小懂說：談起黑石、KKR這些頂尖的地產私募基金，我們經常會看到一眾投資神話：大賺140億、套現50億、為投資者創造25倍收益……

其實，以上都是投資的個案，它們之所以能成為頂尖的地產投資機構，理由可不止是這些。真相到底如何？今天我們用黑石的財報資料與案例，帶你走進一個真實的房地產投資。

財報資料亮眼，30年平均收益16%

2017年，黑石在財報中公佈了14只房地產基金的投資業績：

● 黑石14只房地產中，11只基金取得了10%以上的IRR。

●歐洲Ⅳ號（BREP Europe IV）表現最為突出，IRR為26%。

●2017年，房地產板塊為黑石帶來了31.5億美元的收入，成為了黑石最賺錢的部門之一。

如此亮眼的成績單，並不是偶爾為之，30年來，黑石房地產板塊的年均淨收益達到16%。

穩健的投資表現，讓黑石成了市場最受歡迎的基金之一，截止到2018年9月，儘管已給投資者分配了2600億美元，對比2007年，黑石的資產管理規模依舊實現了5倍左右的增長。

事實上，“收益穩”比“收益高”更值得被重視，因為對於房地產投資來說，單次收益高不代表什麼，長期收益穩才是重點。地產投資是長期的事，從調研、買地、建樓到運營、招商、退出，都需要大量的時間。當基金中有專案集中退出，當期收益就會特別亮眼。如果都在“準備期”，收益就會相對平滑，但這並不代表未來就沒有很好的收益。

穩收益的祕密：“長期投資”與“全球佈局”

“穩收益”如何來？以黑石為例，看看它關注的投資重點。

① 都喜歡用“時間換回報”

黑石始終堅持“投資未來10年”的理念。黑石全球地產基金Ⅴ號（BREP V），2009年底一度出現相當於投資成本8.4%的價值損失，但在2010年一年內升值了61%，不僅收回了損失，以當時資產價值計算還獲得了7%的淨內部回報率，2014年資產進一步升值，V號基金一舉成為了黑石最有獲利能力的基金之一，且收益長期保持穩定。

②幫助黑石“度過”金融危機的，是全球化投資

在全球化方面，黑石用事實資料說明了跨地域國別配置的重要性。

黑石旗下的2只基金，它們在2005年到2007年歐美地產估值高峰時期均買入大量資產，後同時遭遇2008年金融危機的衝擊，但由於它們資產配置分散程度不同，表現出的抗風險能力也大不相同——至2009年底，聚焦歐洲市場的歐洲基金Ⅱ號（BREP Europe Ⅱ）資產價值下跌44.1%；而全球佈局的黑石全球基金Ⅴ號（BREP V），資產價值下跌僅8.4%。

金融危機後，表現長期優秀穩定的全球系列基金，更是成了黑石的“拳頭產品”。現在，隨著美國新的投資機會的減少，黑石開始增加全球配置的比例。2014年黑石在美國之外的海外投資比例，已經上升到62%。

如何攜手頂尖地產投資機構？

黑石這樣的著名房地產投資機構，已將長期投資、全球佈局等科學配置理念奉為地產投資成功的關鍵，這些理念對於個人投資者來說同樣值得關注。

● 未來房地產如何投？

回看國內，隨著限購令的出臺，炒房投機模式不再可行，“ 一夜暴富”，“買了就賺”已成了房地產投資的過去式。未來，房地產應該怎麼投？攜手黑石這樣的專業機構，應該是不錯的選擇。

● 個人如何投進黑石這樣的頂尖基金？

這些全球知名的地產投資大亨，基本不對個人開放。然而專業的財富管理機構，可以打破這些專業壁壘，投入到例如黑石、KKR、喜達屋等這些世界頂尖的基金中，幫助個人投資者獲得一個多策略、多資產、全球化的科學投資組合。

文 / 小懂