Q1

預算1000萬，求滻灞低密改善住房？

Q（詳問）：請問榮德河與墅可以買嗎? 物業怎麼樣?

A：你看的河與墅是不是二手房？買二手房的話，主要是看它價格，我記得它當時應該是有四疊和六疊的產品。當然四疊會好一些，價格也更高一點，因為現在西安整體的二手房市場比較好，所以有的二手房價格比較高。能不能買二手房主要的依據就在於價格是否合理。

另外河與墅的地段應該說在滻灞還是比較好的。它整個配套其實已經比較成熟了，而且離地鐵比較近。但它之前的交易量並不是很高，只成交過一套，而且37000這樣的價格如果說你對標到西安市場上目前在售疊拼產品來看，這個價效比就很一般。

物業情況是這樣的，因為榮德這個開發商是一個西安本土的開發商，物業公司就是它自己的物業公司，之前榮德在長樂坡和辛家廟分別開發過兩個剛需樓盤，那個物業的口碑不是特別好，河與墅其實還是這個物業公司，只是它又成立了另外一個團隊，專門服務高階專案。它在南三環開發了一個新專案榮澤公館，同樣也是比較低密的這種疊拼產品，當然產品可能比河與墅更好一些，物業公司是同一家，從目前反饋來看，只能說比之前的物業公司有很大提升。

Q（追問）：是二手房，兩疊我看的是下疊，地上兩層200平，地下一層，層高6米，邊戶帶花園有100平吧，價格730,滻灞周邊還有沒有好點的樓盤，我的預算1000萬左右，物業也好點的。

A：如果要在滬灞買疊拼產品，新房就是香湖灣和榮德榮澤公館，二手就是龍湖香醍和振業泊墅，物業還可以。所以就看你是不非看滻灞不可，可否選其他區域?或者其他改善大平層產品。你可以加我微sjie-02,說下具體訴求。

Q2

不限區域，投資二套房？

A：你好，一百萬投資買房，首先要看你這個二套房的資金能夠撬動多少錢的房產，因為根據現在1130新政，二套房的首付是根據你首套房的面積大小來決定，如果你首套房還有貸款的情況下，那麼你二套房的首付至少都得60%，在這種情況下你其實最多能買170萬的房子，能選的餘地就很小。就算買一個小三房，單價基本上也在一萬五六了。長安板塊，你可以關注翠景臺，新興熙園，看這倆盤出來是什麼價格。然後城東板塊，像融創宸閱和鳴、御錦城、高科麓灣這三個盤可以關注，它們價格低一些。城北的話，就是綠城桂語蘭庭。最後就剩下港務區，像金地玖峰匯、華潤未來城市、融創時代奧城、中糧奧體壹號。

如果說你的首套房面積比較小，並且在已經還清的情況下，二套房首付可以做到40%，那你能夠撬動的房產就是在250萬以內，這樣選擇的餘地就會更多一點，更優質一些的板塊。比如說高新三期的紫薇華髮中央首府，還有融創江山宸院、新城首府、綠城紫薇公館、世園林語、萬科璞悅等。

當然還有一種可能，就是你把二套變成首套，那能夠撬動的資產就更高了，變成首套，你就可以買300多萬的房產。

A：是這樣的，如果你兒子是本市戶口的話，滿18歲買房可以做首套房，但是因為他年齡太小了，可能在銀行按揭審批這塊不是特別好過，這個需要你跟樓盤去確認一下，有的銀行可能因為主貸人年齡比較小，會要求多付首付，少貸款，因為貸款跟銀行流水必須相匹配才行，或者從現在開始，你就要準備給他做流水才可以。

高新的話，如果說你100萬資金撬動300多萬的房產,重點可以關注保利天悅、招商臻觀府、隆基泰和、金泰心理城。然後就是高新三期的盤子，高新三期目前那邊就是紫薇發中央首府和中海寰宇天下。

Q3

自住為主，港務區可下手嗎？

Q（詳問）：S姐，關注您很久了，我近期打算在家附近購置一套個人首套房產。我家住在東郊的御錦城，本來想看套離家近點的二手房產，但是看上的戶型房齡已經接近15年的小高層，還是個大兩室，沁水新城一期。御錦城才開的專案位置不是很好，卡在快速幹道和一條主幹道之間，就沒考慮。前段時間長樂坡地鐵口的融創沒搖上號，最近又在看融創的奧城專案，但唯一顧慮的是地段有點過於偏，而且對港務區的未來規劃一點都不瞭解。希望S姐能指點迷津，我是下手沁水新城的二手房，還是去搖融創奧城的新盤?

A：首先要看你買第二套房的作用是什麼，是家裡住不開了，需要一起來住還是說你要投資，如果是投資的話，我認為港務區比較合適，雖然說它現在來看比較偏，但是你投資就是要投資到這種有發展有潛力的地段。沁水新城這個房子我肯定是不建議你買的，房齡太老了。

如果說你現在是要兼顧到自住，比如說功能空間不夠，要家裡人一塊幫著照顧小孩或者怎麼樣，那我還是建議你買在御錦城的附近，最好是可以看御錦城的二手房或者是等它的新房，它新房四月份應該也會要加推，其實那個快速幹道的因素，就是選樓位，我覺得只要不臨著快速幹道，並且前面還有樓棟擋著，那影響也不是特別大。或者你就去看高科麓灣和融創宸閱和鳴，融創也還有新的推貨，其實御錦城的附近無論是新房還是二手房都是可以去選的。所以主要就看你這個二套房的目的是什麼？

Q（追問）：一套房面積有點太小了，80個平方。馬上結婚後有了小孩，老人再來照顧肯定是住不開了。二套房肯定還是自住，自住的同時當然還想選擇升值空間大的盤。

A：這個主要要看你的預算大概能夠買多大面積的房子，如果說你能夠一步到位，買一個大三室或者四室的話，那我覺得你選到港務區是沒有問題的，然後你整個的生活半徑就換到港務那邊了，港務區現在看起來是比較偏，但隨著它後期房子陸陸續續的交付，人慢慢住進去以後，它的生活配套肯定會好起來，任何一個新區都有從偏到逐漸成熟的這樣一個發展過程。

但如果說你的預算比較吃緊，只能買個小三室或者再買一個兩室之類的，那我就建議你圍著御錦城去看，因為保不準後期有孩子之後，老人住一套，你們住一套，那一定是越近越方便，房子畢竟是為生活服務的，雖然我們說房子有金融屬性，要有保值抗跌性，但它第一要先為人服務，為居住服務，然後才去考慮它的保值升值性，通常像你選的這種城市核心位置，它的房子都會有升值性，就算再成熟的位置，它也能夠差不多保持一個市場的平均漲幅，只要不是房齡太老的，所以我不建議你買沁水新城。