根據我國《憲法》和《土地管理法》，我國土地實行公有制體制

即包括國有土地（國家所有）和集體土地（村小組集體所有）

房地產企業或工業企業可以透過哪些途徑獲得土地使用權呢？

一、企業拿地模式

第一種模式是一級市場拿地：

政府根據城市規劃先把土地整理熟化再推向市場；

如果符合劃撥用地目錄，可以透過直接劃撥的方式；

如果是非競爭性的公益性專案，可以透過協議方式；

如果是經營性用地，必須透過公開方式供地；

也就是通常所說的招拍掛；

企業參與政府的競地遊戲擊敗競爭者獲得土地使用權。

第二種模式是二級市場拿地：

如果你看上的土地使用權已經在別人手裡；

那隻能透過合作、合資或轉讓的方式；。

就需要透過商務談判看別人是否願意轉讓、以什麼價格轉讓。

第三種模式是一級開發拿地：

你看上的土地政府還未整理熟化、甚至還未納入規劃；

就需要你與政府簽訂投資開發協議，約定雙方權利義務和開發程序；

透過一些列的法務手續和技術手段把開發權逐步轉為收益權和土地使用權

比如，新城新區、產業園區、特色小鎮等區域專案；

由於涉及用地規模較大，開發週期長，用途地類繁多，土地性質交錯，土地使用權流轉方式多樣。

就需要採取第三種模式循序漸進。

通常把土地使用權人未確定之前的開發叫“一級開發”；

把土地使用權人確定之後的開發叫“二級開發”；

房地產開發就是典型的“二級開發”。

二、一二級聯動的技巧

由於政府能分給企業的一級開發利益有限，且存在法規障礙，依據不足

拿地後進行二級開發獲利是參與一級開發企業的根本目的。

政府的態度是能否二級開發拿地的關鍵！

就算在掛牌公告的競買者資格中不設任何條件，通常是不會有別人添亂的

就算有人來，政府還有勸退、熔斷、技術性停牌等諸多措施。

但當前態勢下，大多政府往往是曖昧的，只能是政府與企業密謀運用技術手段在事先“動手腳”：

1.地價款返還：

首先要切記，不是真的要地價返還，也返還不了；

比如代建安置房或基礎設施，產業專案開竣工獎勵等；

不在於返還多少及如何返還，關鍵是要提前放風，讓其他想參與拿地的競爭者望而卻步。

2.設定條件：

包括資質、能力、資產、技術、投資強度等；

不能設定明顯指向性的、有失公允的條件；

設定條件的前提是你自己要足夠強大，哪怕不是全能冠軍，至少是單項突出；

設定條件只能排除比你弱的。

3.產業和住宅捆綁：

讓專案看上去不是那麼誘人；

或者讓後來想參與的算不清帳；

這種專案測算的底線是住宅利潤能覆蓋產業部分的土地加建安成本。

三、其他手段

1.將地塊一次性捆綁推出，搭配供地，做大總價，嚇退弱者；

2.合理控制基礎設施開發進度，在合規的前提下儘量讓地塊看上去不具備開發的條件；

3.與政府平臺公司成立合資公司，傳播緋聞；

4.產業部分約定由政府回購或回租一部分，以最佳化投資結構；

5.在代建專案中設定預先設計審批等流程，增加其他參與者的技術難度及時間成本。

總之，任何一種方式都有其侷限性，都有其特定的適應性。

只有建立起政府與企業的相互信任基礎，才能確保政企互利共贏與共同發展。

否則，就是玩火自焚！

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END

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