編輯 | 密探君
節後至今，各大房企對外披露9月業績，截至目前已披露的無一例外均是“飄紅”，尤其是龍頭房企，同比、環比增幅較為顯著。
9日，萬科A對外公告9月銷售及新增專案，稱當月合同銷售面積320.7萬平方米，合同銷售金額492.9億元；1~9月累計合同銷售面積3061.6萬平方米，合同銷售金額4756.1億元。即便10月份銷售環比9月僅有50%，萬科即可提前實現銷售額打破5000億元大關。
9月份，萬科新增專案16個，涉及東莞、惠州、徐州、重慶、天津、成都、鄭州、貴陽、宿遷等，全部都是二、三線城市，權益拿地金額148億元，相比上個月權益拿地315.47億元“儲糧”支出不足50%。
密探君梳理髮現，從今年以來逐月來看，萬科上半年拿地偏謹慎，自五、六、七、八月份漸次進入拿地高潮，比如1月權益拿地金額72.6億元，2月權益拿地金額24.55億元，3月權益拿地金額98.93億元，4月權益拿地82.01億元，5月權益拿地124.38億元，6月權益拿地188.81億元，7月權益拿地313.31億元，8月權益拿地315.47億元。
即便9月萬科權益拿地大幅回落到148億元，當然有萬科對集團現金流的安全考慮，但密探君發現，在當月儲備的16個專案中，位於天府新區的成都香山279畝專案則格外惹眼。
為什麼？據悉，萬科9月“低調”收購成都香山279畝專案佔有80%的權益，對應拿地金額39.62億元，佔地面積18.6萬平方米，綜合容積率3.5，計容建築面積65.2萬平方米，權益建築面積52.2萬平方米。
實際上，成都香山279畝專案對應的具體專案公司即為北京信越置業，如果大家對地產密探上一篇重磅稿件《萬科比亞迪籌11億母基金！4大區首，王海武憑啥搶風頭？》有印象的話，應記得萬科（成都）企業有限公司旗下子公司多達幾十家，其中就提到了北京信越置業，還特意標註其與中信城開成都投資公司合資。
現在，萬科與中心城開為何合資就自然“水落石出”。今年7月份，北京信越置業80%股權出售登陸北交所，轉讓底價約13億元，但萬科競得對應權益地價近40億元，則意味著溢價率不菲。據中國經營報訊息，當時備案價34億元，除80%股權還涉及債權。
如果撇開21億元債權平價出售之外，80%股權對應成交價18.62億元，相較於約13億元股權出售底價，則溢價率34%。
相關招標公告則告訴我們：年初時候，香山地塊商務中心專案對外招標，全部為商務寫字樓，一共4棟，佔地36682平米，總建築面積約10.7萬平米，業主方為成都城實置業。如果對照萬科收購香山279畝專案具體指標，寫字樓群顯然只是其中很小一部分。
成都城實置業成立於2018年4月，註冊資本2000萬元，唯一出資的股東就是成都城瑞置業，核准日期為2019年9月下旬。有意思的是，成都城瑞置業今年9月20日發生過股東變更，即在北京信越置業、寧波睿軒股權基金這2大股東的基礎上，新進入萬科（成都）企業有限公司，核准日期同為今年9月下旬。
經查，寧波睿軒股權基金作為合夥制基金，背後資金除了7個自然人之外，其餘兩個均為中心城開的關聯公司。更重要的是，北京信越置業成立於2016年，註冊資本200萬元，核准日期為今年9月27日，股東中信城開成都投資有限公司出資40億元，而萬科成都企業有限公司出資160萬元，資本金目前全部為認繳。
從這裡，我們進一步可以看出，中信城開成都投資有限公司出售80%股權，竟然敢給出底價逾13億元，但對應認繳出資只有160萬元，僅僅是股權溢價就有多高呢？
問題是，北京信越置業自成立以來，一直虧損。比如2018年無營業收入，淨利潤-6.64萬元，截止當年末總資產2191.62萬元，負債2002萬元；2019年前5個月，營業收入為0，淨利潤-1690.11萬元，截至5月底總資產4124.07萬元，總負債3934.2萬元。
既然如此高溢價，背後必然另有蹊蹺。據媒體報道：中信城開“染指”成都天府新區的香山大規模建設用地，肇始於成都國資的相關股權受讓，具體為去年9月及今年初成都天投集團向中信城開成都投資公司先後出售旗下成都城創置業100%股權、成都城實置業100%股權，交易價分別為15.17億元、31.16億元。
具體收購者：中信城開成都投資公司旗下的成都城達置業、成都城瑞置業。有別於成都城瑞置業的股東結構引入萬科成都企業有限公司，成都城達置業股東仍北京信越置業和寧波曙安股權基金。
成都天投集團向中信城開成都投資公司出售上述2個子公司股權，實際上是雙方對香山大規模建設用地達成默契，或中信城開對香山片區開發的極大興趣。地又是怎麼來的呢？
早在2014年6月，成都天投集團以250萬/畝的零溢價率一舉包攬天府新區香山附近2宗地，全部為商業相容住宅用地公共服務設施用地，其中涉及3號地塊出讓面積180.9864畝，4號地塊佔地約106.7畝，其中出讓面積約96.8畝。
香山兩個大地塊對應兩個專案開發公司，另據悉成都城創置業已登出，或許已被整合到城實置業。
從以上梳理來看，萬科直接從專案公司最頂端的北京信越置業“下手”，一舉控股80%權益，實現對近280畝超級綜合體的實際操盤，可謂大手筆，但代價不菲。