感謝老鐵垂青，樓司令--用佛系的心態看樓市。不急功近利，不亂打“誑語”。為購房者決策把好關、置業路上買對房，司令期待和你有故事。

讓剛需小白有錢就早點買房，的確是地產從業者苦口婆心的建議。

然而，這事就被解讀成銀行房貸利息要上浮，並逐步停止辦理個人房貸，要讓大夥兒趕緊買房。

老實說，這種拙劣的謊言並不是善意的謊言，而且時不時就出來遊蕩一出。

在年前年後銀行收緊房貸的背景下，這謊言真是能騙到一片小白買家。

謠言止於智者，稍微留點心就知道。當下的貸款基礎利率都是用浮動的LPR了，它的波動不再以百分比的形式出現，而是以基點（bp）的形式出現。

謠言止於智者！就憑著這上浮15%的說辭就能斷定這謠言包裝得漏洞百出，話說這LPR已經連續10個月維持在4.65%按兵不動了。

01.

大家一定很想知道當下幾大銀行在佛山的首套及二套利率是多少吧，這兩天司令陸續問了銀行的朋友，羅列如下：

以上是部分銀行正常情況下，最低的貸款利率，個別銀行配合購買理財、保險等產品，或者找關係還能做到4.65%~4.85%之間，僅限個別銀行。

其中，匯豐銀行的利率當下的確是可以做到4.85%，只要你的資質符合條件（非生意人），有認識人，二手房交易就能辦到。

至於放款週期，當下的銀行說辭還是很保守，之前有說半年的，當下可能快一些。不過有的人，年前申請的貸款，還遲遲望不到放款的機會。

02.

當下的利率相比年前普遍首套5.05%，是實打實上浮了。按照“房住不炒”的政策指導下，可以預見這利率往後會繼續上浮。

但幅度顯然不會以15%這麼誇張的大躍進，漲15個bp就差不多。

不過據部分銀行反饋，剛剛最近才上調了利率，沒道理會在4月份這麼短的時間內上調，但長期來看，房貸利率繼續加點勢在必行。

這頗讓還未上車的老鐵們感到鬱悶，甚至喊出“坑死剛需”。實際上當下的利率跟前兩三年基準4.9%上浮10~20%的普遍時代相比，利率還是偏低的。

而跟七八年前6%以上或者2008年時的7%以上的房貸利率相比，當下的房貸利率還是小巫見大巫。司令說並非站著說話不腰疼，更不是嫌當下的利率不夠高，而是過去的確是高利率的時代。

但真正讓人鬱悶的是，過去是低房價的時代，當下卻是高房價的時代。上車門檻對於剛需來說已經很高，銀行利率還要上漲，猶如鈍刀子割肉--持續疼。

為啥現在市場上貨幣超發嚴重，房貸利率還要漲呢？

還不是為了打擊投機炒房行為呀，房貸利率漲了，但給企業經營貸、個人消費貸的利率卻沒有上漲，這意圖已經很明顯了。

當下投資買房要是選不到足夠有潛力或者被低估的標的，就是在為銀行打工。你隨大勢的漲幅，終究會被銀行稀釋掉，甚至還不如存銀行買理財。

這不，隨著房貸利率往上走之後，相信房貸都能證券化，被銀行打包成理財產品賣出去，換額度...

03.

如果要橫向對比佛山當下的房貸利率，在全國的城市裡，佛山也還算低位的。這裡有一張貝殼研究院統計的去年房貸利率排行榜：

前十的城市，二套基本上是6字頭，再對比下中國房貸利率最低的十大城市，大概是什麼水平：

上海、廣州、深圳房價那麼貴，居然利率會那麼低，想想都覺得沒天理是吧。

關乎這點，有人分析：

樓市長紅的城市（一線城市），房產價值高，利率可以較低低，因為風險不大；

樓市波動較大的城市，房產價值不高，利率得偏高，銀行用高利率來對沖壞賬的風險；

上海深圳為什麼能拿到全中國最低房貸和經營貸利率？

因為銀行願意為這兩座城市的不動產價值做信用背書，給出最低風險評級。

.....

說實話，以上的分析是一本正經的胡說八道。

實際上每個城市的利率水平，一般都由兩個因素左右：

一個是各地監管機構對銀行房貸，有“最低利率要求”；

另一個是城市的銀行存款餘額息息相關。

也就是說：銀行能放出多少貸款，取決於它能收多少存款。大家都知道佛山民營經濟發達，家庭存款多，導致銀行本外幣存款餘額多到吊打一堆省會城市。

再加上佛山樓市一年的成交量（成交金額）比起大把城市來說，還算很少（佛山均價低的緣故）。

導致資金用於房貸部分比較充裕，很多銀行無需要靠大幅拉高房貸利率來調控房貸量。

這就是佛山房貸利率橫向對比全國很多城市，還更低的原因。

當然，銀行存款要滿足各項監管要求，最後只有一小部分用來發放房貸。比如當下央行就針對銀行房貸比例，作出3道紅線的限制。

04.

從過去這幾年來看，整個大灣區的平均房貸利率，在全國來說都處於較低水平。

根本原因是這裡聚集的資金巨大，而隨著全國各路的房票在向灣區聚集的情況下，“房住不炒”絕對不能是一句空話，央行顯然也希望透過利率的手段調控灣區熱點城市的樓市。

未來房貸利率持續走高是大機率事件，直到樓市處於穩定或橫盤狀態。

這對於剛需真是太不友好了，畢竟有不少年輕剛需在家庭的支援下給首付沒問題，月供才是問題。這想想都讓人覺得難受！

佛山買房，問問樓司令吧！