最近五大新城的熱度可以說是居高不下，即使不少人對這些地方還是存在擔憂，但隨著政策一波又一波接踵而至，讓人不免動了心思。

不得不說，如果開發商的營銷廣告能做到這種程度，營銷總每天都能在家睡好覺了。

管它有沒有發展，概念先打響再說，省的你們這群人天天心裡就只認一江一河CAZ！

而這個時代下普通人和理性人的區別在於：

前者隨著時代的大流隨遇而安漂哪算哪；後者在大流之中先思考一下為什麼，然後再改變自己在洪流之中的一個細小站姿。

五大新城無疑便是一股大流，那麼理性人不禁會問：

為什麼要發展五大新城？

如果真的要置業五大新城，是否還有優先等級之分？

為什麼要發展五大新城？

01

無論是2035還是十四五，五大新城作為高頻詞彙出現在各大政府檔案中。

那麼問題是，為什麼政府要花這麼大的力氣發展五大新城？為什麼是五大？首先來回顧一下今年關於五大新城到目前出臺的兩大政策：1月30日，上海十四五規劃公佈未來5年要將嘉定、青浦、松江、奉賢、南匯五大新城打造成獨立的綜合性節點城市；

3月2日釋出《關於本市“十四五”加快推進新城規劃建設工作的實施意見》的通知。意見裡提出，五大新城居轉戶的時間將從7年轉為5年。相當於新增了五個落戶低配版的臨港自貿區！發展五大新城的原因很簡單：上海的經濟發展需要新的動力引擎拉動，一次五個也許只少不多；市區發展近飽和，人口密度大，城市容量已經超負荷。早年靠著外灘、陸家嘴、虹橋經濟開發區等引擎讓上海坐上世界第六大城市群中心城市的寶座。但是上海包括中國肯定是想越來越好的，現在排名第六，沖沖前五行不行？但是隨著中國人口紅利以及技術紅利的逐步退卻，上海想要有更大的發展就必須創造出新的增量，而不是光靠城區的產業結構最佳化。增量從哪裡來？一定是在與原有的城市中心形成差異化競爭並且有一定發展基礎的不飽和區域。按照數學的集合思維來看，這個補集就是位於市區之外，經過一定發展的郊區新城。再看城市人口容量，不禁沉默三秒......

除去兩個交通極為不便的崇明和金山，低於全市平均值的區域全勾選上；浦東新區因為南北分佈太不均勻，南面妥妥的也是低於全市，安排。所以，湊一湊就五大了。在之前的文章裡我們有提過，發展五大新城的目的，直白地說就是引流一部分人到合適他們的地方去。持幣4-600萬的購房者，不能老盯著市區那些巴掌大的老公房吧。其實這種發展新城從而獲得新的發展空間，稀釋城市中心人口密度的做法在國際中已經早有案例。日本東京從1960年代末東京為了緩解以銀座為核心的中心商務區的壓力，提出多中心的城市構建藍圖。直至今天，東京已經發展成為了以銀座日本橋為傳統核心，新宿、澀谷、品川等副中心圍繞的格局。

在這些副中心裡，有限的土地資源得到更集中有效的利用，城市的發展也變得更有活力。而這些副中心的雛形可以認為是我們今天的五大新城。可以看到：發展新城或是副中心其實就是謀求一個超級城市的新生，是城市發展的一個趨勢。至於結果，成功了於新城或市區都好；失敗，內卷加速，社會進入低慾望時代。

五大新城，哪個更有前景？

02

前面說了，上海的發展需要新的增量，增量的來源政府規劃是在五大新城。按照市場規律來說，五大新城將扮演與傳統市區形成差異化競爭的角色。按照目前新城們基礎來說，這種發展應該是依託於對商務要求不高，不需要高頻與市區溝通，能夠在區域自我生長的企業為主。當然，郊區低廉的租金還會對一些中小企業形成吸引，增加地方經濟活力。按照這個邏輯來看，五大新城目前哪裡更有潛力一些？好不好先看產業分佈。我們可以透過下圖對五大新城的產業分佈有一個直觀的瞭解：

