時代真的變了！

NO.1|壹

真的，時代變了！

昨天，五橋板塊的西江瑞府火了，而且火的一塌糊塗。有粉絲反饋，他進去後只剩下垃圾樓層了。

而且在開盤之後，開發商宣佈了一件事，令很多分銷中介大跌眼鏡：

由於形勢實在太好，開發商決定取消分銷，後面中介就不要推薦客戶了。下一批開盤時間未定，估計要封盤一陣子，據悉開發商想加精裝包賣。

加精裝包？沒聽錯吧？就是這麼囂張。

中介被壓榨完了，然後一腳踢開。這種場面並不是第一次。

既然說到這裡了，很多讀者會提出一個觀點：做分銷的盤，肯定不是好盤。這個未必，比如城南的龍湖天鉅，研創園的佳源玖棠府，非常典型，最後都逆襲了。

還有一些樓盤，明明賣的非常火爆，但仍然開分銷。比如五橋板塊的某幾個樓盤，開了分銷，大量客戶湧入，最後中介發現自己的客戶根本搖不到，白白浪費精力。

還有個別頂流樓盤，也表現的非常拼。比如江北核心區頂級樓盤在兩年前開盤的時候，僱用了大量的小蜜蜂，竟然從雨山路板塊的幾個難賣的盤那邊摳客戶，拉到核心區售樓處，這操作讓人直呼看不懂，很多滯銷盤氣的腰疼。

其實這都是開發商的策略。有的樓盤追求一次性日光，有的無所謂。所以才會把錢投到這個方向，也花不了多少錢。

就在最近，核心區某即將開盤的超級大盤門口門庭若市，各種帥男靚女發名片，也是正常的營銷行為。

扯遠了，反正就一點：五橋這個板塊，已經基本翻身了。N多人看不起，但看不起又如何？

NO.2|貳

五橋板塊，是我指出的四大二線新銳板塊，第2個翻紅的板塊。

在五橋之前，河西南岸，早已成為網紅板塊，首付至少要五成了。

到現在為止，還有大量的讀者不理解為何河西南岸能翻紅，城市介面實在不行啊。但其實搞來搞去就兩點，一個是寧蕪鐵路，一個是安置房。

其實安置房對於商品房的影響，沒那麼大。你跟安置房距離近，安置房的業主會去你家吃大米？不至於吧。河西南金茂府旁邊也是安置房。關鍵要做到學區隔離，能隔離，問題不大。學區隔離不了，那就有影響。

寧蕪鐵路確實是個毒瘤，但畢竟制定了搬遷計劃，有生之年還能可以搬的，現在買，在下一次換房的時候，大概是能搬的。

所以儘管有很多不利條件，但城南和河西實在太貴了，不但貴，而且還在漲價，所以河西南岸不得不接納更多的剛需買房人。大家都知道有缺點，但誰讓你錢包不鼓呢？買房就像相親，誰都想要女神，女神想要你嗎？

麒麟科創板塊其實去年已經站穩了。尤其是中央公園附近三劍客，仁恆，金地（亞東），高科，三個開發商平均口碑不錯，共享學區，比較純粹。仁恆已經能夠實現日光，金地和高科應該問題不大，限價不是很高，在這個板塊買了自住，有什麼問題？沒地鐵就沒地鐵吧，啥都有了，可能也不是這個價格。

就這三個盤組成的小板塊而言，其實早就翻紅了。

當然，麒麟徹底的翻紅，還要看熙悅等盤的表現。麒麟科創板塊，內部也是有一點小小的分化。

NO.3|叄

然後就是第四個板塊—興智板塊。

最近有讀者反饋，這個板塊據說想漲價。燕子磯站穩3.6萬，興智賣3.2萬就不愁了。對於這個看法，我持保留態度。我認為漲價還是要慎重一些，穩穩的向前，慢慢的漲價。先做好去化，再考慮漲價。

我看了板塊內部的幾個樓盤，目前去化一般。

A樓盤：11月份開盤的幾棟，還有一半沒賣出去。價格2.8萬左右。

B樓盤：1月份開盤，大部分還沒賣出去。

賣的最好的是世茂璀璨雲著，1月份推出的樓盤，基本賣完了。

所以整體上這個板塊的去化，屬於不溫不火的狀態。談不上多好，但也不算太差。畢竟南京比這個板塊差的區域，實在太多了。

那麼這個板塊有沒有希望像其他板塊逆襲翻紅呢？我覺得有可能。但翻紅的話需要兩個條件：

首先，別亂漲價。什麼3.2萬啥的，別想。輕微漲一點點意思下得了；

再者，配置的學區，抓緊公佈。在賣地之前，有關部門就說引進鼓樓玄武優質學區，現在房子都賣了大半了，還沒有官宣。這操盤也是醉了。

其他的，也不需要啥刺激。一線新一線板塊買不起了，自然有人會想到二線新銳板塊。

NO.4|肆

目前南京一線、新一線板塊的熱度還是比較高，首付紛紛提高了，搖號難度也越來越大。一線板塊供應看大校場，新一線板塊供應看江核，燕子磯。但其實都不太好買。二線板塊，河西南岸也很不好買了，麒麟三劍客，五橋熱度較高，興智目前還處於待啟用的狀態。

實際上，江北的城南中心，本質上也是一個二線新銳板塊。四大金剛，熱度也在提升。

再往下的板塊，2.5線，三四線板塊，目前還都處於待啟用狀態。目前需要關注的是正方新城板塊，祿口如意湖子板塊。

其實評價一個城市的樓市方向，最敏感的衡量樓盤就是中等樓盤。特別好的，永遠日光，根本看不出變化；特別差的，永遠賣不動，也看不出變化。尤其在房住不炒的大背景下，想全面暴漲，根本不可能，關鍵就是中間派。

從這個角度看，南京二線板塊升溫，其實就代表著整體行情升溫了。