2021年1月20日，國家統計局釋出了中國房地產銷售資料，2020年全國全年商品房的銷售面積為176086億平方米，同比2019增長2.6%。從2020年的銷售資料可以看出，樓市的購房需求依然非常龐大。

很多人認為隨著樓市的發展，人們的住房擁有率會越來越高，樓市的需求量就會逐漸減弱。根據央行釋出的資料，2019年我國城鎮人口的住房擁有率已經達到96%，國家統計局也釋出資料，2020年我國人均住房面積也已經達到42平方米。從以上資料基本可以看出，現在老百姓已經不缺房子，甚至住房處於過剩的狀態。這與2020年商品房銷售資料有些矛盾，一方面是住房需求量逐漸減弱，另一方面是商品房銷售面積同比上漲。

事實上雖然住房擁有率已經逐漸提高，同時人均住房面積也已經達到很高的水平，但是人們對住房的需求量依然很大。城鎮的住房擁有率雖然已經達到96%，但是有很多家庭都是一家三口擠在一棟房子裡，等孩子分家的時候還需要購買新房，並且很多家庭都居住在房齡超過20年的老房子中，居住體驗已經很差，需要置換居住體驗更好的房子。

其實樓市的發展應該分為兩個階段：第一階段是住房供不應求的時候，那時候人們買房是為了滿足基本的生活需求；第二階段是住房逐漸過剩的時候，人們買房是為了追求更高品質的居住體驗。雖然現在住房擁有率已經逐漸提高，但是因為很多人的居住體驗並不好，未來樓市會有很龐大的改善性住房的需求，因此未來幾年人們對住房的需求量依然很旺盛。

如今我國的樓市基本已經發展到第二階段，人們開始對住房的居住品質有越來越高的要求，購房者也不可像過去那樣閉著眼買房，對於剛需來說，自然要購買更加適合居住的住房，對於投資客來說，居住體驗比較好的住房也有更大的升值潛力。不過對於購房者來說，如何買到真正適合居住房子呢？房產大佬王健林給出兩大買房原則：買三不買二，面積不要超過110，很多購房者表示慶幸，利用這兩個購房原則買到對的房子。

第一大原則：買三不買二

現在市面上通常有兩居室、三居室和四居室的戶型，單居室的戶型比較少見，通常是單身公寓。對於購房者來說，通常會在兩居室、三居室和四居室中進行選擇。首先筆者不建議購買兩居室的房子，主要有2個原因：從升值空間的角度來說，兩居室的升值空間比較小。因為這類房子屬於比較小眾的房子，在二手房市場上不容易轉手，容易被客戶壓低價錢；從長遠來分析，購買兩居室的房子會有置換房產的需求。單身的時候居住兩居室的房子完全夠住，一個臥室自己居住，另一個臥室可以接待朋友，確實剛剛好。但是未來結婚之後，可能會要孩子，兩居室就顯得非常不夠用，並且現在國家放開二胎，未來還有可能放開三胎，有了孩子之後可能就會需要三居室甚至四居室的房子。

至於三居室的房子和四居室的房子該如何選擇，筆者認為普通家庭儘可能選擇三居室的房子，比較適合三口之家居住。對於那些家庭條件比較好的家庭，購買四居室的房子也毫無壓力，確實可以選擇四居室的房子，當然對於那些有生二胎和三胎打算的家庭來說，可能選擇四居室的房子是更好的選擇。

當然基於目前城市的高房價以及現在養孩子的成本這麼高，大多數家庭都沒有能力承擔四居室的房子，因此對於大多數普通家庭，三居室的房子是最好的選擇。

第二大買房原則：面積不要超過110平

對於購房者來說，購房面積的選擇也十分重要，住房面積關乎到買房的成本以及未來的房貸壓力，現在我國的住房均價在一萬左右，夠買一套90平米的小三居需要90萬左右，如果購買一套140平米的大戶型房子需要140萬左右，這兩者的購房成本相差50萬。購買90萬左右的房子需要27萬的首付，未來每個月的月供為3600元左右，購買140萬的房子月供在5600元左右，首付和月供的差別都非常大。從買房的成本的角度來考慮，普通購房者不能選擇面積太大的房子，首付壓力以及未來的房貸壓力都太大。

另外住房面積對居住體驗的影響也非常大，如果住房面積非常小的話，會給人一種非常壓抑的感覺；住房面積過大的話，也會給人一種比較冷清的感覺。對於購房者來說，買房的時候既不能購買太大的房子，也不能購買太小的房子，應根據自己的實際情況選擇最適合自己的面積大小。

根據房產大佬王健林的建議，住房面積最好不要超過110平米。事實上對整個家庭來說，110平米的房子已經完全足夠家庭居住，空間上也不會感到壓抑，雖然說超過110平米的房子看起來更加寬敞，但是實際的居住體驗並沒有多大差別。從價效比的角度來考慮，購買110平米的房子已經完全足夠，在房價如此高的今天，普通購房者實在沒有必要多花錢去購買超過110平米的房子。

筆者相信，“買三不買二，面積不要超過110”是非常良心的買房原則，這兩大購房原則適用於大多數普通購房者。對於普通購房者來說，應該儘量選擇90-110平米的三居室房子，但是對於一些家庭條件比較好的或者一些有特殊情況的購房者，這兩大購房原則只能作為參考，買房的時候應該根據自己的實際情況，來選擇最適合自己的買房原則。