三個訊號顯示，實行了12年之久的“棚改”終於要逐漸退出房地產歷史舞臺了。其一、住建部高層自2019年以來，多次發表講話提到，未來舊城改造要避免“大拆大建”、“一拆了之”；其二、今年的國家重要議題中，只提了舊改，並未提及棚改。這意味著老舊小區改造，正成為舊城改造的重點主推模式；其三、從住建部公佈的訊息看，棚改存量已經所剩無幾，換言之聲勢浩大的棚改已經行至尾聲。不出意外，未來幾年，棚改將可能全面結束。
不得不說，棚改的退場對我國房地產市場，乃至未來全國的房價走勢都有很大影響。首先，棚改停止，對應的貨幣化補償安置模式結束，意味著棚改對於房價的刺激效應不復存在，尤其是三四線城市，後續的連帶影響更大；其次，“拆遷一夜暴富”不再可能，因拆遷而起的不公平創富行徑也將徹底畫上句號；更重要的是，棚改的退場，讓那些依賴拆遷而生的“囤積老破小博拆遷”的專業炒房投資客也不再有生存空間。這類群體的消亡，一定程度上會更有助於房價穩定，有益於普通剛需實現買房安居夢。
拆除重建式的棚改將圓滿結束，取而代之的是舊改。舊改又有哪些實質性的惠民之舉呢？雖然二則同屬於舊城改造，但舊改對穩樓市具有積極意義。眾所周知，棚改是消滅供給，製造需求，有助於推動房價上漲，而舊改是在增加供給，消滅需求，更有助於整個房地產市場的穩定。
此外，不管是從改造的資金消耗，還是安置補償難度來看，舊改都完勝棚改，因為舊改強調的是居住環境的升級改造，與棚改相比不僅更加“輕巧靈活”，而且能達到事半功倍的效果。可謂是真正意義上的為老舊小區居民謀福祉。
談到舊改為老舊小區居民謀福祉，就不得不提到老房子加裝電梯。因為早在2010年，老房子加裝電梯的需求就已經非常強烈了。
一方面，我國正進入“深度老齡化社會”，60歲以上老年人口總量逐年大增，而且這部分群體基本都扎堆在老城區；另一方面，伴隨著第四代電梯房的普及，越來越多的人更追崇電梯房，2000年以前建造的多層步梯房基礎設施老化，疊加上下樓極其麻煩，更是遭到了年輕人的排斥。對於給老舊小區加裝電梯，一直以來都是不少居民的迫切希望，尤其是高層住戶，更是有著望眼欲穿的強烈需求。
未來5年是舊改的高峰期，老舊小區加裝電梯也是大勢所趨，事實上，為老舊小區加裝電梯一直以來都是國家主推的工程。不僅如此，有些地方甚至釋出檔案明確要求，4層以上老舊小區必須加裝電梯。過去的2020年，北京、上海等城市，甚至還取消了“一票否決權”制度，新規明確，只要同一樓棟的參與投票的居民2/3以上達成一致同意意見，就可以推進加裝電梯工作。總的來說，未來老舊小區加裝電梯都是務必完成的工作，對於這一點不用再爭了。
但給老房子加裝電梯這項看似非常貼近民生需求的“大好事”卻在現實生活中極難推進，根本原因是，不同於水電路網等基礎設施升級換代，老房子加裝電梯涉及每一戶的核心利益訴求，其實從一開始就分歧巨大，阻力重重：
低樓層（1、2樓）從一開始就持反對意見。我們總結是三大原因：其一、加裝電梯對低樓層有弊無利，遮擋採光、產生噪音、影響通風、施工擾民等弊端顯而易見，低樓層很難被說動；其二、加裝電梯的安全性存疑。老小區年限長，而且沒有預留加裝電梯的位置，如果採取加裝電梯的行為，很多住戶對房屋的穩定性和居民的安全性都有擔憂；其三、老房子加裝電梯，利好高樓層居民，而且1、2樓基本使用不到，不僅如此，後續電梯安裝好後，還要分擔維護費用。自己花錢去成全別人，這很難同意。
正是因為樓上樓下住戶們對於加裝電梯的需求不同，看法不同，所以老房子加裝電梯這項舊改內容，一直很難推進。更有甚者，就因為加裝電梯大家的意見很難達成一致，最終導致整個舊改專案被擱置了。低樓層與高樓層之間也因為要不要加裝電梯而吵得焦頭爛額，非常影響鄰里和睦。
值得一提的是，截止到2020年底，很多老舊小區都在推進的加裝電梯方案是，從下到上的倒金字塔式出資方案：比如，一部電梯全部的加裝費用是40萬，除去補貼後，費用由所有樓層的居民按比例分攤。考慮到1樓不需要乘用電梯，則不需要出資，2樓出資比例是5%，3樓出資比例是10%，4樓出資比例是15%，5樓出資比例是30%，6樓由於加裝電梯最得好處，所以出資比例最高40%。且後續電梯的電費、維修費、保養費等費用也按照這個比例出資。
