2021年3月份以來，樓市出現了前所未有的躁動景象，一方面多個城市的新房價格不斷上浮，另一方面調控再度升級加碼。儼然一副風雨欲來之勢。不管是炒房客還是剛需買房人，內心都頗不寧靜，對接下來的房價走向躊躇不定。

對房地產開發商來說，他們當然希望房價上漲得越快越好，在房價上漲風向下，市場上的買房人會“逐高”爭相買房，進而快速實現樓市去化；對於剛需而言，這可不是一個什麼好訊息，房價上漲，則意味著自己接下來的買房成本將會大幅度提升，工資的增加跟不上房價速度，導致越來越難以買房上車。

雖然樓市紛繁複雜，但是也有幾個好訊息：

1、央行三條紅線，縮減了房地產市場的資金流入量，減緩了房價上漲速度。2020年8月末，央行首次提出了“限制房地產負債”等要求的三條紅線，機構研究資料顯示，現階段超過80%的房企不能達到三條紅線的基本要求，而根據規定，如果不能滿足要求，則今後的房企融資將受到進一步限制，所以為了儘可能實現回款，營造更多的“血液”，降價促銷成為了當前的主流，剛需或能撿漏，在最便宜的時候，100萬元的房子58萬元即可買到手。

2、進入2021年，央行另外一個“限貸令”開始收縮流向買房人手中的資金，直接約束了房企售房回款的速度。眾所周知，房地產行業的資金來自於2個方面，第一個銀行直接向房企們融資貸款，第二個是銀行向買房人按揭貸款。三紅線限制前者，限貸令限制後者，可以說，在全球通脹背景下，房地產影響並不大。

3、全球大降息，我國也有降息的可能性。交通銀行首席經濟學家連平就曾指出，現在很多國家都出現了負利率情況，美國、日本、歐盟都在不斷釋放貨幣資金，然後降準降息，我國其實早就出現了階段性負利率情況，在房貸利率轉換為市場化LPR之後，利率下行的可能性依然很大，雖然不少城市因為調控原因暫時出現了利率抬高的情況，但長期而言利率下行才是風向，這對於剛需是一個不錯的訊息。

樓市對於買房人來說，不僅有好訊息，也有壞訊息。今明兩年買房，“3個問題”或許會遇到，買房人要提前打算！

1、買房升值慢，甚至貶值。

社科院財經戰略研究院釋出的《中國住房報告2021》預測，今年房價漲幅為5.1%左右，也就意味著，如果你在年初購買了一套價值100萬元房產，那麼一年時間或增值5.1萬元，這僅僅是名義上的收益，還需要考慮到因為經濟因素帶來的貨幣貶值幅度。

王石前不久在某博發表一篇長文，直言通脹要來，大宗資產都可能出現漲價，通Z的本質，其實就是紙幣的購買力大幅度縮水，以至於商品的價格上漲。雖然王石沒有明確指出房產價格漲跌與否，但他用了幾張“房地產”配圖給出了暗示。2020年多個月份，M2增速超過10%，專家們預計2021年也將保持基本相同的增幅，所以通Z帶來的財富縮水力度應該為5%-7%左右，100萬元資產縮水了5-7萬元，一套100萬元房產增值=5萬元-7萬元=-2萬元。

並且，現在買房不保值的可能性非常大，在一二線核心城市和區域中心城市，房價漲幅或超預期，但是三四線城市和多數北方中小城市，房價下跌或成為大機率事情，正式因為如此，經濟學家馬光遠才說“未來炒房將成為越來越專業的事情”。

2、房產質量問題不斷出現。

在房價不漲不跌的情況下，房地產企業們比買房人更加著急，在不斷降價的情況下，為了儘可能挽回損失、保住高利潤，以次充好、降低建築配置成為了常見的手段。SOHO中國的董事長潘石屹就曾說道，如果房價下跌20%，那麼多數房地產企業就會倒閉。也就意味著，在房地產企業們心目中，房價下跌20%就是底線，超過這個限度，咱們就不玩了。

就目前的房價形勢而言，遠還沒到需要“降低建築成本，提升利潤空間”的時候，但是在精裝房不斷湧現的年代裡，房產建築問題也開始增多，精裝房的貓膩估計買過的人都知道，1000元的裝修費用，實際使用的不到300元，這等質量可想而知。

3、房產持有成本持續增高。

房產稅已經在路上，或進入倒計時，財政部長就曾撰文指出“要穩妥推進房產稅的相關工作”，社科院和經濟學家任澤平紛紛指出，在十四五期間，房產S到來的機率非常之大，預計在20223年至2025年之間。

對於房產S的比例問題，財稅專家們建議為1%，也就是如果一手中有一套價值200萬元的房產，那麼每年繳費應該在2萬元左右，這直接提高了房產持有成本。除了這一點之外，河北、雲南等省份陸續開始了房東稅，稅率在5%-20%之間，根據房東出租房屋租金的高低收取，如果按照20%計算，一套原本租金4000元的房子，現在收益直降800元，相反地房產持有成本提高了800元。

2021年買房，幾年後或遭遇以上“3個壞訊息”，提前打算，早準備！

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