最近看到一則關於土地的訊息，由於這是自“兩集中”土地政策出臺後，“兩集中”政策出臺以來的最大體量官宣土地調規，從中我們能看出很多新政下重慶未來土地市場的變化，所以頗具參考價值。

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大渡口地塊調規

涉及劉家壩片區和釣魚嘴片區兩個地塊！

地塊調規概況：

劉家壩片區：結合片區功能定位和TOD綜合開發圈層理念，最佳化路網、用地佈局和容積率等地塊控制相關指標，增加中小學用地和公共服務配套設施。規劃修改後，建築規模共約89.14萬平方米。

釣魚嘴片區：將原P3-6-2地塊中1.06公頃由留白用地調整為中小學用地。原P3-4-1、P3-6-4、P3-7-1地塊及P3-6-2地塊（剩餘部分）用地性質由留白用地（LB）調整為居住、商業服務業、公共管理與公共服務相容用地（RBA），容積率按1.0、1.2控制，地塊內各類建築的具體規模根據詳細設計方案確定；規劃修改後，以上四個地塊建築規模共約28萬平方米。

變化解讀：

這其中劉家壩涉及89.14萬平方米的超大地塊調規，讓我們看到了很多東西！這也可能是自2016年融創文旅城以來重慶主城出讓最大規模的地塊了！

劉家壩地塊具體變化是將商業用地調整成了住宅用地，並在旁邊增加了中小學用地和文化設定用地，還有不遠處釣魚嘴板塊也增加了中小學用地，很明顯未來在這個地塊無疑又是一個配套相對完善的優質地塊，再加上其近90萬方的大體量，顯著提高了該地塊原來的競爭力。

釣魚嘴地塊有容積率1.0、1.2的限制，未來定位為改善性小區，而且配上中小學用地，和旁邊劉家壩地塊呼應，再加上高達28萬方建築體量，也有較高的市場競爭力。

因為是“兩集中”政策出臺以來的最大體量官宣土地調規，也是近幾年最大體量的出讓土地，透露著重慶主城核心九區的土地市場變化趨勢。

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“兩集中”政策開始發威

要想弄清楚土地“兩集中”對重慶土地市場的影響，以及未來重慶土地市場變化趨勢，就要先重溫一下土地“兩集中”的內容：

所謂“兩集中”是指集中釋出土地出讓公告、集中組織土地出讓活動，且釋出住宅用地公告的次數不能超過三次。

之前我們分析過，土地“兩集中”政策的主要目的就是抑制地方政府對土地財政的依賴程度，抑制地方的供地量，對小型開發商算是利空，而對房價來說算得上是利好。

該政策也是為未來的“房產稅”這種長期財政“飯票”的推進做準備，不然土地“斷奶”一下子來得太陡，地方財政可不一定撐得住，特別是現在的經濟環境，如履薄冰不可冒進。

由於“兩集中”要求一年集中釋出住宅用地公告次數不能超過三次，屆時勢必會出現主城九區同臺競技的熱鬧場面，而對於主城中較弱的區域，如大渡口、巴南、北碚……這樣的區域供地如果和其他強勢區域一起競爭，其競爭力可想而知，雖然價格低但也難免開發商資金向著強勢區域優勢地塊匯聚，要想更有競爭力除了價格優勢，還有體量！

可以預見，“兩集中”政策出臺後，未來重慶的土地供應的變化是地塊將走向大體量化，其中弱勢區域將推出更多的大體量地塊以提升自身在土地市場的競爭優勢。

現在重慶還處於新區建設階段，軌道交通、隧道、橋樑、新城鄉建設……都需要大量的資金，地方財政不足的時候，以前可以不定期進行土地財政“回血”，現在限定一年只有三次機會，哪個版塊都不會輕易放過這三次機會，所以同臺競技就必須儘量發揮自己的優勢。

