滅絕叛亂

今天最想寫的話題，其實是這篇：

我知道他們在鬧，可沒想到鬧這麼大。

已經搞到了華爾街金牛潑狗血，比基尼女佔領英國國會。

風暴眼彙集，這個“劫”，感覺歐洲是躲不過了。

又一場火燒女巫的活動，宗教審判所，恐怕我們有生之年就可以看到。

目前還生活在歐洲的朋友，可以儘快移民來中國。

該逃不逃你就慘了，以後白人很可能要偷渡進華。

整個事件的根源，並不是一時或者某人的“施政不當”。

病髓在骨子裡的。

《神的戰爭》#F10一文寫道，所有的歧路，歸根到底都是信仰的競爭，都是道德的競爭，都是神的戰爭。

歐洲人的特點，他們是有非常濃厚“獻祭”傳統的。

我們其實是不信神的。過年的時候在灶王爺的嘴上抹點糖，為的是他去天庭彙報的時候，可以說點假話。

但是歐洲人是“真信”的。歐洲人是為神而活著，不象我們~神為錢而活著。

歐洲人的骨子裡，只要一件事讓“神”滿意了，地球毀滅也在所不惜。

末日審判，只求“拜神”崇高感。

中國是世俗國家，歐洲並不是。

丫才是最大的恐怖份子，JDJ才是世界上最大的恐怖宗教。

在“滅絕叛亂”一文中，作者寫得很清楚。

歐洲的“極端份子”，根本不想和你談判。

人家眼裡的，是“宗教崇高感”。

你們現代人都太墮落了，越聰明越墮落。太忘記原始社會的淳樸了。

我不是在反對你，我是在奉行崇高的“道德”。讓你回到貞操帶，火刑柱，自虐枷的年代。

新的一千年“中世紀”漸行漸近，歐洲很快會回到Dark Age.

