受有房才有家、買房能造富、買房能完全享受到一座城市發展所帶來的巨大紅利等三大因素的影響，過去二三十年房子一直都是億萬國人競相追逐的最終目標。尤其是工薪階層，面對經年累月上漲的房價，和捆綁在房子上的社會資源越來越多，在大城市買房安家的慾望也就越強烈——在很多一二線大城市購置一套屬於自己的房產，更是絕大多數普通人給自己設定的終身奮鬥目標。
然而，伴隨著房價的不斷上漲，買房安家這一簡單的訴求卻日益成為普通人無法實現的“遙遠夢想”。從國家統計局公佈的資料來看，過去十年我國絕大多數一二線城市的房價都上漲了3-4倍，其中核心地段的房價漲幅更是高達10倍之多。就連絕大多數三四線城市的房價，也在2015年-2018年迎來了爆發式“補漲”，160多個城市平均補漲幅度一度高達55%，環一線衛星城尤甚，漲幅超過200%的不乏其數。
雖然國家從2016年底就開始反覆強調“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，但仍然架不住有些城市房價上漲，更架不住有一眾專家學者在為房地產站臺，為高房價代言。
專家們慣用的“鼓吹”房價上漲的論據無非三點：其一、當前階段我國常住人口城鎮化率超過60%，但這離發達國家80%以上的城鎮化率還有一定差距。言外之意，未來伴隨著城鎮化的不斷推進，仍然會有大量農村人口進城買房，對住房的需求會繼續推高房價；其二、全國90%的城市對房地產的依賴度都高於60%，換言之土地財政佔據著絕大多數城市財政收入來源的半壁江山，房地產的支柱地位10-15年很難扭轉；其三、經濟發展需要房地產，高房價有利於經濟轉型，更有利於家庭奮鬥。
在專家們不斷放出的“房價上漲”言論刺激下，我們看到，從去年底到現在，國人對於房地產的投資熱情又開始高漲了。
尤其是3月15日，國家統計局公佈了今年前兩個月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示：我國房市總體依然保持平穩，一線城市房價環比漲幅回落，但新房價格漲幅擴大，且房價環比上漲城市數量進一步增加。是以很多仍然沒有買房的人，很多手裡握著資金的人更加坐立不安了。
在回答上述問題前，我們想先聊聊當前房地產市場的行情。正所謂“真正對市場有了解，才有發言權”。對於當前的房地產市場，我們只想用一句話來形容：房住不炒不再是一句簡單的口號，當前的樓市形勢已經非常嚴峻了。這體現在三個方面：
其一，人口、金融和房屋總量等基本面，決定了未來絕大多數城市房價上漲的空間十分狹窄。這三個基本面我們此前多次分析過，人口的作用可能最不明顯，但經濟學家任澤平也警示過，未來5年我國可能進入人口負增長階段，換言之未來人口紅利支撐房地產快速發展的底氣越來越不足。
金融和房屋總量對整體房價的影響實際上，2020年就已經體現出來了：金融政策收緊，開發商融資難融資貴，資金很難再過度流向樓市，直接的影響是，很多城市的房價事實上從18年下半年到現在一直處於橫盤穩定階段；易居研究院資料顯示，2020年初開始，全國的新房就已經進入到“供大於求”局面，對房價構成長期“利空”。
其二、國家政策風向變了，房地產定位下降了。自2020年9月以來，國家在多個層面都釋放了重磅資訊，概括起來就是兩句話：對槓桿飆升零容忍，高房價問題亟待解決。
事實上，過去一年多我們也確確實實看到了國家在調控房地產方面做出了前所未有的重大舉動：22個城市一年“三次集中供地”、涉房融資設定“三條紅線”、大力整頓開發商違規營銷捂盤惜售，對非地產主業央企釋出“退房令”等。
其三、嚴查嚴打資金違規流向樓市，根本目的是為了主動降低市場預期，達到穩房價目標。廣州、深圳開展的嚴查經營貸等違規流向樓市的工作仍然在進行中，尤其是深圳、合肥等地，地方都在積極影響國家號召，精準開展打擊“抱團漲價”、“哄抬房價”、“銀行違規放貸”等行為。效果也是立竿見影，從房價大資料平臺釋出的資料來看，但凡是收緊調控、大力度打擊違規行為的城市，次月的市場都迎來了顯著降溫，尤其是二手房市場，熄火的效果更加明顯。
一句話總結，這一次調控終於走在了正確的道路上，調控預期、土地和信貸多手段疊加，停止製造熱點，引導市場迴歸理性。
對當前市場有了一定的基礎瞭解之後，相信絕大多數人都有了初步的判斷。不急，接下來我們再來聽一聽行業大佬的肺腑之言：今明兩年到底該不該“儘快買房”？地產大佬孫宏斌一席話說清楚了
