電梯房就是過去建設的六七層的房子，沒有電梯，也就是現在人們口中的“老舊小區”；電梯房就是現在新建的商品房，也就是有電梯的高層住宅和低層住宅。其實不管是電梯房還是樓梯房都屬於第3代住房，現在城市中幾乎所有的主要都是這兩類，也都是第3代住房。去年由於成都的四代住房小區驚豔交房，讓很多人對4代住房羨慕不已，認為以後4代住房會慢慢取代現在的住房。但是在筆者看來，4代住房很難普及，不僅僅是因為四代住房建築成本高，大部分人都買不起，更重要的是現在新建商品房都是3代住房，這些房子幾十年上百年可能都不會拆。所以城市中也沒有土地來普及4代住房，頂多一些城市在郊區建設一些這種4代住房小區。因此。在未來幾十年甚至更長期的時間，樓市還是將以電梯房和樓梯房這兩種3代住房為主。

現在很多城市已經發展得越來越大，建設的住宅小區也越來越多。對於現在的購房者來說，能夠選擇的房源有很多，但是很多購房者卻在電梯房和樓梯房之間難以選擇，不知道到底選擇哪一個。有人說電梯房以後會慢慢被人們淘汰，會越來越不值錢；也有人說，樓梯房樓層太高，時間長了機械裝置會老化，也會慢慢貶值。那麼，到底是電梯房好還是樓梯房好呢？咱們可以先來分析一下它們各自的優缺點。

電梯房的優缺點

1、電梯房的優點：作為新建商品房住宅，電梯房的優點非常多。比如小區環境優美，基礎配套設施齊全，配套著服務水平好的物業公司；比如電梯房雖然樓層會很高，但是有電梯，上下樓很方便；比如電梯房小區停車位非常多，最低也是戶數和車位1：1，現在家家戶戶都有汽車，停車位在城市中非常重要；還比如現在的電梯房小區的戶型設計都非常合理，可能戶型很小，但是設計的也非常符合現代人居住，房間利用率非常高。

2、電梯房的缺點：電梯房最大的缺點就是價格高，價格低的地理位置又偏遠，所以很多電梯房周邊區域的基礎配套設施都不是很好。另外如果是高層電梯房，由於樓層非常高，容積率就非常高，小區居住的人口會非常多，這也就導致了很多高層住宅小區平時非常嘈雜，影響居民正常生活。最後，不管是低層電梯房還是高層電梯房，都有一個共同的缺點，那就是公攤面積大，這是因為電梯房有電梯和大廳，所以相對於樓梯房公攤面積會大很多。特別是高層電梯房，很多公攤面積都在27%左右，一套100平方米的房子，實際使用面積就只有73平方米。

樓梯房的優缺點

1、樓梯房優點：樓梯房建設得都比較早，基本上都是2000年之前建設的，那時候大部分城市的發展才剛剛起步，因此樓梯房基本上都位於現在的市中心。所以樓梯房的地理位置好，交通便捷，周邊基礎配套設施齊全，生活非常方便。就比如生活在一個老舊小區中，可能小區周邊幾百米就有商業街、大商場、學校、醫院和菜市場，也就是說基層在小區周邊就能享受最好的基礎配套設施。除了這些之外，樓梯房小區本身還有一些優點，比如樓層低，居住的人口少；比如沒有機械裝置需要維修，物業費也低，生活成本低；還比如樓梯房的公攤面積非常小，甚至很多樓梯房的實際使用面積比房產證上的面積還要多一些。

2、樓梯房的缺點：可以說，樓梯房的缺點很多，還很嚴重，居住不舒適。樓梯房小區的環境非常差，物業服務基本沒有，小區綠化基本上都是破敗不堪，基礎配套設施基本損壞，房子的質量和外貌一樣存在很大問題。並且還沒有電梯，停車位也非常少，戶型設計也不合理，不符合現代人的居住習慣。可以說在居住體驗方面，樓梯房非常差，完全無法和樓梯房相比，這也是現在樓梯房不受年輕人喜歡的原因。房子就是用來居住的，居住不舒適本身就是最大的缺點。

從以上電梯房和樓梯房的優缺點中可以看出，樓梯房和電梯房有著各自的優缺點總體來說電梯房居住起來更加舒適。所以在同一區域，自然是電梯房的價格更高一些。但是現在不管是針對電梯房還是針對樓梯房都出臺了新規定。那麼在新規下電梯房和樓梯房各自會發生什麼變化，有什麼影響呢？咱們一起來看一看。

首先是舊改政策取代棚改政策，老舊的樓梯房小區將煥然一新

上面說了，樓梯房的優點基本上都是在外因素，這些都是很多電梯房無法與之比擬的。但是樓梯房的缺點也很明顯，就是小區環境、物業、基礎配套設施和房子的問題，而現在舊改取代了棚戶改政策，並且老舊小區改造工程已經全面推進，可以說，老舊小區改造工程基本上可以解決目前樓梯房的大部分缺點。

根據住建部公佈的舊改方案可以看出，老舊小區改造工程將會對老舊小區進行徹底翻新改造，將對老舊小區從裡到外、從硬體到軟體進行翻新改造。比如對小區內的綠化環境和基礎配套設施進行翻新改造，對線路管道進行翻新改造，對小區房子進行修繕和翻新，增加停車位和社群服務以及醫療服務等等。最後，對於符合條件並且徵得全體業主同意的樓棟還可以加裝電梯。可以看出，在老舊小區翻新改造完工之後，老舊小區將會煥然一新。到了那時，樓梯房的居住環境和舒適度就會大大改善，再加上好的地理位置和齊全的基礎配套設施，樓梯房也將進入很多年輕人的購房選擇範圍之內，樓梯房的價值也會因此提升不少。

住建部的“限高令”出臺，未來新建高層住宅會逐漸減少

高層住宅是為了解決土地資源緊缺問題而設計的，但是現在很多城市已經不缺房子或者不缺土地資源，建設那麼多高層住宅也是浪費，不僅居民居住不舒適，消防安全也一直是一個問題。為了防止各地胡亂建設高層建築，住建部聯合多部門出臺了《關於進一步加強城市與建築風貌管理》的通知，在通知中關於住宅部分明確規定：中小城市要嚴格控制新建超高層建築，縣城住宅要以多層為主。可以看出，對於一二線熱點城市以後新建的高層住宅不會受多大影響，畢竟這些城市的土地資源還是非常緊缺。但是對於很多中小型城市，特別是縣城，以後將以多層住宅為主。

隨著居住環境更好、居住更舒適的多層住宅越來越多，以後高層電梯房的價值肯定會受到一定衝擊。雖然新建多層住宅小區的房子價格會好很多，但是以後人們的生活條件也會越來越好，對房子的品質要求也會越來越高。所以以後隨著人們經濟水平的提高，會有越來越多的人搬離高層電梯房，搬進環境更好的多層住宅小區裡。

總結：舊改工程在2020年就全面推進了，根據住建部的公佈的工程進度，要在5年內基本完成2000年以前建設的小區改造任務。這意味著在5年後樓梯房基本上會煥然一新重獲新生，那時的樓梯房也會升值不少。而電梯房由於公攤面積大、容積率高，還存在消防隱患等問題，隨著時間推移，電梯房會慢慢老化。所以，在筆者看來，5年後，隨著老舊小區改造工程完工，地理位置優越的樓梯房會比電梯房更加值錢。