關於歐洲的“神性”，我極為熟悉，提起筆來，也是輕車熟路。

這是根本質“民族性”的差異，非人力可以抵擋。波瀾壯闊的大時代，吞噬天地。

可惜啊，這麼有趣的話題，卻是不能寫的。

處處雷區，隨時封號。

而且騰訊口碑很噁心，它會搞“挖墳封號”。誰也不知道半年，一年前的文章又被翻出來，隨便哪個字犯了天條。

因此，今天寫另外一個話題：房地產的LPR利率。

LPR出臺之後，利率會升會降。房價會跌會漲

雖然是冷盤，小蔥拌豆腐的清淡口味。公眾號只求能“活下去”，就多福了。

珠城

1997年，珠城的房地產泡沫，達到了頂峰。

眾所周知，1997年，珠城的房地產開始崩潰。從頂峰開始，最多跌去了-70%。

中國人做學問，喜歡不勝求解。

我問你，“97泡沫”都快被說爛了。但是1997年，珠城的“房貸利率”是多少，有幾個人說得出。

答案是，大約9.75%/年左右。

這個數字，包括二個部分，P+3.25%

其中的P，是基準美元利率，當年大約6.5%

+3.25%，是分類別溢價。房貸類加三個點。

你要說2019年的珠城房地產市場，雖然價格再創新高。但其“本質”，和1997年是差非常遠的。

鍾鎮濤為什麼破產，他不是房子買不起，他是房貸撐不起。

鍾鎮濤最後問私人借的過度資金，利率24%。

他為什麼要用這麼高的利息借錢，因為房貸本身已經10%了。私人借債只有更貴。

鍾鎮濤當時買了1.4億物業，一年光利息就要1400W。

他全年的收入，大概在1000W左右。

如果他挪到2019年，哪怕今天這麼貴的樓價，他也不會破產。

因為今天珠城的按揭利率，只有2.5%

或許有些“抬槓”的人會說，從10%降到2.5%，那也正常。因為美元“降息”了。

其實，美元雖然降了一點，但2019年和1997年，Prime基準相差其實不大。

P最多也就差2%

真正變化大的，是從P+3%，變成了P-3%，這裡面足足差了六個點！

LPR珠城1997年時，房貸的演算法，是基準利率加三釐，P+3%到了2019年時，演算法是基準利率減三釐，P-3%

這一切是怎麼發生的呢。

事實上，1997年樓價高昂之時，珠城政府，也想了多種辦法“降低購房負擔”的。

房貸利息，當然是重中之重。

政府本身不從事生產，珠城政府，也不可能無中生有，變出錢來。

想要降低“房貸利率”，珠城政府遍求各方意見，金融業高階智囊，解放生產力。最後得出的結論是房貸可“買賣”。

眾所周知，銀行間存在一個“隔夜拆借市場”。

每一家銀行，頭寸不同。資金要放貸出去，才有收益。但往往又面臨大額取現。

有的銀行餘額多，有的銀行頭寸少。

大家互相之間，形成一個“隔夜拆借”市場。總體的經營成本都降低了。

房貸也是同樣的道理。

房貸其本身，是一種“短借長投”的金融產品。銀行吸納儲戶定存，都是一年期，三年期。

但是房貸批給使用者，動輒20~30年。

在這20~30年中，銀行的“頭寸”不幸是被鎖定的。

流動性短缺，必然導致更高的收益性。

銀行也很為難，雖然房貸是一種“低風險有抵押”的產品。可如果銀行資產50%都拿去長期房貸，萬一大戶擠兌怎麼辦？

在舊有模式下，銀行體系往往只敢拿出來10%的資金，發放房貸，小心翼翼注視著金融流動性。

這就導致了“供應”減少。

而1997年珠城政府，從華爾街拿回來的技法，叫做“房貸買賣”。英文也可以稱為MBS。

具體的做法，好比我發放一筆貸款，利率5.66%

我拿走一部分。例如0.66%，作為行政，銷售，合規，稅務等等各項開銷。

剩下5%收益，我就在市場上賣了。

誰買了這個債務，以後王大錘的月供就轉交給他。拖欠，斷供之類破事，也找他。

收益比國債好。

“隔夜房貸買賣”這種事，一開始在銀行間互相做。大家的頭寸，都得到了調劑。後來做得久了，吸引了外部的基金。

一些長期資金，例如退休基金，債券基金，保險基金，保本基金。

他們在“低風險”的基礎上，還想尋找比“國債”更高的收益。

於是基金也進入了MBS市場，成為了最大的買家。

基金一進來，整個事件就爆炸了。

最開始，銀行用自有資金房貸。整天頭疼10%容量，流動性管理銀行間有了拆借買賣市場。外部廉價資本進入

你想，保險公司多有錢啊。沙特主權基金，多有錢啊。

姚振華收購萬科，仗的就是保險資金“成本低”。所有的金融鏈條，誰也不能和一哥比。

至於買歐盟國債那幫人，呵呵，他們的回報要求，說出來嚇死你。

很快，全珠城的銀行都瘋了。因為他們發現房貸是一件“穩賺不賠”的事情。

你左手5.66%拿進來，留下0.66%手續費，轉手5%賣出去。

中東土豪還發瘋一樣搶（土豪也不虧錢）

銀行最喜歡“中間人”手續費業務了，貨如輪轉。這是什麼，財源滾滾印鈔機啊。

1997年之前，珠城只有很少的幾家大銀行，佈局房貸業務。

小銀行如履薄冰，戰戰兢兢。

“房貸交易所”成立之後，幾乎所有的珠城零售銀行，都從事了房貸業務。

費率大戰，打得昏天暗地。

最終，珠城的房貸利率，從P+3%，一路下滑到P-3%

這個速度是很快的。

大約只用了三年，就降了四個點，到P-1%用了六年，降到P-2%到今天，降到P-3%

當你實行LPR機制之後，你的房貸利率，其實掛鉤的是“全球資本”。

想象一下，中東土豪買歐洲國債的利率，-0.59%，這畫面太美，我不敢看。

中國和珠城，都屬於“美元區”。掛鉤的是美元利率。

USD利息，比EUR還是要貴一點。

我手裡迄今保留著一張，珠城匯豐銀行的房貸對賬單。

HKD利率：0.86%

0.86%是年利率哦。真不好意思讓大家失望了。

次貸

有人看到MBS，左看右看半天，突然發現新大陸一般。

“咦，這不就是次貸麼”。

文盲份子，就是看什麼新事務，都膽戰心驚的。看見火輪車，還擔心鐵路驚擾了地脈。

MBS不是次貸，是“主貸”。

象中國這種首付三成的，拿到全世界任何一個地方，都是“AAA+級優優質”貸款。

至於首付八成，二套待遇，那是全火星最優質貸款。

“次貸”指的是那種首付不足5%。

至於“主貸”，在全世界任何一個市場，任何一個時期，都是安全的。

中國的LPR

中國從2019.10.08開始，實行LPR計價。

很多朋友在“知識星球”裡問，LPR實行後，會不會和房貸利率有所差異。能不能導致降息。

如果買房子的話，要不要拖一個月，等到LPR實施後再簽約。

我們的答覆是，不用。

因為LPR是一項“長期”的制度性改革。

就好比1900年代，一輛卓越的馬車，和一輛歪歪扭扭的汽車。

馬車雖好，卻沒有後續升級的“科技樹”。

汽車雖然拙劣，此後卻有多次升級空間，一直通向新的路徑。

中國傳統意義上的P*95%，P*120%，首套房九五折，二套上浮+20%

這種利率，是一種“行政指令式”定價。

和國際社會不同。

也是缺乏後續科技樹攀爬空間的。

而LPR定價，基於“風險”的定價。

“最優惠利率+0.55%”“最優惠利率+0.85%”，風險和收益直接掛鉤，後續才能演化出“房貸買賣”

中東土豪又不是傻子。

LPR的定價，只是第一步。

等到“LPR”定價的客戶們多了，慢慢才能形成銀行間（房貸）買賣市場。

市場逐漸成熟，才會引入債券基金，保險基金，退休基金等長期投資者。

最後引入國際基金。

這是一個漫長的過程，珠城走完這一切，用了七年。

鑑於改革需要解決的問題越來越多，能花十年走完，我都覺得不錯了。

就我個人觀點，房貸降到3%以下，應該是合理的。

（[email protected]，2019年10月10日午）