3月12日，孫宏斌在2020年線上業績釋出會上的講話吸引了眾多投資者和業內專家的圍觀。我們從頭到尾聽完他的講話之後，發現關於很多人關心的今明兩年到底該不該儘快買房的提問，其實孫宏斌講話中的一席話已經說清楚了：“行業不調控的話，房價和地價都要上天了，這是調控的必要性。我是支援調控的，不調控的話這個行業沒辦法幹了。對開發商來說，地價比房價漲得快，賺不了錢。老百姓也買不起，不調控的話對誰都沒好處。如果不加以調控，不僅影響金融系統，還會影響老百姓的幸福感。”
為什麼說孫宏斌這席話已經說清楚了？老孫這席話至少傳遞了兩個重要訊號：其一、調控短期內不會鬆綁，所以幻想調控鬆綁，房價上漲的人該歇歇了；其二、房價、地價過快上漲，對地產商、購房者都不友好，很難再賺錢。他自己是地產商，但支援用調控來抑制房價上漲。換言之，短期內房價不會再繼續過快上漲，等於告訴所有人，投資買房不再靠譜，因為利潤空間很低。所以聚焦到“今明兩年該不該儘快買房問題上”，孫宏斌清楚地表達了自己的觀點：不該！直白點說，老孫並不贊成任何以投資為目的的購房行為，因為投資房地產很容易就獲得鉅額回報的時期，已經徹底一去不復返了。
結合孫宏斌此前的觀點，我們更能坐實這一結論——他2019年中就曾說過，本輪調控將會是一個長期的行為，大家不要再懷著僥倖的心態買房了。老孫本意是希望大家理性購房，不要再過度關注房地產的投資和炒作價值，因為這既沒有多少獲利空間，又影響整個行業的良性發展。這裡重申一點，我們所說的“儘快買房”，是針對投資性購房，如果你是真正的剛需購房，不在討論範圍內，我們的建議是“按需行動”。
今明兩年，該“買房”還是該“存錢”？經濟學家22字說明白了
樓市正在逐漸走向正軌，很多城市也在積極響應收緊調控的號召，從2018年下半年到現在，雖然很多城市房價仍然在上漲，但是漲幅已較前兩年有明顯降溫。這種背景下，今明兩年，如果手裡有錢，是應該繼續進行投資性“買房”還是把錢存起來呢？著名經濟學家徐洪才22字說明白了：有投資潛力的城市，買房仍然正確，無潛力城市需謹慎。
徐洪才解釋說，在一個健康的房地產市場環境中，房價既不能過快上漲，也不能大幅下跌，要保持相對穩定。但不管任何城市房價都不會全部平穩不變，因為城市也有區域和板塊的區別，優質板塊的土地稀缺，供應量少，需求自然也高，房價上漲的壓力仍然很大。對於這類有投資潛力的區域，買房仍然是正確的，跑贏通脹很容易，自然也就好於把錢存起來。
全國哪些城市未來仍然有投資潛力？回答這個問題其實不難，國家規劃早有明示，國家中心城市、五大城市群核心城市，總共不超過25個。仔細分析不難發現，這25個城市都有三大共同特點：人口有顯著增量、經濟較為發達、都有明顯的區位優勢。
“無潛力城市需謹慎”又該如何理解呢？徐洪才直言，過去這一輪全國樓市的輪動上漲，歸根結底是經濟高速發展的帶動，全國各大城市都處於一部上行的電梯中，房價上漲房產升值，投資買房賺錢，實際上也不是個人的投資技藝高超，高瞻遠矚，而是乘國運的結果。拿全國160多個三四線城市來說，過去四五年的房價上漲實際上是靠“棚改”這個外來來拉動的，並不是自身人口、經濟、金融等內生動力在起作用，所以這些城市即便房價漲上去了，也很難賺到錢，因為它不是真正意義上的純投資性需求暴增拉動的房價上漲，換言之漲上去的財富很難落袋為安，很難找到接盤者。
這類城市為什麼“無潛力”，歸根結底是城市自身因素影響：人口常年流失，不處於中心城市核心區域、經濟發展緩慢、投資需求和購買力都嚴重不足。按照經濟學原理來說，這類城市的房產就是“投資風險很高的標的”，屬於“燙手山芋”的型別。所以經濟學家說這類城市要格外謹慎，我們是非常贊同的。
總結：正如我們反覆強調的，房地產產業鏈很長，上下游涉及近60個相關產業，對實體經濟拉動作用明顯，發展還是必要的。但根本性問題還是要防止樓市泡沫化，防止房價過快上漲，幫助更多人有效解決居住問題。基於當前國家對房地產實施的政策，以及地產大佬和經濟學家分享的觀點，我們認為未來樓市會出現巨大的分化：冰與火仍然會並存，有實力的城市，房價上漲壓力很大，無實力的城市，房價會逐漸迴歸理性。繼續靠樓市投資賺錢機會還存在，但絕對不是普羅大眾都能參與其中的遊戲。像過去那樣，大家一擁而上賺大錢、賺快錢的時代已經一去不復返，每個人都要認清現實。