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弱勢區域藉助大體量地塊提升區域競爭力！

什麼叫房地產開發商？如果一個開發商沒有土地儲備了，還能叫房地產開發商嗎？能開發什麼？所以土地儲備是房地產開發商的生命線！

目前“兩集中”政策的推出，有個很明顯的趨勢就是減少土地供應量，這也是為什麼現在那麼多房企開始轉行做新能源汽車等，一個是為了融資，一個是為了轉型。

因為大魚吃小魚，未來的中國房地產養不了那麼多、那麼大的“魚”了，併購重組是趨勢，沒有資金供應、沒有土地儲備的開發商只能淪為小魚。

上圖我們可以看到，新增土地排名前十強的基本上就是房地產開發商前十強。

所以，土地是開發商的生命線，所以大體量地塊往往也更受開發商所青睞的，對於主城相對弱勢的區域，只有提供大體量地塊才能提高自身土地的競爭力，吸引更多的資金。

而且大體量地塊所隱含的好處，也是開發商們不願放棄的原因之一。

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大體量土地開發的優勢普通人根本想象不到！

曾經開發商最簡單、最粗暴的賺錢套路不是修房子出售，而是囤地！

比如之前鬧得挺厲害的李嘉誠公司十六年“囤地”惹惱成都，最後導致成都直接封殺其旗下的和記黃埔地產（成都）有限公司。

事件回顧：曾經和記黃埔地產（成都）有限公司花費21.35億買的地，慢慢開發，變相囤地十六年，直接賣了78億！賬面上預期出售事宜計及相關融資安排後共得約38.11億元未經稽核收益！平均每年收益約為2.4億！而且這只是賬面上，其中還隱含著多少我們不知道的收益，不得而知。

為了打擊這種囤地行為，國家早在2010年開始就在嚴查囤地行為，現在的土地出讓合同要明確填寫建設專案的開工時間、竣工時間，原則上商品住宅的開發時間最長不得超過3年，當然具體地塊會有具體的開工、竣工時間要求。

比如2017年拍賣的沙坪壩區西永組團I標準分割槽 I27-01/03、I29-01/03、I31- 01/02號宗地。

而大體量地塊的優勢就隱藏在其中！比如重慶大盤“融創文旅城”，其前身萬達文旅城。

當年萬達從2016年到2017年共拿下包含一類居住用地、二類居住用地、娛樂康體等總計約422萬方建築體量，11宗地，是重慶主城出讓最大規模的地塊。

當年拿地，最便宜的地價低至975元/㎡，最高也不過3754元/㎡，其餘地塊價格基本都在1000元/㎡左右浮動。

現在文旅城銷售均價已經達到了1.3W元/m2，如果不是當年萬達老王太飄，到英國去買買買，現在也不會眼睜睜看著讓融創賺得盆滿缽滿了。

所以大體量的地塊對開發商的吸引力不言而喻，操作好一點就可以合法地變相囤地，而且開發週期長也可以根據市場進行房源供應上的少量的調整。

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大體量樓盤對買房者的好處也非常明顯！

其實大體量地塊如果監管到位，規劃預期能實現，將是個雙贏的局面。不僅僅是對開發商吸引力強，對買房者也是大有好處：

1) 大體量的樓盤由於開發週期長，資金要求高，一般只有實力雄厚的開發商或者開發商聯合拿地，品牌可以保證；

2) 大體量樓盤通常規劃起來更成熟，也更完善，比如華潤二十四城，在規劃初期就充分考慮了教育、生活、商業等配套問題，同時當地政府往往也適當妥協，會提供相關的優惠及便利；

3) 大體量樓盤由於要分多期開發，所以對於房屋的質量、口碑更加重視，畢竟不是“一錘子”買賣。這在如今資金緊張、期房質量堪憂的大環境下，大體量樓盤更有優勢；

4) 大體量樓盤聚集人群更多，可以自我形成區域效應，綜合影響力更大；

5) 樓盤分為多期開發，在房價“三穩”的年代，往往後期的房價高於前期，也會為前期購買的業主提供房屋增值的動力；

綜合來說，大體量地塊除了考研開發商的資金能力、設計能力、運維能力以及管理能力，還為購房者提供了更好的品質與質量，在“房住不炒”的主基調下，我相信重慶將會有更優質的住宅產品呈現。

而此次土地調規透露出了，在“兩集中”政策下，主城弱勢區域土地政策將會透過供應大體量地塊，甚至會在地塊上對開發商進行些許妥協，讓樓盤擁有更完善的配套，更高的品質，或者未來大體量樓盤會成主城樓盤的一種常態。

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