戰場，佔到了總銷售額的26%，其次是華東與西北，分別是22%與21%。
就產品組合而言，78%是普通住宅，高階住宅與商業，佔比均小於10%。這個資料測評，我看到後還是有點小吃驚。
多年來，富力的銷售均價保持在10900元/平米，與交付均價10400元差距不大。富力表態說，兩個價格還會持續一段時間。
在我看來，這個均價水平，反映了富力在城市佈局中的下沉，以及地域擴張的偏好。西北市場能夠站到20%以上的權重，令我感到相當意外。
【8】33億元
資料顯示，富力現在旗下有90間營業的酒店，上半年共創造了33億元的營業額，淨利潤是6.3億元。單從資料層面看，富力已經是亞洲最大的五星級酒店業主了。
這麼多的酒店資產，如果不能夠適當的資本化，就會像大山一樣成為財務報表裡的巨大陰影。前段時間，大家會覺得富力債務壓力有點大，主要就與酒店有一定關係。
富力在中報的字裡行間透露，將尋求以reits的形式或其他較長期融資的方式，進一步釋放酒店重資產的估值。
【9】10億元
富力也披露了它的城市作戰地圖，我們藉此可以看出，富力的城市後備梯隊建設，還是可圈可點的。
如果按照單一城市營業額排名看，今年上半年，對富力幫助最大的前三名城市分別是，無錫，重慶與樂清，而這個三城名單與去年的名單完全重新整理，去年是北京、惠州與莆田。
前三名名單重新整理，每年都有新城市入榜，這可以折射內部城市彼此間競爭的烈度，作為老闆不要太開心。
前三名城市貢獻的營業收入，佔到了20%，剩下的80%由72個城市貢獻。其中，有7個城市單城貢獻的營業額都超過了10億元。
它們分別是：南昌，呼和浩特，太原，莆田，湖州，江門與南通。
單城10億元，可以測試出這個城市購買力的地下水位相當不錯，通常被我們認為是一個城市是否值得一個公司高度深耕的指標。
【10】48.2%
富力這份中報，不算長，但公佈的結構性資料很多，資訊量相當大，可以用來消除成見。
比如，我們一般認為，重慶市場競爭激烈，成本壓力很大，是典型的紅海市場，利潤率不高。可是，富力的這份資料，相當毀你的三觀。
中報顯示，上半年營業額排名前五的城市，分別是，無錫，重慶、樂清、南昌與呼和浩特。
你知道這五個城市的毛利潤率分別是多少麼？
無錫31.8%，重慶48.2%，樂清35.7%，南昌33.1%，呼和浩特是42.7%。
富力做到了，其他公司未必不能。但是，不管怎樣，這份結構資料都有資格讓我們重新認識到，二三線城市的真實生態原來如此不同。