智通財經APP注意到，河南的“房地產一哥”建業地產(00832)近日釋出了9月份的銷售業績，至此第三季度的所有銷售業績浮出水面，2019年全年業績也出了四分之三。

公告顯示，2019年9月份，建業地產取得物業合同銷售額為人民幣109.25億元(單位下同)，同比增加55.1%，合同銷售建築面積114萬平方米，同比增加8.1%，每平方米銷售均價為9583元，同比增加43.6%。

按照業務型別劃分，9月份重資產合同銷售額同比增速為65.6%，輕資產合同銷售額同比增速為15.1%。不過智通財經APP注意到，前九個月累計銷售資料中，重資產合同銷售額同比增速為20.6%，輕資產合同銷售額同比增速則高達80.7%。

8月份公告顯示，輕資產這一資料達到了驚人的174.2%，重資產則只有21.6%的增速，這一切都源於幾年前的戰略轉型。

“由重到輕”，涉足省外

智通財經APP了解到，1992年成立於河南的建業地產，同其他大多數房企一樣，專注於房產銷售，2008年成功在香港聯交所上市，邁出了資本市場的重要一步。

上市後建業地產取得了較為迅速的增長，收入規模從2008年的32億元到2015年的首次破百億達到126億元，年複合增長約21.6%，不過實際上這些年的增長並非一帆風順，而是充滿曲折的。並且還有一個比較嚴重的問題是，銷售毛利率和淨利率都出現了不同程度的下滑。

也就是在2015年，在建業地產藍海戰略釋出會上，建業地產董事局主席胡葆森宣佈：“建業未來將以輕資產為主要模式，用三到五年，實現企業從房地產開發商到新生活方式服務商的整體轉型。”也就是開啟了“由重到輕”的轉型之路，才有了現在業績公告中的重資產和輕資產收入之分。

所謂重資產也就是傳統的拿地、建造、銷售模式，而輕資產則主要是品牌、管理和資本輸出等，可以看到輕資產的前期投入相對較少，換句話說佔用資金少，有利於減輕現金週轉壓力。因此所謂轉型，與建業地產的發展策略和現狀是相輔相成的。

因為建業地產的一貫策略是紮根在河南，發展在河南。雖然河南是一個人口大省，並且當初城市化水平相對較低，但是隨著城市化率的提高，以及其他“全國化”發展的地產商的進入，導致建業地產之後的發展受到擠壓。

而現在距離轉型開啟已過去四年有餘，從成績上看只能算小有成就，2019年首九個月重資產合同銷售額69%，輕資產合同銷售額則佔比31%，距離整體轉型還相去甚遠。

但是近兩年建業地產其實有探索走出河南，在今年的中期業績會上，主席胡葆森會上對智通財經APP表示，“走出河南”將採取中原建業的輕資產輸出模式，在某些城市半徑500公里的地方，以產品中原文化小鎮進行嘗試。

可見，即便是堅守了27年省域發展的建業地產，仍然難以抵擋規模擴張的誘惑。不過在現在許多房地產商已經基本完成全國覆蓋的情況下，建業地產的省外擴張之路可以預料並不好走，目前除了河南，省外也就是在陝西、湖南和海南有幾塊地，可見省外擴張也是小心翼翼。

現金短缺，造血能力不足

從財務資料角度看，也能理解建業地產的轉型動機。從上市後的財務資料看，在2015年之前其經營活動產生的現金流很少，並且波動巨大，最多的一年是2010年的18億，但是2015年的這一數字卻達到了45億。

雖然建業地產的在手現金是在逐年增加的，但主要還是依靠借貸。智通財經APP觀察到，截至2019年6月30日，其在手現金約192億元，但2019年上半年籌資活動產生的現金流淨額就高達約76億元，所以公司的負債水平也是逐年攀升。

據統計近五年建業地產的資產負債率已經從81%升至91%，增加約10個百分點。截至今年6月底，淨負債比也達到了67.5%，處於較高水平，從現金流和負債情況看，公司的償債壓力還是非常巨大的。

再說回前九個月的銷售業績，智通財經APP統計到，前八個月合同銷售額跟合同銷售面積基本呈現正相關的關係，但是在9月份卻出現了“背離”，主要原因是9月份的銷售均價出現了明顯升高，從之前的約6800元/平方米的水平升至9583元/平方米，分情況看，主要是因為重資產銷售均價同比增加了52.4%至11061/平方米的水平，這在之前是較少出現的。

不過平均下來，前九個月的銷售均價增幅還在比較合理的範疇，智通財經APP分析認為，由於單月銷售情況收到單個專案影響的波動較大，所以這種高均價的情況可能並不會持續很久。

在今年“房住不炒”的總體基調下，實際上銷售均價是低於去年同期的，這也就變相加速了其向輕資產模式的轉移，但不管是轉型輕資產還是走出河南，從中期業績會高管透露出來的資訊表明，其下一步走的都十分小心翼翼，如履薄冰。