從上海以往的發展史來看，每一個CBD的產生都離不開所處時代裡某個行業的集中飛速發展。就像金融於陸家嘴，IT於張江。如果下一輪的技術革新將在5G、人工智慧、新能源、生物醫藥爆發，那承載它們的版塊無疑會獲得飛速的生長。而嘉定、南匯無疑是五大新城中相關產業最集中、站在時代風口的兩大新城。但是試想一下，假設企業都已經按部就班去了他們該去的地方（某個新城），它要與外界溝通的話依託什麼呢？——區域交通網路。員工要出去進行學習與商業會談，原材料要輸送到倉庫，生產的產品需要銷售到外界......所以五大新城未來的交通網路發達程度也會影響它的建設速度。盤點嘉定、青浦、松江、奉賢和南匯這五個新城的交通網路來說，最發達的佈局是嘉定，而最需要改善的是奉賢與南匯。

但是由於南匯新城在地理位置上離市中心的距離最遠，因此很大程度上它與外界的對話頻次會更少，更像自己玩自己的了。

五大新城目前誰的實力最強？

03

各個新城能夠發展但何種程度，還是要從現有的基礎出發。

在研讀3月2號檔案時大家可以看到一個詞：新城戰略預留區。

開發最需要的物質基礎就是土地，特別是性質已經明確的已經一級開發好的地塊。

那是不是每個新城都有呢？答案並非如此。

目前檔案明確的戰略預留地只有：

嘉定新城的馬東地區、松江工業區、青浦工業區。

再看目前各個新城的產業基礎，可以說只有嘉定新城的底子更厚些，而青浦、南匯、奉賢還處於蹣跚學步階段。

1984上海大眾落戶安亭，93年嘉定北工業園區成立，嘉定的產業發展已經走過了三十多年的時間。

嘉定的機遇抓得很好，而且在傳統汽車行業開始走下坡路的時候，積極向新能源與智慧駕駛方向轉型。

嘉定汽車城不是要結束，而是在當下有了新的開始。

最重要的是，嘉定目前的產業分佈與上海傳統市區一直都是走的差異化路線，這也是為什麼它發展得相對不錯的根本原因。

而在這三十多年裡，青浦在忙於拆遷，發展非常分散：

徐涇基本可以認為是大虹橋的一個延伸區，居住功能為主；

到了重固，近年來發展了不少物流產業園區。最需要交通配套的行業卻選了一個交通最不便利的區域，甚至有點諷刺。

而最西面剛剛引入的華為基地，目前以及之後的一段時間都將處於建設階段。

成為區域經濟的依靠，嘉定汽車城花了37年；這個時間對華為來說也許會短一些，但是還要10年，還是20年呢？

而且處於是哪個城市交界處的它，輻射範圍是以其為圓心的長三角城市，並不僅僅是新城。

到了真正的青浦新城，這些年的站點建設也太過分散：

發展了青浦新城、發展漕盈路、發展澱山湖大道，但是沒有集中建設好哪一站。

即使萬達茂開業了，也僅僅只給澱山湖大道站帶來方圓1公里的繁華。

南匯奉賢基本處於封閉的姿態，與城市中心交流很少。

即使獲得了不少臨港自貿區的紅利，目前能看到的也是眾多佔地面較大的組裝廠，大環境下仍然缺少研發氛圍。

展望臨港未來產業的發展，可以發現很大程度是與北面的張江重合的。

一個浦東出現兩個功能類似的區域到最後的結果很可能就是此消彼長，但是就目前看來，無論是金色中環帶還是張江南擴，張江的職能都很難被削弱。

那相對來說，南匯新城或是臨港的發展速度是不是會被抑制呢？

松江獲得政府不少例如9號線、大學城的資源傾斜，但是發展後期沒有及時進行結構調整，導致整個區域產城融合不夠緊密。

新城土地開發殆盡，只有南部還有待開發土地；但好在東部因為與閔行西一體化發展高階裝備製造業。

因此松江新城雖比不上嘉定這樣優勢較明顯，但是也有一定的產業與經濟基礎。

所以就各方面綜合指標來看，個人最看好的還是嘉定新城，發展相對比較容易的也是嘉定新城；

定位最高的是南匯新城，但是需要週期最久充滿不確定性。

發展動力略顯不足的在奉賢，它的發展基本與國貨美妝品牌的命運連成一體。

面對規劃如此宏大的五大新城實在是怎麼說都不算多，後期專門的篇幅分別介紹，今天就到此為止。

以上為正文

編輯/環線諮詢