3月份的樓市，正迎來新一輪“調控潮”。
杭州將法拍房納入限購範圍，嚴禁經營貸等資金違規流入樓市。
上海調控繼續加碼，商品住宅用地出讓實行限價競價，優先政策購入的新房，在購房合同網籤備案滿5年後方可轉讓。還推行了房產中介人員實名從業制度。
深圳前段時間發了二手房參考價後，效果異乎尋常的好，銀行卡住了房貸的口子，二手房成交量直接縮水7成以上，如今深圳又準備修訂商業用地新規，商務公寓可能就此退出市場，未來住宅用地的供給可能會“井噴式”釋放。
為什麼經歷了1月份和2月份的連續加碼之後，長三角、珠三角等熱點城市的調控，還是停不下來？
凡事不能看表面，各個城市持續收緊政策只是“表象”，提高購房門檻、延長限售時間、嚴查經營貸流入樓市這些措施背後，是央行、住建部共同出手主導，矛頭指向房企和銀行的“長效行動”。
比如，央行在收緊貨幣政策的同時，開啟屬於房地產的“雙限時代”。
所謂“雙限”，指的是對銀行“限貸”，對房企“限融資”。
在廣州一家股份制銀行，每名信貸客戶經理只有500萬元人民幣的房貸額度，據調查，當地新建商品房商業貸款的平均放款週期已經延長到2個月。
而深圳一家股份制銀行收緊了對於按揭貸款人的資格稽核，要求月入流水至少要覆蓋2倍月供，對不符合償債收入比例要求的購房人不予放貸。
為啥銀行房貸迅速收緊？
原因很簡單，央行今年開始實施“房地產貸款集中度管理制度”，給每一家銀行規定了“房地產貸款餘額佔比”和“個人房貸餘額佔比”。
把所有銀行分為5檔，標準也不盡相同。
比如，六大國有大行(工農中建、郵政、交通）、國家開發銀行為第一檔，兩個上限分別為40%和32.5%，這個集中度管理制度，藍白已經解讀過很多次，這裡就不多說了。
說白了，央行不讓銀行再給房地產那麼多貸款了，寶貴的信貸資源要用到刀刃上，銀行也很聽話，剛出了“限貸”令馬上就落實，房貸額度大幅縮水。
還有針對房企的“限融資”。
去年8月份，央行給房企制定了一個“硬規矩”，重點房企都要執行融資新規，扣除預收賬款後的資產負債率大於70%。淨負債率大於100%。現金短債比小於1倍，滿足這3個要求，有息負債增速才能保持在15%的水平上，否則就不準發債融資。
從今年開始，央行又要求所有房企都執行這“三條紅線”，2023年之前，屆時財務指標若無法滿足，就限制開發商發債借錢。
開發商是房地產市場裡的“毛細血管”，融資就是他們的“生命線”，不準房企借錢，自然就不會有那麼多的地王出現，從上游遏制樓市裡投機情緒的滋生。
對房企下狠手，這條政策的效果可以說是立竿見影。
無論是“限銀行”還是“限房企”，在樓市“雙限”時代，還有一個背景不容忽視：央行正在收緊貨幣流動性。
眾所周知，M2、社融、DR007，都是宏觀經濟的重要“風向標”，如今，M2增速是自2020年2月以來第一次回落至10%以下，M0首次出現了“負增長”，DR007水平自低點持續上行，中樞由1.5%上行至2.2%左右，短期最高突破3%。社融增速已從10月高位下降0.4個百分點至13.3%。
換言之，在整體貨幣“水源”減少的前提下，央行又對銀行、房企進行“雙限”壓制，穩房價的決心可見一斑。
住建部同樣也不“手軟”，今年開始要求在22個重點城市中實行住宅用地集中釋出出讓公告，集中組織出讓活動，全年將分3批次集中統一發布住宅用地招拍掛公告並實施出讓活動。
這22個重點城市有：深圳、北京、上海、廈門、廣州、杭州、南京、寧波、蘇州、福州、天津、青島、武漢、合肥、成都、無錫、濟南、鄭州、重慶、長沙、瀋陽、長春。
以前，供地是“擠牙膏”式，每次拍地都引來大量房企哄搶，供地“兩集中”之後，一年釋出出讓公告不得超過3次，供地規模增加，供地次數減少，必然會降低單次土拍出現“地王”的機率，遠郊、高溢價地塊很容易出現流拍。
這一招對房企來說，直接打到了“七寸”。
原因很簡單，原來供地是“日常化”，開發商隨時可以週轉、拆借資金，現在一年只供三次地，每次供地規模都非常巨大，這就極其考驗房企的資金調配能力，資金籌集不到位，原來那樣上演高槓杆“蛇吞象”式的地王現象，必然會減少。
綜合來看，不管是央行的“雙限”，住建部的“單限”，2021年的樓市，已經鑄成鑄成3大“利器”：土地、金融、房企，已經被全面管控。
注意，這三大“利器”的初衷，並不是為了降房價，而是為了穩住房價。
長三角、珠三角、京滬廣深這些一二線城市，有任何上漲勢頭都要遏制住，二線省會城市、三四線城市可以有更高的容忍度，但不能重複2015-2017年那樣翻倍式的上漲過程。
“空手套白狼”的開發商們，以後不能再走“土地抵押-開發貸-地王-回款-擴張規模”這條老路了。
把房地產貸款視為主要業務的銀行，要慢慢跟房貸“切割”，信貸資源要向製造業、實體經濟慢慢傾斜。
凡是準備衝動買房的人都應該認真想想：當高層把“人、地、錢”全都管住了，2021年樓市，又能掀起多大波瀾？