這個方案看似合理公平，但也較難大面積推廣：一方面，這個方案1樓雖然同意了，但是2樓卻又反對，因為他們也覺得自己可以不使用電梯。即便是承擔5%的電梯安裝費用，2樓也不願意掏；另一方面，即便1、2樓都不反對，5、6樓也很難同意。因為30%、40%的出資費用，計算下來可能需要每戶掏出6、7萬元現金，這對於很多老舊小區的老人而言，他們是很難拿出這筆費用的，畢竟很多老年人已經失去了經濟來源，或者說經濟來源僅能滿足於日常生活開銷。即便是年輕人，本身就面臨房貸、孩子教育、贍養老人等多方面壓力，對於這筆額外開銷，很多高樓層住戶也拿不出來。
為了達成加裝電梯的最終目的，我們看到很多城市都在研究方案，更有甚者取消了一開始的“一票否決權”。這樣一來，只需要大多數居民同意就可以實行加裝電梯計劃。但這也存在一個問題，那就是雖然加裝電梯不再受“一票否決權”限制，但安裝電梯的出資仍然是一個大問題：尤其是高樓層，按照上述方案，確實合理公平，但是避免不了有人拿不出錢來。所以這個方案，還是有不足之處。
過去一年多，國家一直在積極推動老舊小區加裝電梯工作，從去年開始，全國已經有上海、南充、鄭州、德州、天津等十幾個城市出臺了“支援城鎮老舊小區居民提取住房公積金用於加裝電梯”的政策。雖然沒有從根本上徹底老房子加裝電梯難的問題，但努力可以看得見。
老房子加裝電梯迎來“滿意方案”：1、2樓不反對，6樓也同意了
到底有沒有那種既不用各樓層出資就能加裝電梯，而且能讓樓上樓下都“滿意的方案”呢？“新方案”提出後，1、2樓不反對，6樓也同意了。這個能讓樓上樓下都滿意的方案就是：刷卡付費式共享電梯。
何為刷卡付費式共享電梯？簡單來說就是由第三方（一般是電梯生產企業）出資，免費加裝電梯，而且後續電梯的各項維護費用都由第三方承擔。但要求是，加裝完成後的電梯由第三方運營，包括實行“住戶刷卡乘用”制度，以及對外出租電梯轎廂和正面的廣告屏來獲取收益。住戶刷卡付費，一般可以辦理月卡、季卡、年卡，每個樓層的乘坐電梯的費用也按自下而上的倒金字塔定價。
值得一提的是，該方案首創於河北省。但這個“新方案”一經推出後，就迅速得到了廣大老舊小區的熱捧：因為它既解決了安裝電梯的施工問題，第三方電梯企業專業性毋庸置疑，而且也解決了加裝電梯的出資問題，即便其中需要部分業主補交一定費用，大家也是完全可以承受的。
有人可能會擔心第三方企業收不回成本，這一點毋庸置疑，他們前期都會進行成本核算。據業內專家分析，電梯企業出資加裝電梯實現老舊小區“共享電梯”方案，對於企業而言也是穩賺的，一方面對於對於電梯企業而言，安裝電梯費用可控，另一方面電梯轎廂等收益是一項長久收益，尤其是北上廣深這些大城市，其實這部分收益都可以保證第三方企業在3-5年內收回所以成本。
可以說，“刷卡付費式共享電梯”這個方案是目前為止所有人都非常滿意的方案：1、2樓不反對了，6樓也同意了，第三方企業也樂此不疲。
目前河北、北京、深圳、杭州、河南、湖北等多個省市都開始採取“共享電梯”這一新方案。不僅如此，很多小區還在此基礎上有所創新，比如遇到1樓仍然不同意的情況下，可以由物業出面協調，可以給1樓加大私有活動區域範圍。再比如，這個方案實施後，6樓住戶獲益最大，為了使各個樓層都做到徹底滿意，6樓作為最大獲益方，可以適當出資給予各樓層一定的補償。總出資額不要求太高，儘量做到讓各位鄰居都感覺到被照顧就行。如此一來，樓上樓下就真的都同意也滿意了。
作為業內人而言，未來對於老房子加裝電梯可能真的不用爭了，因為備受好評的“共享電梯”方案可能是無可爭議的最理想方案。當然，這還要因小區而異，如果大家都能接受“不同樓層不同比例出資”的加裝電梯方案，也可以按照原來的方案執行。對此，大家怎麼看？